マンションを売却する際には多様な書類が必要になります。しかし、どの書類が必要でどこで入手出来るのか分かりにくいですよね。
今回は必要書類やその取得方法などマンションの売却書類関係を網羅して紹介します。書類を漏れなく集めることで、スムーズで安全な取引にしましょう。
マンション売却の流れ
まずは、マンションの売却の流れについてです。主に5つのステップで売却を進めます。
- 査定
- 媒介契約の締結
- 販売活動
- 売買契約
- 引き渡し
まずは売却予定の物件がどれくらいの金額になるか査定をしましょう。信頼のできる不動産仲介業者を見つけたら、不動産売買の仲介を依頼する媒介契約を結び、販売活動を進めていきます。そして売買契約後、引き渡しになります。
ここで書類が必要になるステップは「査定」「売買契約」「引き渡し」の3つです。
それぞれのタイミングで必要になる書類を確認しましょう。
査定依頼時の必要書類と取得方法
まずは、査定をする際の必要書類です。査定をする上で不動産会社に物件の情報を提示しなければ査定はできません。下記の資料を準備することでスムーズで正確な査定が可能です。
また、媒介契約時にも必要な書類は下記の書類と同様になり、加えて身分証明書と印鑑が必要になります。
マンションのパンフレットや販売図面
購入した際のパンフレットなどが残っている場合は、準備をしましょう。間取り図などの詳しい情報があることで正しく査定を進められます。
また、デベロッパーなどが作成したパンフレットであれば、物件の魅力を最大限に引き出した内容を考慮し、販売活動を行ってくれます。少しでも高く売るために提示したい書類です。
住宅ローンの返済予定表または残高証明書
住宅ローンをまだ完済していない場合は、返済予定表または残高証明書を提示しましょう。物件を売却する場合、住宅ローンは一括で返済をする必要があります。売却価格で一括返済をする必要があるため、残額次第で物件の販売価格に影響がでます。
返済予定表は、住宅ローンを利用している金融機関に問い合わせることで約1週間で発行が可能です。
登記済権利証または登記識別情報
査定依頼者が物件を所有しているか確認するために登記済権利証または登記識別情報通知証が必要になります。物件の引き渡しが行われた際の登記時に、法務局から発行されている書類になります。
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インスペクションの結果報告書や性能評価書
インスペクションの結果報告書や性能評価書などは、物件の安全を証明する書類になります。買主も安心して購入に踏み切れる理由にもなるので、準備をしておきましょう。
紛失してしまった場合は、検査を実施した業者に再発行できるか問い合わせましょう。
瑕疵担保保険の証明書
瑕疵担保保険は加入する際に、検査を受けるため買主の安心材料になります。さらに、買主が住宅ローン控除を受けることが可能になるため、メリットが多くあります。
加入しているが、証明書や保証書が見つからない場合は保険会社に再発行を依頼しましょう。
マンションの管理規約
管理規約はマンションのルールが記載されている、マンションに住むための重要な書類です。内覧時などの質問をエージェントが正確に返答するためには、規約内容を把握しておく必要があります。
マンションを取得した際に渡されている書類です。紛失してしまった場合は、管理会社への問い合わせまたは、不動産仲介業者へ再発行を依頼しましょう。
売買契約時の必要書類と取得方法は？
売買契約では、重要事項説明書（重説）の説明を受けた後、契約書に署名、捺印を進めます。それでは、売買契約時の必要書類を確認しましょう。
身分証明書
まず、身分証明書の提示が犯罪収益防止法で義務付けられています。運転免許証またはマイナンバーカード、パスポートなどが適切です。
登記済権利証または登記識別情報
査定のときと同様で、登記済権利証または登記識別情報が必要になります。売買契約の際も不動産を所有している証拠として提示をします。
平成18年以前に受け取った方は、「登記済権利証」、平成18〜20年以降に受け取った方は「登記識別情報」を所有しています。紛失をしてしまった場合は、司法書士に相談をしましょう。
印鑑証明書
売買契約書には実印で捺印が必要なため、印鑑証明書も合わせて必要になります。印鑑が本人のものであるかを確認するための書類です。
市役所で300円ほどで取得ができるので、事前に準備をしておきましょう。
固定資産税納税通知書
固定資産税納税通知書は、引き渡し時の精算額を提示するための書類です。
固定資産税は、年間の額で支払いをしているため、引き渡し日から日割りで買主が負担することになります。この引渡し日以降の固定資産税を算出するために必要です。
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管理費・修繕積立金の額が確認ができる書類
決済時には、管理費と修繕積立金の精算も行います。管理費と修繕積立金は引き渡し日に月単位で日割り計算をするために必要な書類です。
管理費・修繕積立金の額が確認ができる書類は、不動産仲介業者が代行して取得してくれます。自分で取得する場合は、マンションの管理組合や管理会社に取得を依頼しましょう。
告知書（物件状況確認書）
告知書（物件状況確認書）は、マンションがどのような状況で引き渡しをするかを明確にするための書類です。例えば雨漏りや給排水管の故障などの瑕疵がある場合は、事前に買主に告知をして、売買契約をする必要があります。瑕疵がなければないことを、あればしっかりと告知するために必要です。
告知書は不動産仲介業者が準備をするので、相談しながら記入をしましょう。
付帯設備表
付帯設備表は、物件と一緒に引き渡しする設備の有無、物件の設備の故障の有無を記載する書類になります。
こちらも不動産仲介業者が準備をするので、設備と故障の確認をしながら記載をしましょう。
引き渡し（決済時）の必要書類と取得方法は？
次に引き渡し（決済時）に必要な書類を確認しましょう。引き渡しは買主が住宅ローンを利用する金融機関で行われ、実際にお金が動きます。
また、所有権の移転登記などの手続きも行われるため、登記手続きに必要な書類も準備しましょう。
銀行口座が分かる書類など
引き渡し時は、実際の売買価格が口座に振り込まれるため、自分の銀行口座がわかる書類が必要です。金融期間、支店、口座の種類、口座番号を把握し、間違いのないように注意しましょう。
登記済権利証または登記識別情報
引き渡しの際は、所有権が移転されるため登記済権利書または登記識別情報が必要になります。司法書士に渡さなければ登記ができないため準備をしておきましょう。
紛失をしてしまった場合は、司法書士に相談する必要があるので、早めに報告をしておくとよいです。
固定資産税評価証明書
引き渡し時には登録免許税の算定を行うため、固定資産税評価証明書が必要になります。登録免許税は、登記に対して課される国税です。
固定資産税納税通知書は、再発行ができず、紛失をした場合は土地家屋課税台帳(名寄帳)の写しを市役所で発行する必要があります。
抵当権抹消書類（登記済権利証など）
抵当権抹消書類は、住宅ローンの残債がある場合に必要な書類です。まず登記済権利証も抵当権抹消に必要な書類の一つで、それ以外に、ローン残高証明書と抵当権抹消登記申請用紙が必要です。
まず、ローン残高証明書は金融機関から毎年送られてくるものです。金融機関によって送られてくる時期など異なるためそれぞれ確認が必要です。再発行などは金融期間に問い合わせをしましょう。
次に抵当権抹消登記申請用紙も必要で、売却する旨を金融期間に連絡をすることで発行をしてくれます。発行には2週間以上かかるため、売却が決まったらすぐに連絡をしましょう。
印鑑証明書
引き渡しの際も捺印が必要であるため、印鑑が本人のものであるかを確認するために、印鑑証明書が必要になります。
身分証明書
決済時は、司法書士に身分を明かす必要があるため、顔写真付きの身分証明書が必要です。運転免許証、マイナンバーカード、パスポートが適切です。
委任状
委任状は、物件の所有者本人が決済に行けない場合に必要です。引き渡しは金融機関で行うことがほとんどで、平日になる可能性が高いため、仕事で旦那さんが行けないなどの場合は委任状を準備しておきましょう。
委任状は、司法書士に発行を依頼し署名と捺印をします。
住民票
住民票は本人確認や、売却をする不動産を登記している住所と現住所が異なる場合に所有権移転登記のために必要となります
引き渡し時に司法書士に提出しましょう。
住民票は市役所にて3カ月以内に取得したものが必要です。
確定申告時の必要書類と取得方法は？
最後に確定申告の際に必要な書類を確認しましょう。確定申告は不動産の譲渡益が出た場合と、特例を利用する場合に申請が必要になります。
確定申告書
確定申告書は申請用紙はAとBがありますが、マンションを売った場合の譲渡所得の申告にはBの用紙を使用しましょう。国税庁の公式ホームページから入手できます。
確定申告書第三表
確定申告書第三表は分離課税の対象となる所得を申請するための用紙です。分離課税は、給与などの譲渡益以外の所得が該当します。こちらもマンションの売却の際は必須になるので、国税庁の公式ホームページから入手しましょう。
確定申告書付表兼計算明細書
確定申告書第三表を提出する際は、計算明細書をあわせて提出することがほとんどです。第三表に記入する所得金額の計算を詳細に提示するために必要です。こちらも国税庁の公式ホームページが可能です。
除票住民票
控除住民票は、引っ越しをした際に取得できる住民票から抹消されたことを証明する書類です。以前に住んでいた市町村役場で取得が可能です。引っ越し先が遠い場合は、郵送での交付も可能です。
売却物件の購入時と売却時の売買契約書の写し
売買契約の写しは、マンションの購入価格と売却価格を証明するために必要です。紛失をしてしまった場合は、不動産仲介業者などに問い合わせをしましょう。また、売買契約書がなくても、概算取得費（譲渡価額の5％）を用いて算出をすることも可能です。
特例を利用する場合は、その特例に合わせた必要書類が必要
3,000万円特別控除などの特例を利用する場合は、その特例に合わせた書類が必要になるので準備をしましょう。特例の確定申告での必要書類が分からない場合は、確定申告窓口への相談をおすすめします。
諸費用などの領収書
不動産を売却する際にかかった諸経費などは、課税の対象外になります。仲介手数料や印紙代、登録免許税が諸経費になるので、領収書を準備しておきましょう。
確定申告の要・不要の判断方法は？
確定申告は、不動産を購入した価格より売却をした価格のほうが高くなった場合に必要です。つまり譲渡所得が発生した場合に確定申告が必要です。
譲渡所得は以下の計算式で求めることができます。
譲渡所得＝売却価格 −（取得費−譲渡費用）
取得費とは、購入額から減価償却費を差し引いた金額のことです。譲渡費用は仲介手数料や印紙代などの諸経費のことを指します。
譲渡所得を算出して、不動産を購入したときの金額を上回る場合は、確定申告が必要です。
また、特例控除などを利用する際も確定申告と合わせて申請をすることになります。
譲渡所得は発生していない場合に利用できる特例は以下の2つです。
- 居住用財産の買い替えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
この特例を利用する場合は、確定申告が必要になります。
必要書類の一覧表まとめ
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査定依頼 |
①マンションのパンフレットや販売図面 ②住宅ローンの返済予定表または残高証明書 ③登記済権利証または登記識別情報 ④インスペクションの結果報告書や性能評価書 ⑤瑕疵担保保険の証明書 ⑥マンションの管理規約 |
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売買契約 |
①身分証明書 ②登記済権利証または登記識別情報 ③印鑑証明書 ④固定資産税納税通知書 ⑤管理費・修繕積立金の額が確認ができる書類 ⑥告知書（物件状況確認書） ⑦付帯設備表 |
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③引き渡し（決済） |
①銀行口座が分かる書類など ②登記済権利証または登記識別情報 ③固定資産税評価証明書 ④抵当権抹消書類（登記済権利証など） ⑤印鑑証明書 ⑥身分証明書 ⑦委任状 ⑧住民票 |
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④確定申告 |
①確定申告書 ②確定申告書第三表 ③確定申告書付表兼計算明細書 ④除票住民票 ⑤売却物件の購入時と売却時の売買契約書の写し ⑥特例を利用する場合は、その特例に合わせた必要書類 ⑦諸費用などの領収書 |
必要書類は早めの準備を
ここまで、マンション売却に必要な書類の解説をしました。
書類の取得には時間の有するものもあるため、余裕を持って準備をしておくことをおすすめします。また、必要書類は不動産仲介業者にも確認を取ることをおすすめします。
譲渡益が出た場合は確定申告が必要になるので、確定申告の書類も事前に準備をしておきましょう。
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