マンションを売りに出したが、売却できないと悩んでいる方も多いのではないでしょうか？マンションの売却ができないと、新たに購入する住宅の資金計画もできないこともありますよね。マンションの売却は、売れない理由をしっかり掴めば解決できる場合もあります。

この記事では、マンションを売却できない理由と対策について解説します。

マンションを売却できない6つの理由と対策

マンションを上手に売却するためには、売れない理由をきちんと把握し、対策を打つ必要があります。

【理由①】売り出し価格が高い

売り出し価格を相場より高い値段に設定した場合は、一般的に売却は難しくなるでしょう。誰でもできるだけ高く売却したいと考えるのは当然ですが、買主は相場を見てマンションの売り出し価格が適正かどうか判断します。

そのため市場価格よりかけ離れて高い売り出し価格がついている場合は、よほどのメリットがない限り購入希望者があらわれることはないでしょう。

■対策：相場に合った価格に設定する

売り出し価格が、相場より高い場合には価格を見直す必要があります。近隣のマンションの売却価格を調査し、相場に合った価格に再設定しなければなりません。

しかし売り出し価格を見直す場合には、やみくもに下げるのではなく慎重に行い損失が出ないようにしましょう。

【理由②】築年数が古いマンションである

建築してから年数が経つ老朽化したマンションは、外観や内装が汚れていて売却しにくいでしょう。建物自体だけでなく、設備も古くなっていると使い勝手も悪く、よほど安い価格でなければ魅力を感じません。

また、築年数の古いマンションは、新築物件と比べ担保価値が低いため、多額の住宅ローンを借りられないことも選択肢から外される原因になっています。

■対策：リフォームを検討する

築年数が古いマンションの場合、部分的なリフォームを検討してみましょう。キッチンやトイレ・浴室などの設備が老朽化していると、それだけで購入希望者の意欲は萎えてしまいます。かといって全面的なリフォームやリノベーションをすると、多額の費用が掛かってしまいます。掛かった費用をそのまま売却価格に上乗せできれば問題はありませんが、一般的には不可能なためおすすめできません。

したがって設備が古い場合は、現代の生活にマッチするよう最低限のリフォームをすることは検討に値するといえるでしょう。

【理由③】需要の低いエリアに建っている

駅から遠く、交通の便が悪いなど、人気のないエリアにあるマンションは売りにくい原因の一つです。マンションの購入で重視されるのは立地であり、駅から近く交通の便の良いエリアは資産価値も落ちにくいです。

しかし利便性が悪いとそれだけで購入の候補から除外される場合も多いため、需要の低いエリアのマンションは、売りにくいといえるでしょう。

■対策：物件の良い点をアピールする

需要の低いエリアの物件でも、何かアピールすべき点があるはずです。たとえば治安が良い・最近リフォームした・自然環境が子育てに向いている等々。魅力的な情報があれば物件情報に付け加えるようにしましょう。

またマンションの写真が良く撮れていない場合には、再度不動産会社に魅力的な物件に見えるよう撮影を依頼するのも必要なことです

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【理由④】不動産会社の活動が不十分

不動産会社が十分な販売活動をしていないと、マンションの売却は順調には行きません。不動産会社は売りやすく利益の上げやすい物件から、販売活動を行いがちです。そのため優先順位が低いマンションは、売れ残ることも多くなります。

また不動産会社が、売り手と買い手双方から仲介手数料を得ようと「囲い込み」を行うこともあります。囲い込みを行うと、ほかの不動産会社から購入の打診があっても、断ることもあるので気をつけねばなりません。

■対策：媒介契約の見直しを行う

一般媒介契約の場合は、複数の不動産会社と契約を結べるメリットがある反面、積極的に販売活動がされない恐れがあります。媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。

一方専任媒介契約・専属専任媒介契約は1社だけの契約のため、積極的に売却活動をしてくれる可能性があります。それぞれの媒介契約のメリット・デメリットを考え、どちらにしたら良いか見直してみましょう。

【各媒介契約の特徴】

なお専任媒介契約・専属専任媒介契約をした場合、囲い込みを行わないように不動産会社にきちんと確認することも必要です。

※レインズ：
国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステムで、不動産情報をインターネットに掲載しているもの。他の不動産会社も閲覧可。

【理由⑤】内覧の対応が良くない

内覧時にマンション所有者の対応が悪いと、内覧者は不信感を持ち敬遠することになるでしょう。たとえば、挨拶を行わない、質問に対して答えてくれないといった場合、購入希望者はよい印象を持つはずがありません。

また、部屋の整理整頓ができておらず清掃も行き届いていないと、購入希望者は悪印象を持ち購入をやめることになるでしょう。

■対策：内覧時の対応をしっかりと行う

内覧の際には、誠心誠意対応し失礼のないようにするのは当たり前のことです。購入につなげるにはそれだけでは不十分で、売主だからこそ知っている良い点を伝えるようにしましょう。たとえば周辺にはどんな便利施設があるか、バス便は何本程度あるか、設備の便利な点などをきちんと説明すれば、好印象を持たれ契約に至ることもあります。

宅地建物取引士

小林輔

ハウスクリーニングを利用するのもおすすめです

部屋の整理整頓や掃除するのは非常に重要です。
きれいな部屋にすることで、買主が受ける印象は良くなるでしょう。忙しくて自分で整理整頓・清掃ができない場合には、ハウスクリーニングも検討してみてくださいね。
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【理由⑥】同じマンション内に売り出し中物件がある

同じマンション内に売り出し中の物件がある場合には、売却は難しくなります。特に同じような間取りの場合には、購入希望者はどちらが良いか比較されてしまいます。

値下げで対応していくと、損をする可能性が高くなります。

■対策：タイミングをずらして売却する

同じマンションに売り出し中の部屋がある場合には、売却を急がないようにしましょう。

売却を急ぐと過当競争に陥る恐れがあります。その場合タイミングをずらして、売却するのも一つの方法です。

対策しても売れない場合は？

さまざまな手を尽くしてもマンションを売却できない場合には、違う方法を考えなければなりません。その場合、一般的には高値で売却するのは難しくなります。

マンションの価格を下げる

どうしてもマンションが売却できないときには、売り出し価格を下げるのも一つの方法です。しかし大幅に価格を下げると利益が少なくなり、住宅ローンが残っていた場合には完済できない恐れがあります。そのため自己資金を拠出せざるを得なくなり、新たな住宅ローンの借入に支障が出るかもしれません。

しかし売れないままに放置しておくと、固定資産税などの維持費がかかるため、損して得を取った方がよいケースもあります。

不動産会社に買取してもらう

早く売却したい場合には、不動産会社に「買取」を依頼する方法があります。しかし買取は相場の70％～90％程度の価格になってしまうため、十分な利益を得られないこともあるでしょう。

しかし買取は、仲介手数料が不要なこと、契約不適合責任がないなどのメリットもあります。そのため築年数の古い物件を売却するときや、売却を近隣の人に知られたくないケース、相続人が何人もいるような場合などでは買取を検討する価値があるといえるでしょう。

※契約不適合責任：
引き渡された不動産が契約の内容に適合しない場合、売主が買主に対して負う法的責任のこと。買主は損害賠償請求や契約の解除・代金減額請求などの救済手段が認められています。

宅地建物取引士

小林輔

ローン返済が困難な場合は任意売却を検討しましょう

住宅ローンの返済が難しくなったら、任意売却を検討したほうが良いでしょう。ローンの返済が不能に陥り競売に掛けられると、安い価格で売却されるだけでなく住んでいる住宅を明け渡せねばなりません。
しかし、任意売却は相場に近い価格で売却できて近所の人に知られることもないので、有利な売却方法といえるでしょう。
ただし、任意売却するためには金融機関との合意が必要です。そのうえ、売却価格は金融機関が決めるので、自分で決定することはできません。
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売れない理由を探って改善しよう

マンションを売却できないのには、さまざまな理由があります。

売れない理由を知り対策を打てば、早く売却できる可能性が生まれます。

しかし、どのような対策を打っても売却できないこともあるでしょう。その場合は利益は少なくなりますが、価格を下げる・買取など損して得を取ることも考えねばなりません。

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