logo
HOME ノウハウ マンション売却 お金 マンション売却のシミュレーターの使い方は?売却利益の計算方法も紹介!

マンション売却のシミュレーターの使い方は?売却利益の計算方法も紹介!

2022.10.14
2023.01.12
夫婦でマンションの売却を考えている画像
admin-avt-7
宅地建物取引士
小林輔
大学卒業後、大手不動産仲介会社に入社、15年間で1,300組のお客様のお手伝いをした実績あり。 プロとして、お客様のニ ...続きを読む

マンションの売却を考えているけど、どのくらいの金額で売れるのかとお悩みの方もいるでしょう。

マンションの売却価格は、シミュレーターを使って計算できます。

この記事ではシミュレーターを使う前の準備や、注意点を解説します。分かりやすく解説しますので、ぜひ最後までお読みください。

 

cta-image-3  

 

マンション売却のシミュレーターを使う前の4つの準備

マンションを売却したときの手取り額を計算している女性の画像

マンション売却のシミュレーターでなるべく正確な価格を調べるには、4つの準備が必要です。

 

  1. 売却価格を調べる
  2. 仲介手数料を算出する
  3. 売却するときの税金を計算する
  4. 売却して利益が出る場合は、譲渡所得税を算出する

 

実際に行う順番で解説していきます。

①売却価格を調べる

まず最近取引されたマンションの売却価格を調べます。「REINS Market Information」は、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営しているサイトです。

このサイトでは、過去に売却された不動産の売却価格を調べられます。都道府県や最寄り駅、築年数、駅からの距離などの細かい条件でマンションを検索でき、売りたいマンションに近い売却価格を見つけられるでしょう。


参照:

不動産流通機構 REINS Market Information

②仲介手数料を算出する

マンションが売却できた場合は、不動産会社に仲介手数料を払います。仲介手数料は上限が決められており、以下の計算式を使って求めます。

(計算式)
仲介手数料の上限金額(税込)=(売却価格×3%+6)+消費税

 

1,000万円のマンションを売却すると仮定して、仲介手数料の上限を計算します。

仲介手数料の上限金額:1000万×3%+6=36万

仲介手数料の消費税額:36万×10%=3.6万

消費税を含めた仲介手数料の上限金額:36万+3.6万=39.6万

 

1,000万円のマンションには、39.6万円(税込)の仲介手数料がかかります。ただし、この金額は仲介手数料の上限です。最大でどのくらいの仲介手数料を払うのか、目安として計算しましょう。

 

③売却するときの税金を計算する

売却したときに課税される税金は、3種類あります。

  • 印紙税
  • 登録免許税

 

順番に解説していきます。

印紙税は、売買の契約書に貼る印紙代です。印紙税は、マンションの売却価格によって異なります。平成26年4月1日から令和6年3月31日までに作成された売買の契約書には、印紙税が軽減されます。

契約金額

本則税率

軽減税率

50万円を超え100万円以下

 1,000円

500円

100万円を超え500万円以下

2,000円

1,000円

500万円を超え1,000万円以下

10,000円

5,000円

1,000万円を超え5,000万円以下

20,000円

10,000円

 

参照:
国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

 

登録免許税は、不動産の名義変更や抵当権を抹消するときにかかる税金です。抵当権とは、住宅ローンなどを借りるときに、購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定した権利です。抵当権は、売却するときに抹消する必要があります。

計算方法は簡単で、1つの不動産につき1,000円です。

 

admin-avt-7
宅地建物取引士
小林輔
登録免許税は買主負担です
例えば土地とマンションの建物に、それぞれ抵当権がついているケースでは、抹消するために2,000円かかります。
不動産を売却して所有権を移転したときにも、登録免許税はかかりますが、一般的には買主が負担するため、シミュレーションする必要はないでしょう。
>>プロフィールはこちら

 

④売却して利益が出る場合は、譲渡所得税を算出する

譲渡所得税は、不動産売却したときに売却利益が発生した場合にかかる税金です。譲渡所得は、以下の式で計算します。

(計算式)
譲渡所得=収入金額ー取得費ー譲渡費用(ー特別控除額)

 

収入金額とは、マンションの売却金額のことです。取得費とは、マンションを購入したときの費用を指します。たとえば、土地やマンションの購入代金や購入するときにかかった税金です。譲渡費用とはマンションを売却するためにかかった費用のことで、売るときの仲介手数料や税金を含みます。

 

特別控除の対象は下記の表を参考にしてください。特別控除額の限度額があり、1年間で合計5,000万円までと決められています。

特別控除の内容

譲渡所得から控除される上限金額

公共事業などのために土地建物を売った場合

5,000万円

マイホームを売った場合

3,000万円

特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合

2,000万円 

特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合

1,500万円

 

譲渡所得の税率は、売却したマンションを所有した年数によって異なります。

  • 5年以内の場合:39.63%
  • 5年を超える場合:20.315%

 

参照:
国税庁 譲渡所得の特別控除の種類

 

マンション売却のシミュレーション例

電卓で計算する女性の画像

マンション売却のシミュレーターを使う前の4つの準備を使って、手取り額をシミュレーションしていきましょう。

 

今回は、以下の条件を仮定して計算します。

 

  • マンションの売却価格が2,000万円
  • 土地とマンションに抵当権が設定されていない
  • マイホームの特例控除を利用して、譲渡所得税はなし

 

【仲介手数料】
仲介手数料の上限金額:2000万×3%+6=66万

仲介手数料の消費税額:66万×10%=6.6万

消費税を含めた仲介手数料の上限金額:66万+6.6万=72.6万

 

【印紙税】
売却価格が1,000万円を超え5,000万円以下のため、1万円

 

【手取り額】
2,000万ー72.6万ー1万=1,926.4万


売却価格が2,000万円の場合は、手取り額が1,926.4万円になります。あくまでこの金額は目安となるため、詳しい金額は不動産会社の査定金額を参考にしてください。

 

■wednesdayの簡易査定

cta-image-3  

不動産の売却を検討中の方は、簡易査定にお申し込みください。wednesdayの簡易査定は、面倒な訪問は不要でオンラインのみで売却まで完了します。

こんな方におすすめ:
・売却・住み替えを検討中の方
・今のお家がいくらで売れるか知りたい方

▶︎【無料】簡易査定の申込はこちら

 

売却価格が分かれば使えるシミュレーター3選

女性がパソコンを使用している画像

売却価格が分かると、使えるシミュレーターが3つあります。

 

  • 三菱UFJ不動産販売
  • 不動産売却収支シミュレーター
  • リアルタイムシミュレーター

 

順番に解説していきます。

三菱UFJ不動産販売

三菱UFJ不動産販売のサイトでは、売却価格や取得費などを入力すると、おおよその売却価格が計算されるのが特徴です。仲介手数料や諸経費などの詳しい内訳が表示されます。

 

入力する項目

シミュレーション結果の内容

売却価格 

取得費(未記入でも計算可能)  

諸経費(未記入でも計算可能)

マンションの所有期間

手取り額 

仲介手数料 

印紙税 

譲渡税

 

参照:

三菱UFJ不動産販売 売却時の手取り金額を試算する

 

不動産売却収支シミュレーター

不動産売却収支シミュレーターでは、住宅ローンの残っている場合の計算ができることが特徴です。諸経費や譲渡所得税のより詳しい内訳が分かります。

 

入力する項目

シミュレーション結果の内容

売却価格 

住宅ローンの残債  

購入時物件価格

購入年

手取り額 

諸経費

税金

 

参照:
不動産売却シミュレーター RENOSYスマート売却

リアルタイムシミュレーター

リアルタイムシミュレーターでは、仲介手数料、印紙税、譲渡所得税などの費用をそれぞれ計算できることが特徴特に譲渡所得税のシミュレーションでは、マイホームを売った場合の特例控除も合わせて計算できるため、比較的正確な金額が分かります。

 

【譲渡所得税をシミュレーションする場合】

入力する項目

 シミュレーション結果の内容

売却価格 

売却するときにかかった諸経費

取得価格  

取得したときにかかった諸経費

譲渡した年の1月1日時点の所有期間

マイホーム売却の特例を受ける要件を満たしているか

譲渡所得税額

 

参照:
リアルタイムシミュレーター

 

マンションの売却価格シミュレーターを使うときの3つの注意点

書類を広げて悩んでいる女性と犬の画像

シミュレーターを使えば、マンションの売却価格を簡単に調べられますが、使うときの注意点が3つあります。

 

  • シミュレーターの精度が高くない場合がある
  • 査定できない地域がある
  • 住宅の状態が価格に反映されない

 

影響が高い順番で説明していきます。

シミュレーターの精度が低い場合がある

シミュレーターによっては、精度が低く、売却価格が高くなる傾向があります。シミュレーターが高い金額を計算するのは、自社の訪問査定サービスに誘導したいためです。シミュレーション結果は、高く売れた場合の目安と考えましょう。

 

査定できない地域がある

シミュレーターによって、査定できない地域があります。東京都のマンションではほとんどのシミュレーターが対応していますが、首都圏以外には全く対応していないことも。査定できない地域では、シミュレーターを使用せずに自力で計算する必要があります。

 

住宅の状態が価格に反映されない

シミュレーターは、リフォームや損傷部分などの住宅の状態が価格に反映されません机上査定では、リフォームしていれば価格は上がり、損傷部分があれば価格は下がります。机上査定とは、不動産会社が登記簿謄本や取引事例などの資料を使って行う査定です。

 

admin-avt-7
宅地建物取引士
小林輔
シミュレーターはあくまでも目安です!
シミュレーションした金額は、あくまで売却価格の目安となります。売却するときは、不動産会社に査定を依頼し、正確な売却価格を知ることがポイントですよ。
>>プロフィールはこちら

 

シミュレーターを使って、マンションの売却価格の相場を把握しよう!

マンションのシミュレーターを使う前には、4つの準備が必要です。

シミュレーターを使うときは、精度が高くないシミュレーターがあることや住宅の状態が反映されないことを頭に入れておきましょう。シミュレーターを使ってマンションの売却価格の目安を把握して、マンションの売却を進めましょう。

不動産に関するお悩みを解決!

中古マンション・リノベーションを得意とする「wednesday」。物件の購入や売却、リノベーションのサービスを提供しています。

不動産の売買は人生において、とても大きなイベントです。だからこそ、「よくわからない」を無くして、安心して理想の暮らしを手に入れていただくためにセミナーや個別相談を実施しています。

不動産のプロであるwednesdayのコンシェルジュにお気軽にご相談ください。

 

■wednesdayの簡易査定

cta-image-3

不動産の売却を検討中の方は、簡易査定にお申し込みください。wednesdayの簡易査定は、面倒な訪問は不要でオンラインのみで売却まで完了します。

こんな方におすすめ:
・売却・住み替えを検討中の方
・今のお家がいくらで売れるか知りたい方

▶︎【無料】簡易査定の申込はこちら

 

■不動産売却についての相談

不動産の売却についてのご相談は、個別相談のフォームよりお申し込みください。

▶︎【無料】個別相談の申込はこちら

 

■LINEで気軽に相談

wednesdayのLINEアカウントを友だち追加していただくと、コンシェルジュにLINEのメッセージ上でいつでも気軽にご相談いただけます。

▶︎LINEの友だち追加はこちら

 

不動産情報メディアの記事管理、編集を行う。 記事は不動産売買から家具やインテリアなど住環境に関する内容まで網羅。

その他のお役立ち情報

【2023年最新】マンションに暮らすとNHK受信料はどうなる?割増金制度についても解説!
NHKの受信契約はマンション単位で結ぶのか世帯ごとに結ぶのかなどと疑問に思う方も多いのではないでしょうか?また、4月に導入される割増金制度について詳しく知りたい方もいるでしょう。本記事では、NHKの受信契約や受信料の支払い方法、不払い時の割増金制度について解説します。ぜひ参考にしてみてください。
2022/01/27
マンションの排水管清掃は必要?当日恥ずかしい思いをしないために準備する5つのこと
マンションの排水管清掃は定期的に実施すると衛生的にも良く、排水管の老朽化を防ぐことにもつながります。そして、新型コロナウイルスの観点から清掃は行うべきとされています。本記事ではマンションの排水管清掃の準備や費用、排水管が詰まった時の自分で行う対処法についても解説します!ぜひ参考にしてみてください。
2022/01/30
マンションで住んではいけない階とは?1階〜最上階の特徴をご紹介!
マンションに住む場合「何階」を選べばよいのか悩む方も多いのではないでしょうか。同じ間取りでも階が違えば、住み心地が変わるため慎重に選ぶべき条件の一つといえるでしょう。本記事では、「1階」「低層階」「高層階」「最上階」それぞれのメリット・デメリットなどについて解説します。今後マンションに引っ越す予定がある方は、ぜひ参考にしてください。
風水ではトイレが重要!置いてはいけないものや運気アップの方法とは?
風水ではトイレは、運気を左右する重要な場所です。あなたが普段何気なく置いているものが実は、運気を下げているかもしれません。運気を上げるなら、まずはトイレから風水を取り入れてみませんか?今回は、風水的に置いてはいけないものや、運気アップの方法についてお伝えします。この記事を読めば、トイレの風水対策はバッチリです。
2022/10/11