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住み替えローンとは?厳しい審査条件や利用手順を徹底解説!

2022.10.14
2022.11.29
「バランスをとるドルと家」

住み替えローンとはどんなローンなのか、本当に審査は厳しいのか気になる方も多いのではないでしょうか。

この記事では、住み替えローンのメリット・デメリットや利用するときの手順、審査条件など幅広く解説します。住み替えを検討している方や、審査について知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

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住み替えローンとは

「電卓を打つ人と家」

住み替えローンは、今住んでいる家のローンの残債と新居購入費用を合算して、借入できるローンです。住み替える場合、今住んでいる家を売ってから新居に住みたいものですが、ローンを完済し抵当権を抹消しなければ、家を売却できません。

住み替えローンを利用することで、今の家の住宅ローンを完済する資金もまとめて融資を受けられるため、住み替えを検討している方にとって便利といえるでしょう。次の章では、住み替えローンのメリット・デメリットについて詳しく解説します。

 

住み替えローンのメリット

「右肩上がりの家」

住み替えローンには、以下のようなメリットがあります。

  • 住み替え費用が抑えられる
  • 二重のローンにならない

それぞれ順に見ていきましょう。

メリット①:住み替え費用が抑えられる

住み替えローンは、今住んでいる家と新居の購入を同時に進めるため、住み替え費用を抑えられます住む場所が「今住んでいる家→仮住まい→新居」となった場合、仮住まいへの引っ越し代や家賃が必要になり、出費がかさんでしまいます。

住み替えローンを利用すれば、仮住まいに必要な費用がなくなり、すぐに新居で暮らせるでしょう。できるだけ自己資金を減らしたくない方に、住み替えローンはおすすめです。

メリット②:二重のローンにならない

今住んでいる家のローンと新居のローンの支払いを1本化できることも、住み替えローンのメリットです。二重のローンを組むことによって住み替えることも可能ですが、どうしても返済額の負担が大きくなってしまいます。

また、それぞれのローンをしっかりと管理していないと、返済が滞るリスクもあるでしょう。住み替えローンであれば、二重のローンよりも経済的な負担を抑えられ、管理するのが簡単です。

 

住み替えローンのデメリット

「頭を抱える男性」

住み替えローンにはメリットだけではなく、以下のようなデメリットもあります。

  • 住宅ローンよりも借入金額が高額になる
  • スケジュール調整が難しい

デメリットも把握してから、住み替えローンを利用するのか検討しましょう。

デメリット①:住宅ローンよりも借入金額が高額になる

住み替えローンは、今住んでいる家のローンと新居のローンを借り入れるため、借入金額がふくらみやすいデメリットがあります。通常の住宅ローンは新居のローンのみのため、借入金額を抑えられますが、住み替えローンの場合、ローンの残債も合算します。

また、通常の住宅ローンとは異なり、国からの優遇措置がないため、利息も高めです。そのため、住み替えローンを利用する際は、事前にマネープランをしっかりと考えておく必要があります。

デメリット②:スケジュール調整が難しい

住み替えローンを利用する場合、売却と購入の決済日・引渡し日を同日にするため、スケジュール調整が困難です。通常の売却と新居購入であれば、それぞれ別日の決済日・引渡し日でも問題ありませんが、住み替えローンの場合、同日におこなう条件となっています。

たとえば、先に欲しい物件を見つけて契約したケースでは、家の売却に急いで対応しなければならず、売買に関するスケジュールがタイトになりがちです。スケジュール調整が難しいときは、計画的に進められるよう不動産会社に相談しましょう。

 

住み替えローンを利用するときの手順

「握手する女性」

住み替えローンは、以下の手順で利用することが一般的です。

  • プラン選択
  • 不動産会社の選定
  • マネープランニング
  • 新居購入

スムーズに利用したい方は、ぜひ参考にしてください。

手順①:プラン選択

住み替えローンを利用するときは、最初に金融機関の用意しているプランから最適なものを選びます。金融機関ごとに金利や上限額、サポート内容が異なるため、それぞれを比較しながら状況に合ったプランを見つけましょう。

以下の表では、大手銀行の住み替えローンの特徴をまとめてありますので、ぜひ参考にしてください。

 

銀行

特徴

みずほ銀行

ライフイベントの変化にあわせて返済額を増減できる

三井住友銀行

充実した保障内容の団信を選べる

りそな銀行

税込年収100万円から利用可能

 

参照:

みずほ買い替えローン商品概要

三井住友銀行 WEB申込専用住み替えローン

りそな住みかえローン

手順②:不動産会社の選定

今住んでいる家を売却するためには、実績豊富な不動産会社を選ぶ必要があります。不動産会社は、買い手探しから交渉まですべて売却に関することを担い、力量のある会社に依頼すれば、高額売却を目指せるでしょう。

不動産会社を選ぶ際は、1社だけではなく複数に査定依頼し、それぞれを比較することが大切です。また実際にコミュニケーションして対応を確認することで、信頼できる担当者なのか判断できるでしょう。

手順③:マネープランニング

住み替えローンを利用するときは、将来を見据えてマネープランニングすることも必要なプロセスです。マネープランニングでは、ローン残債や自己資金を確認したうえで、借入額や新居の購入費用を決定します。

ただし、自身でマネープランニングするのは難しいため、銀行や不動産会社と相談しながら、家の売却額や新居の購入費を決めていきましょう。住み替えローンの返済シミュレーションについては、後半の章で詳しく解説します。

手順④:新居購入

売却活動と同時に、新居購入の手続きも進めます。新居の購入予定額は、今住んでいる家がどれぐらいの価格で売れるのかで決まるため、不動産会社に確認しておきましょう。

購入する家が決まったら住み替えローンの本審査を受けて、通過した後、融資を受けられます住み替えの場合、融資実行日に売却と新居の決済をおこなう必要があると認識しておきましょう。

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住み替えローンの審査は厳しい?

「チェックリストと家」

住み替えローンの審査は、通常の住宅ローンよりも厳しい傾向にあります。住宅ローンは新居を担保に設定し、購入金額のみの借り入れで、担保価値と融資額に差がありません。

住み替えローンは、ローンの残債を合算した借り入れとなり、担保価値よりも大きな融資になるため、万が一新居を売却することになった際、貸付分を回収できない可能性があります。

こうした背景があり、ローンの回収を確実にできるように住み替えローンの審査は厳しくなっています。

 

住み替えローンのシミュレーション

「電卓を見る若い女性」

住み替えローンでどのくらい借り入れできるのか、事前にシミュレーションしておくことが重要です。ここでは、三井住友銀行の住み替えローンを参考に見ていきましょう。

 

売却予定額

3,000万円

自己資金

1,00万円

ローン残高

3,500万円

新規購入価格

3,500万円

年収

600万円

年齢

30歳

期間

30年

必要借り入れ額

4,195万円

ゆとりをもって返済できる借入金額目安

2,618万円

 

ゆとりをもって返済できる借入金額目安と必要な借り入れ額に1,000万円以上の開きがあります。

この場合は、新規購入価格を下げることで、毎月の返済が楽になるでしょう。

参照:
住み替え資金計画シミュレーション

 

住み替えローンを利用するときのポイント

「虫メガネと家」

住み替えローンを利用する際は、以下のポイントをおさえておきましょう。

  • 余裕をもった返済計画にする
  • 住宅ローン控除の適用を確認する
  • 事前に決済日のスケジュールを把握しておく

住み替えローンで失敗したくない方は、ぜひ参考にしてください。

ポイント①:余裕をもった返済計画にする

住み替えローンを利用するときのポイントは、返済計画を立てる際、余裕をもった内容にすることです。住み替えローンは金利が高めになっており、通常の住宅ローンよりも借入額が高くなる傾向にあります。

また、最初の住宅ローンのときよりも、働ける期間が短くなっているため、おのずと返済期間も短くなります。

ライフステージの変化によって、育児や介護などの費用が増えることもあるため、借入額と返済期間に余裕を持たせることが重要です。

毎月の返済額が負担になってしまうと、ローンの支払いが滞ってしまい、最悪の場合、住み替えた家を売却することになってしまいます。

ポイント②:住宅ローン控除の適用を確認する

住み替えローンでは、条件が合えば住宅ローン控除の適用が可能です。住宅ローン控除とは住宅ローンを利用して家を購入したとき、最大10年にわたって年末のローン残高の1%を所得税・住民税から控除してくれる制度です。

適用条件は、新築と中古によって異なり、住宅ローンを利用する本人が実際に居住していなければなりません。

また、住宅ローン控除は、確定申告をおこなうときに適用されます。確定申告の方法や対象者になっているのかわからない場合は、税理士、もしくは不動産会社に相談しましょう。

ポイント③:事前に決済日のスケジュールを把握しておく

住み替えローンでは、今住んでいる家の売却と新居の購入を、同日におこなうことが原則です。売却と購入がバラバラの日にちになってしまうと、住替えローンを利用できない可能性もあります。

また、売買に関するやりとりを1日で終えなければならず、スケジュールは非常にタイトになります。

そのため、確実に同日に売却と購入を実現できるように、事前に決済日のスケジュールを把握しておき、忘れないように対応しましょう。

 

住み替えローン以外の資金調達方法とは?

「お金を渡す人」

住み替えるときには、以下の住み替えローン以外も利用できます。

  • 住宅ローン
  • ダブルローン

それぞれ順に解説します。

住宅ローン

家を売却して住宅ローンを完済できる場合、通常の住宅ローンを利用できます。通常の住宅ローンは、住み替えローンより審査に通りやすく、金利も低いため、返済額をおさえられます

住宅ローンを完済するだけではなく、自己資金を増やすためには、家の売却を優良な会社に依頼しましょう。不動産会社では、無料でセミナーや相談会を開催しているため、参加することをおすすめします。

ダブルローン

今住んでいる家のローンの支払いをしながら、住み替え先の融資を受けるダブルローンは、売却と購入を同日にしなくても利用できるローンです。売却にじっくりと時間をかけられたり、好きな時期に新居に引っ越しできたりするメリットがあります。

一方、審査に通過しにくく、2つの支払いで負担が重くなってしまうデメリットがあります。金銭的に余裕のある人は、ダブルローンの利用を検討しましょう。

 

住み替えローンは資金調達しやすく便利!

住み替えローンは、今住んでいる家のローンの残債と新居購入費用を合算して借入できるため、住み替えを検討している方にとって便利なサービスです。ただし、審査に通過しづらかったり、金利が高かったりするデメリットがあります。

できるだけローン残債を減らせば、月々の支払いをおさえられるため、住み替えローンをうまく利用するためには、不動産会社に相談して今住んでいる家の高額売却を目指しましょう。

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