マンションを売却したいと思っても、いつが売り時なのかよく分からないという人も多いのではないでしょうか。
マンションをうまく売却するには、築年数や時期、経済情勢など、さまざまなことを考慮する必要があります。
本記事では、マンション売却の最適な時期を見極めるポイントや注意点をお伝えしていきます。ぜひ参考にしてみてください。
マンション売却の流れは？
マンションは、売却を決めたからといってすぐに売れるというわけではありません。
マンションを売却するには、まずは査定を受けて仲介業者を決める必要があります。その後、購入希望者の内覧を経て、条件交渉を行い、契約に至ります。
マンション売却までには、平均で半年ほどかかるといわれています。
マンション売却の理由で多いものは？
マンションを売却する理由で1番多いものとして、「家族構成や環境の変化」があげられます。出産や子どもの成長、独立のほか、転勤や定年退職といったライフスタイルの変化により、住み替えが必要となりマンションを売却する人が最も多いというこということです。
その他には、「遺産相続」や「経済的な理由」なども、マンション売却の理由として多くあげられています。
マンション売却時期を見極める8つのポイント
マンションを希望通りの価格で売却するためには、売却に適したタイミングを知ることが重要です。
こちらでは、マンション売却時期を見極めるポイントを8つお伝えしていきます。
【ポイント①】マンション価格の推移
新築マンションの価格が上昇すると、新築物件を高いと感じる人が中古物件を探し始めるため、中古マンションの需要が高まります。つまり、新築マンションの価格は、そのまま中古マンションの価格と連動するということになります。
マンション価格の推移は、マンション売却の時期を見極める大きなポイントとなります。
【ポイント②】築年数
中古マンションは、築浅であるほど高値で取引されます。反対に、築年数が経過するほど需要が低くなり価格も下がります。
築10年未満のマンションは、建物自体の劣化もほとんどないため、比較的高い値段で売却することが可能です。また、築15年前後のマンションも、劣化が軽微でありながら価格が安くなることから需要が高いといわれています。
反対に、築年数が20年を超えるマンションは売りにくくなります。マンションはなるべく築年数が浅いうちに売却した方が良いでしょう。
【ポイント③】経済情勢
マンションの売却価格の相場や売りやすさは、経済情勢によって変化します。例えば、オリンピックなどの大きなイベントが開催されると、建築費用や人件費が高まることによりマンションの相場も上がります。
また、コロナウイルスの流行により、新しい生活様式に合わせて広さや環境を求める人が増え、中古マンションの需要が増えたといわれています。
このように、経済情勢とマンションの相場は繋がっています。マンションの売却時期を見極めるには、経済情勢もしっかりとチェックするようにしましょう。
【ポイント④】住宅ローン
マンション購入希望者が住宅ローンを組むことを考えると、低金利が続いている今はマンション売却に適している時期といえます。金利が低ければ住宅ローンを組みやすくなるため購入希望者が増え、それにより中古マンションの需要も上がるためです。
日本では、ゼロ金利政策が始まった1999年以降、低金利が続いています。しかし、この低金利がこの先もずっと続くのかは分かりません。
住宅ローンを組む上で、金利は非常に大きいものです。マンション売却を考えているのならば、低金利が続いている間が売り時といえるでしょう。
【ポイント⑤】税金
マンション売却には譲渡所得税という税金がかかります。譲渡所得税は、所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得が適用され、税率は20.315％となりますが、5年以下の場合は短期譲渡所得となり、39.63％と適用される税率が大きくなります。そのため、税金を少なくしたい場合は所有期間が5年を超えてから売却すると良いでしょう。
ただし、譲渡所得税には、所有期間にかかわらず「3000万円の特別控除」という制度を使うことが可能です。こちらの制度は、譲渡所得から3000万円を課税対象から除外することができるというもので、居住用住宅のみ適用されます。
マンション売却の際は、かかる税金とともに、利用できる控除についても事前に調べておくと良いでしょう。
【ポイント⑥】修繕状況
マンションの修繕状況も、売却に大きな影響を及ぼします。マンションの共有部分である外壁や設備等の大規模修繕を終えた後は、外観も綺麗になり好印象を与えられるうえに、老朽化に対する不安も払拭できるため、売却できる可能性が高くなります。
共有部分の修繕は自分ではできないことなので、マンションの大規模修繕のあとは売却の可能性が高まるということを覚えておきましょう。
【ポイント⑦】周辺環境
マンションの近くに商業施設ができたなど、周辺環境に変化があった場合もマンションの売却のチャンスといえます。買い物の便利さは多くの人にとって住む場所を決める際の大きなポイントとなるので、売却の可能性が大きく高まります。
反対に、商業施設がなくなった、大きな会社や学校などが移転したなどの場合は、通う人が少なくなり需要が減るのでマンションも売りにくくなります。マンション売却を考えている場合は、周辺環境の変化にも注意しましょう。
【ポイント⑧】ライフイベント
マンションの売却時期には、もちろん自分自身のタイミングも重要です。例えば、子どもの誕生や進学、独立や、自身の定年退職など、ライフイベントによって売却を決めるということも多いでしょう。
自分にとって一番いいタイミングでマンションを売却するためには、あらかじめ売却を想定し、計画しておくことが重要となります。
マンションを売却しやすい時期は？
マンションはいつでもすぐに売却できるものではないので、マンションの購入需要が高まる時期に売り出すことが重要です。
こちらでは、マンションを売却しやすい時期について詳しくお伝えしていきます。
1～3月は売却しやすい
マンションに限らず、不動産は1〜3月が売れやすいとされています。理由は、子どもの進学や家族の転勤など、新年度を見据えてマンションを購入しようとする人が多くなるからといわれています。
1〜3月にマンションを売るためには、9～11月頃までに仲介業者を決め、売却活動を始める必要があります。マンションの売却を検討している場合は、売れやすい時期を逃さないよう余裕を持って手続きを進めるようにしましょう。
土地価格が上昇しているとき
マンションは建物と土地の価格で価値が決まるので、土地価格が上昇しているときは、建物の築年数が古くなり価値が下がったとしても、高値で売り出すことが可能となります。
また、土地価格が上昇すると新築マンションの価格も上がるため、新築マンションは高いと感じる人が中古マンションを求めるようになります。
つまり、土地価格が上昇しているときは、中古マンションを売却しやすい時期であるといえます。
マンション売却時の注意点とは？
マンションは、経済情勢やタイミングにより売りやすさや価格が大きく変わってしまいます。
こちらでは、マンション売却を考えるうえで注意すべき点についてお伝えしておきます。
金利の上昇時には注意
住宅ローンの金利が上昇すると、マンションを購入しようとする人が減少するため、売却もしにくくなります。
現在は低金利が続いていますが、いつ利上げが行われ、住宅ローンの金利が上昇するかは分かりません。マンションの売却を考えているならば、今の低金利が続いている間に実行した方が良いでしょう。
また、金利は日銀の政策と連動しているので、日銀の動向には注意しておきましょう。
消費税の増税時には注意
新築マンションは建物部分に消費税がかかるので、増税した場合はその分のマンションの価格が高くなります。そのため、増税前の駆け込み需要が多くなり、増税直後は売れない傾向にあります。新築マンションが売れなくなると価格が下がることになり、それに伴い中古マンションの価格も下がります。
従って、増税直後はマンションの売却がしにくくなるので、増税のタイミングには注意が必要です。
オリンピックの後には注意
オリンピック開催前は、「オリンピックの後は不動産価格が下がる」と言われ、マンションの売却には適した時期ではないと考えられていました。これは、オリンピックに向けて株価や景気が上がり続け、オリンピックが終わり、ピークを迎えたあとは下がるのではないかと考えられていたためです。
しかし、実際のところ、オリンピックが終わっても不動産価格は上昇を続けています。従って、オリンピック後の現在でも、マンションを売却するには適した時期であるといえます。
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2022年はマンションの売り時？
マンションの価格は2013年から値上がりが続いています。不動産価格が下がると言われていたオリンピックや、コロナウイルスの流行があったうえでも、マンションの価格は上昇し続けています。
不動産市況は日々変化をするものなので、今後も上昇し続けるのかは分かりませんが、マンション価格の高い2022年は、マンションの売り時といえるでしょう。
タイミングを見極めてマンションを売却しよう
マンションを希望通りに売却するには、タイミングが非常に大切です。
自分のライフイベントに合わせることももちろん大切ですが、マンションの築年数や売り出しの時期、社会情勢など、マンションの売却のタイミングに関わるポイントを知っておくことが、売り時を逃さないためには重要となります。
マンション売却を検討している人は、ぜひ本記事を参考に、最適な時期を見極めて売却の準備を進めてみてください。
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