今住んでいるマンションから引っ越すことになったとき、今まで住んでいたマンションを売却するべきか、それとも賃貸に出すべきか悩むという人も多いのではないでしょうか。
本記事では、売却・賃貸のそれぞれのメリット・デメリットや、どちらにすべきか判断する基準について詳しくお伝えしていきます。ぜひ参考にしてみてください。
マンションを売却するメリットとは？
マンションを売却する主なメリットは以下の3つです。
- ローンを完済できる
- 税制優遇を利用できる
- 現金が手に入る
それぞれ詳しくみていきましょう。
ローンを完済できる
マンションを売却すれば、まとまった現金が手元に入ってくるので、そのお金を住宅ローンの返済に充てることができます。売却した資金によってはローンを完済することもできるので、利息の支払いも不要となります。
ローンをすぐに完済できることは、売却の大きなメリットです。
税制優遇を利用できる
実際に住んでいたマンションを売却する場合は、譲渡所得税が最大3000万円控除される、3000万円特別控除を利用することができます。
その他にも、軽減税率の特例や買換特例など、居住用の不動産を売却する場合はさまざまな税制優遇を受けることが可能です。
売却により税制優遇を利用できることは、節税の面で大きなメリットとなります。
現金が手に入る
マンションを売却すると、一度に高額な現金を手にすることができます。マイホームの買い替えの場合は、その現金を次の家の頭金に使うこともできますし、相続の場合は現金化して公平に相続人に分配することもできます。
まとまった現金を手にできることは、売却の大きなメリットといえます。
マンションを売却するデメリットとは？
マンションを売却するデメリットは以下の2つです。
- 売却費用がかかる
- すぐに売れるとは限らない
それぞれ詳しくみていきましょう。
売却費用がかかる
マンションを売却するには、仲介手数料をはじめとしたさまざまな費用や税金が発生します。また、希望金額通りに売れない可能性もあるので、想定よりも手元にお金が残らず、売却金を見込んで立てた資金計画が上手くいかなくなるということも考えられます。
売却にかかる譲渡所得税は税制優遇制度を利用することにより節税が期待できるので、しっかりと確認しておきましょう。
すぐに売れるとは限らない
マンションは、売りたいと思ったとしてもすぐに売れるものではありません。売却までの期間は平均で半年ほどと言われていますが、それ以上にかかることもあり得ます。また、買い手が現れたとしても、望んでいる金額では売れないということもあります。
マンションの売却では、期間も資金面でも想定通りに進まない可能性があるということを念頭に置いて、余裕を持った計画を立てるとよいでしょう
マンションを賃貸に出すメリットとは？
マンションを賃貸に出すメリットは以下の3つです。
- 家賃収入を得られる
- 節税効果が得られる
- 資産として持ち続けられる
それぞれ詳しくみていきましょう。
家賃収入を得られる
マンションを賃貸に出して借り手が見つかった場合、家賃収入を得ることができます。ローンが残っている場合は、家賃収入でローンの返済をすることも可能です。
毎月一定額の家賃収入を得られることは、賃貸の大きなメリットです。
節税効果が得られる
マンションを賃貸に出す場合、賃貸経営をするということになるので、その費用を経費として計上することが可能となります。
建物の管理にかかる費用やリフォーム費用、固定資産税なども経費として計上できるので、確定申告をすることにより節税できると言うことも賃貸に出すメリットの一つです。
資産として持ち続けられる
不動産は大きな資産なので、資産として持ち続けたいと言う場合は、賃貸に出すことも有効な手段です。
利回りが期待できるマンションならば、賃貸で運用することにより資産形成を図ることも可能です。資産を失わずに持ち続けられるということも賃貸のメリットです。
マンションを賃貸に出すデメリットとは？
マンションを賃貸に出すデメリットは以下の3つです。
- 空室リスクがある
- ランニングコストや手間がかかる
- 売却時に高く売りづらくなる可能性
それぞれ詳しくみていきましょう。
空室リスクがある
マンションを賃貸に出す最大のデメリットは、借り手が必ずしも見つかるか分からないということです。借り手が見つからず、空室の状態が続くと維持管理するだけで赤字となってしまいます。家賃収入でローン返済を考えている場合は、ローン返済の計画も崩れてしまいます。
賃貸は立地条件などが重要となるので、もしも条件が良くないのであれば、賃貸よりも売却の方が赤字のリスクを回避できるでしょう。
ランニングコストや手間がかかる
マンションを賃貸に出す前には、リフォームやクリーニングを行い部屋を貸し出せる状態に整えなくてはなりません。その他にも、経年劣化による修繕が必要となった場合は、貸主が費用を負担する必要があります。
また、賃貸に出して収入を得る場合は、毎年確定申告をしなくてはならないので、手間もかかります。
賃貸に出す場合は、売却に比べて維持管理のコストと長年の手間がかかるということを覚えておきましょう。
売却時に高く売りづらくなる可能性がある
マンションは、築年数が経過するほどに価値が下がり売りづらくなります。そのため、賃貸で出している間に築年数が経ってしまうと、いざ売りたいと思ったときに、なかなか思う値段で売れなくなるということも考えられます。
マンションは築年数が20年を超えると売れにくくなるとも言われているので、将来売りに出したいと考えている場合は、いつまで賃貸を続けるのかをあらかじめ考えておくとよいでしょう。
売却に向いているマンションとは？
売却に向いているマンションの主な条件は以下の4つです。
- 築年数が経過しているマンション
- 部屋数が多く広いマンション
- 今後住む予定がないマンション
- 賃貸需要がないエリアのマンション
それぞれ詳しくみていきましょう。
築年数が経過しているマンション
マンションを賃貸に出す場合は、貸し出す前にリフォームやクリーニングをする必要があります。築年数が経過しているマンションの場合、大規模なリフォームをしなくては貸しに出せないことも多いので、リフォーム費用が高額になってしまうことがほとんどです。
しかし、高額なリフォーム費用をかけて賃貸に出しても、借主が見つからないという可能性もあります。大規模な修繕を必要とする築年数が経過しているマンションについては、リフォームをせずそのまま売却する方が費用面の負担が少ない場合が多いといえるでしょう。
部屋数が多く広いマンション
賃貸では、単身者や少人数の家族向けの需要が高いため、1LDKや2LDKほどの小さな部屋の方が人気が高く、部屋数が多かったり、面積が広いマンションは借主が見つかりにくいと言われています。
そのため、部屋数が多く広いマンションの場合は空室リスクが高くなることから、売却の方が向いているといえるでしょう。
今後住む予定がないマンション
今後住む予定がないのであれば、築年数が経過して劣化が進む前に売却をした方がリスクは少ないといえます。
マンションは築年数が経つと資産価値が下がるため、希望の値段で売れる可能性が年々下がっていきます。また、賃貸には空室リスクもあり、賃貸経営がうまくいくとも限りません。
売却に比べ賃貸の方が経営が難しいので、もしもこの先住む必要がないのであれば、売却してしまった方がリスクは少ないといえるでしょう。
賃貸需要がないエリアのマンション
賃貸には立地条件が非常に重要となります。賃貸は売却よりも求められる条件が高くなるため、駅や商業施設の近くのマンションの場合は借り手が付きやすいですが、不便な場所にある場合は借り手が付きにくく賃貸経営が難しくなります。
マンションが賃貸需要のないエリアにあるという場合は、賃貸には不向きといえるので、売却を選択した方が良いでしょう。
賃貸に向いているマンションとは？
賃貸に向いているマンションの主な条件は以下の2つです。
- 賃貸需要が高い地域のマンション
- 転勤など一時的に住めなくなったマンション
それぞれ詳しくみていきましょう。
賃貸需要が高い地域のマンション
マンションが賃貸需要の高い地域にある場合は、借主が付きやすいため賃貸経営がしやすいといえます。
賃貸の場合は、立地を重視するという人が非常に多いため、駅の近くなどの便利な物件は築年数が経過していても需要が高くなります。
賃貸需要が高い地域のマンションの場合は、賃貸を選択しても賃貸経営が上手くいく可能性が高いといえるでしょう。
転勤など一時的に住めなくなったマンション
転勤などで一時的に住めなくなってしまった場合は、賃貸に出すことで家賃をもらいながら維持管理をすることができるので、賃貸に出すメリットが大きいといえます。
いずれ戻ってきたときにまた住みたいと考えているのであれば、売りには出さず、一時的に賃貸に出す方がよいでしょう。
賃貸に出す時の注意点
売却よりも難易度が高いともいえるマンションの賃貸経営。
こちらでは、マンションを賃貸に出す時の注意点を2つお伝えしていきます。
ローンの借り換えが必要
住宅ローンは自己居住用物件の融資なので、ローンが残っているマンションを賃貸に出す場合は、不動産投資用のローンへの借り換えが必要になります。
住宅ローンを組んだまま賃貸に出してしまうと、違約となり一括返済を求められる可能性もあるので注意しましょう。
賃貸の契約種類に注意
賃貸契約には、一般的な賃貸契約であり2年ごとに契約を結ぶ「賃貸借契約」、不動産会社がマンションを借り受けて入居者に又貸しする「サブリース」、契約で取り決めた期間が満了した時点で契約が終了する「定期借家契約」の3種類があります。
契約を決めるときは、自分の賃貸プランに合うものを選ぶことが大切です。一度契約を結んでしまうと、契約途中で借主を退去させることは難しいので、しっかりと考えて契約を結ぶようにしましょう。
売却と賃貸は同時に進められる？
マンションの売却と賃貸は同時に進めることが可能です。ただし、仲介業者に売却を依頼する場合に専任媒介契約を結んでしまうと、複数社への依頼ができなくなるので、売却と同時に賃貸も進めたいと言う場合は、一般媒介契約を結ぶようにしましょう。
また、売却と賃貸を同時に募集すると、内覧の数が多くなり対応が大変になる恐れがあります。同時に進めたいという場合は、内覧対応のことも考えて進めるようにしてください。
メリット・デメリットを理解したうえで売却か賃貸かを決めよう
一般的には、売却よりも空室リスクが起こり得る賃貸の方が難しいといわれています。しかし、立地などによっては、賃貸の方がメリットが高い場合もあります。
大切な資産であるマンションをより活かせる方法を選べるよう、本記事を参考に自分のマンションの特性を正しく理解し、それぞれのメリットとデメリットを考えてみてください。
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