築20年の中古住宅購入は後悔する？対策や注意点をご紹介

住宅を購入する際、築20年の中古住宅も選択肢の1つに上がることがあるでしょう。「築20年の中古住宅購入ではどんなことに気をつければいい？」「中古住宅を購入して後悔したくない」と考える方は多いのではないでしょうか。

そこで今回は築20年の中古住宅購入で後悔しないために、注意点や対策をご紹介します。ぜひ参考にしてください。

築20年の中古住宅を購入するメリット・デメリットは？

家の画像とMERIT・DEMERITの文字

築20年の中古住宅購入にはメリット・デメリットがあります。購入前に事前にメリット・デメリットを把握しておきましょう。

＜築20年の中古住宅購入のメリット＞

新築物件よりも価格がリーズナブルで購入しやすい。
築浅物件に比べて、購入後に大幅に物件価格が大幅に下落する可能性が低い。
同じ価格帯の新築・築浅物件よりも土地面積が広めでリフォーム・リノベーションがしやすい。

＜築20年の中古住宅購入のデメリット＞

中古住宅の劣化状態によっては耐震性が心配な場合がある。
建物の劣化が著しく、修理や補強などの費用がかかる可能性がある。
売主の瑕疵担保責任が無いことがある。

築20年の中古住宅は価格が安く購入費用を抑えられますが、建物の状態によっては修理や耐震リフォームが必要になり、思わぬ出費に繋がることがあるため注意しましょう。

築20年の中古住宅で後悔しやすい理由

ソファで頭を抱える女性

築20年の中古住宅を購入した方の中で、後悔したポイントがあるという方は少なくありません。築20年の中古住宅で後悔しやすい理由は以下の3つがあります。

リフォーム費用がかさむ
雨漏り・シロアリなどの住宅の欠陥
耐震性が心配

それぞれ詳しく見ていきましょう。

リフォーム費用がかさむ

築20年の中古住宅を購入して、リフォーム費用がかさむことは後悔しやすい理由の1つです。

築20年の中古住宅は新築住宅に比べると安く購入できます。しかし、建物の劣化が酷い場合、基礎部分や柱、梁など住宅の重要な構造部分にもリフォームが必要です。その場合、当初計画していたリフォーム内容よりも大掛かりな工事が必要になり、リフォーム費用が想像以上にかさんでしまいます。

結果、築浅や新築の物件購入とかかる費用が変わらない可能性も考えられるでしょう。

雨漏り・シロアリなどの住宅の欠陥

築20年の中古住宅購入で後悔しやすい理由の1つに、住宅の欠陥が挙げられます。築年数が20年も経過していると、新築や築浅の物件に比べて建物が劣化していることが多いです。建物の外壁や壁紙など、目に見える部分は綺麗な状態でも、屋根やバルコニーの防水加工の劣化などにより雨漏りしている可能性も考えられます。

また、シロアリは湿気を含んだ木材を好み、雨漏りしている住宅にはシロアリが住み着いていることが多いです。

これらの欠陥に気づかず中古住宅を購入してしまい、後悔したというパターンもあります。

耐震性が心配

もう一つ、築20年の住宅購入で後悔しやすいポイントに、耐震性が心配という理由があります。地震大国日本では、地震の被害を最小限に抑えられるようにするなど、災害リスクに備えることは非常に大切です。

築20年の中古住宅は、新耐震基準で建てられており、築30年以上の中古住宅に比べると耐震性は高いです。しかし、築20年の中古住宅の劣化状態によっては、建物の侵食が酷く耐震性が下がっている可能性もあります。

後悔しないために気をつけること

間取り図を見ながら住宅をチェックする男性

築20年の中古住宅を購入する際、買ってから後悔しないために気をつけるポイントがあります。

ホームインスペクション（住宅診断を受ける）
契約不適合責任について把握しておく
耐震診断を受ける

それぞれ詳しく解説していきます。

ホームインスペクション（住宅診断を受ける）

ホームインスペクション（住宅診断）とは、住宅に精通した住宅診断士が、第三者的な立場から住宅の劣化具合、改修すべき箇所や時期、欠陥の有無、おおよその費用などを算出する診断のことです。

ホームインスペクションの費用相場は約4.5〜6.5万円で、床面積の広さに応じて異なります。

売主がホームインスペクションを実施していることがありますが、売却に不利な情報を隠している可能性もあります。築20年の中古住宅購入をする際には、信頼できる業者にホームインスペクションを依頼し、診断結果を元に購入を検討するようにしましょう。

契約不適合責任について把握しておく

売主は、売買契約や請負契約において、契約内容に合った目的物を買主に引き渡す義務があります。契約不適合責任は、売主が買主に引き渡した目的物が、その品質や種類、数量が契約内容と異なった場合、売主は買主に責任を負わなくてはいけないというものです。

中古住宅でよくみられる雨漏りを例にしてみましょう。売主が、売却する物件が雨漏りすることを把握していて契約書にその内容が記載されていれば、売主は契約不適合責任を負うことはなく、修理にかかる費用などを買主が負担しなければなりません。

一方、契約書に雨漏りのことが書いていない場合、売主は契約不適合責任を負うことになり、修理費用などを負担する義務があります。

新築住宅の場合、引き渡しから10年間、売主の保証が受けられますが、中古住宅の場合は引き渡し後3ヶ月、6ヶ月、1年など限定されることが多いです。中古住宅購入の際には、契約内容をしっかりと把握しておくようにしましょう。

耐震診断を受ける

耐震診断とは、既存の住宅物の強度を調べ、大規模な地震に対する強さ、安全性、つまり耐震性を判断するものです。現在の耐震基準は、1995年1月に起きた阪神・淡路大震災の教訓をもとに1995年12月に施行された「建築物の耐震改修の促進に関する法律（耐震改修促進法）」に基づいています。

築20年の中古住宅は現行の耐震基準を満たしていない、また、建物の劣化が進み耐震性が下がっていることも考えられるので注意が必要です。

売買契約直前の重要事項説明の際、旧耐震基準の建物の場合には耐震診断の有無と結果が説明されます。もし、耐震診断がされていない場合、建築事務所に依頼し、耐震診断を受け建物の耐震性能を把握しておくと良いでしょう。

耐震診断の費用相場は、一般診断で約10万円程です。すべての都道府県で補助金制度が設けられており、詳細などは各地方公共団体公式HPなどで確認することができます。

築20年の中古住宅を購入する前のチェックポイント

家の模型とチェックリスト

築20年の中古住宅を購入する前に下記の5つはしっかりとチェックしておきましょう。

住宅の周辺状況
住宅ローン
既存住宅瑕疵保険の加入
メンテナンスは行われてきたかどうか
リフォームが必要な箇所は事前に確認

それぞれ詳しくご紹介します。

住宅の周辺状況

築20年の中古住宅の購入の際には、住宅だけでなく周辺状況もしっかりと確認するようにしましょう。

住宅周辺の治安や利便性、近隣住民との人間関係は、生活する上で大きく関わってきます。せっかく住まいが満足するものであっても、周辺状況が悪いとストレスを抱えて過ごしたりトラブルに巻き込まれてしまう可能性もあるかもしれません。

地図上で地理を把握するだけでなく、実際に何度か足を運んで住宅の周辺環境をチェックするようにしましょう。

住宅ローンは余裕のある返済計画を

住宅購入は大きな買い物のため、購入の際に住宅ローンを組む方が多いでしょう。中古住宅を購入してから、ライフスタイルの変化や転職、子どもにかかるお金が予定より多かったなどの理由で、「住宅ローンの返済が苦しくなってしまった」と後悔する場合もあります。

中古住宅購入後にかかるお金は住宅ローンの返済費だけではありません。固定資産税や、火災保険料、また、リフォーム費用も忘れずに予算に組み込んで、余裕のある資金計画を立てるようにしましょう。

既存住宅瑕疵保険に加入しているか確認する

既存住宅売買瑕疵（かし）保険とは、中古住宅の検査と保証が合わさった保険制度です。既存住宅瑕疵保険に加入するには、専門の建築士によって行われる検査に合格しなければなりません。これにより安心が確認された住宅の購入が可能になります。

また、後日、購入時には見つからなかった住宅の欠陥や不具合が見つかった場合には、その補修費などを補償してくれるので、買主が負担する必要はありません。購入後に起こりうるリスクへの対策となるため、事前に既存住宅瑕疵保険に加入しているかどうかを確認しておきましょう。

メンテナンスの実施状況を確認する

住宅をいい状態でキープするには、定期的なメンテナンスをすることが大切です。

築40年で定期的にしっかりメンテナンスされている住宅よりも築年数20年で、メンテナンスが行われていない住宅のほうが建物の劣化がひどく、雨漏れやシロアリなどのリスクが高い可能性もあります。

屋根やバルコニーの防水加工、外壁の塗装、シロアリの消毒など、適切なタイミングで行われてきたか、メンテナンス履歴を売主、または不動産会社に確認しましょう。

リフォームが必要な箇所は事前に確認

築20年の中古住宅を購入する際には、事前にリフォームが必要な箇所の確認もするようにしましょう。

先程もお伝えしたように、住宅のメンテナンスがきちんと行われているかによって建物の状態は大きく変わります。特に、シロアリ駆除、外壁塗装、屋根、床下のメンテナンスは建物の構造部分を守るために大切なものです。同じ築年数の建物でも劣化状態によってリフォームが必要な範囲が異なり、費用も大きく変わるため注意しましょう。

購入前にホームインスペクションを受け、リフォームが必要な箇所を把握し、また、住宅購入後の生活が計画的に過ごせるようリフォームにかかる期間も確認することが大切です。