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マンション売却する不動産会社はどこがいい?選び方や注意点について解説

2022.10.14
2022.11.29
「高層マンション」

マンションを売却したいと思ったときに、どんな不動産会社に仲介を依頼したらよいのか迷う方も多いでしょう。マンションは高額なため、失敗して損を出したくないですよね。マンションの売却が成功するのも失敗するのも、不動産会社の選定が大きなポイントになります。

この記事では、不動産会社の選び方や選ぶ際の注意点などについて解説します。

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マンションの売却には3つの方法がある

「契約する人」

マンションの売却は、「仲介」を利用して市場で売却するのが一般的ですが、ほかに「買取」を利用する方法・「任意売却」を利用する方法があります。

 

高く売りたい場合には「仲介」

仲介は不動産会社と媒介契約を結び、市場で不動産を売却する方法です。もっとも一般的な売却方法で、市場で売却するため、高く売却できる可能性があります。その際不動産会社は、売主と買主を結びつける仲介の役割を果たすため、仲介手数料を支払わなければなりません。また買主を探さねばならないため、売却までには通常3~5カ月程度の時間がかかります

なお仲介手数料には上限があり、次のように定められています。

 

取引価格(税抜き)

仲介手数料

400万円超

取引物件価格(税抜き)×3%+6万円+消費税

200万円~400万円以下

取引物件価格(税抜き)×4%+2万円+消費税

200万円以下

取引物件価格(税抜き)×5%+消費税

 

早く売りたい場合には「買取」

できるだけ早くマンションを売却したい人は、不動産会社に買い取ってもらうことをおススメします。買取は不動産会社が直接購入するため、早ければ1週間以内、長くても1カ月以内で売却できます。不動産会社は買取ったマンションを、リフォームするなどして市場で転売します。そのため買取価格は、市場価格の7~9割程度と安くなってしまうデメリットがあります。

しかし買取は、仲介手数料が不要・契約不適合責任(※)がないなどのメリットもあります。買取は、築年数の古いマンションで売りにくい、近所の人に売却を知られたくない、相続人が多いなどの場合に利用するとよいでしょう。

 

※契約不適合責任:
引き渡された不動産が契約の内容に適合しない場合、売主が買主に対して負う法的責任のこと。買主は損害賠償請求や契約の解除・代金減額請求などの救済手段が認められています。

 

ローン返済ができない場合は「任意売却」

マンションを売却しても、住宅ローンを完済できないときには任意売却を選ぶとよいでしょう。ローン返済できないと、差し押さえられ競売にかけられます。競売にかけられると住宅を明け渡さねばならないだけでなく、安い価格でしか売却できません。

任意売却を選択すれば、市場相場で売ることも可能であり、競売のように近隣の人に知られることもありませんただし任意売却は金融機関と合意する必要があり、売り出し価格は金融機関が設定することになります。

 

不動産会社の選び方

「査定する人」

良い不動産会社を見つけるためには、複数の業者にマンションの査定を依頼しましょう。1社だけの見積りですと、正しい査定金額かどうか知ることはできません。複数の不動産会社から見積もりを取れば、相場がわかるため妥当性のある売り出し価格を設定できます。

また、複数の不動産会社に査定を依頼すれば、それぞれの会社の対応やスタンスを比較できます。担当者や事務員の人となりを知ることで、信頼できる不動産会社かどうか知ることができるでしょう。

 

マンション売却が成功する不動産業者の見極め方

「マンションを案内する営業マン」

マンション売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社を選ぶ必要があります。

下記から良い不動産会社を見極める方法について説明します。

 

マンションの売却実績が豊富

不動産会社を選ぶ場合には、売買を主として営業している会社を選びましょう一口に不動産会社といっても、売買を主とする会社、賃貸を主とする会社・管理を主とする会社などさまざまです。

 

特にマンションの売買実績が豊富な会社に依頼すれば、専門的な知識を持ちノウハウもあるので売却を任せられます。なお不動産会社の専門領域は、各会社のホームページで確認できます。

 

査定額の根拠を説明できる

不動産会社から査定を受けたときに、なぜその査定額になるのか根拠を説明できる業者を選びましょう査定額の根拠をきちんと説明できる不動産会社であれば、相場を良く知っている信頼に足る業者であるといえるでしょう。

低い査定額の場合、売れる可能性は高いですが、大きな利益を出すことはできません。高い査定額の場合は、いつまでたっても売れないということにもなりかねません。また不動産会社の中には媒介契約を取るために、高い査定額を提示する業者もあるため注意する必要があります。

 

専門的知識に詳しいこと

マンションを売却するときには、不動産売買の専門知識を有する不動産会社に依頼しましょう。マンションの売却は、手続きが煩雑なだけではなく、税制や法律などの知識が必要です。税制や法律は制度改正されることもまれではなく、きちんと押さえておかないと優遇措置や特例を受けられないこともあるかもしれません。

したがって営業マンが、不動産についての専門知識が豊富か・資格を持っているか・売買の経験が十分あるかなど確認することが必要です。

 

営業担当者の評判が良い会社

不動産会社を選ぶ際には、営業担当者や事務員の評判が良い会社を選びましょう営業担当者は不動産会社を代表して顧客に接しています。したがって営業担当者を見れば、会社の姿勢や方針がわかるといっても過言ではありません。

不動産会社は、売主の良き相談相手になる必要があるため、評判の良い担当者がいる会社を選ぶことは重要なことです。

 

囲い込みをしないこと

不動産会社を選ぶときには、「囲い込み」をしない会社を選びましょう。囲い込みとは専任媒介契約や専属専任媒介契約を結び、自社だけで売りと買いを完結させ、売主と買主双方から仲介手数料を貰うこと(両手取引)を言います。

囲い込みを行った場合は、他社を介入させないため、契約がなかなか成立しないということも起こりがちです。また囲い込みにより物件が売れないと、売買契約を成立させるために、売主は不動産会社から値引きの提案をされることは往々にしてあります。したがって媒介契約を締結する際には、囲い込みをしないよう確約をさせることが必要でしょう。

なお媒介契約は3種類あり、それぞれの特徴を下記にまとめておきます。

 

 

一般媒介契約

専任媒介契約

専属専任媒介契約

複数社への依頼

可能

1社だけ

1社だけ

自己発見取引

自分で顧客を探せる

できない

できない

契約有効期間

自由に決められる

3カ月以内

3カ月以内

レインズへの登録

(※)

自由

契約締結日から7日以内に登録

契約締結日から5日以内に登録

売主への業務報告

任意

2週間に1回以上

1週間に1回以上

 

※レインズ:
国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステムで、不動産情報をインターネットに掲載するもの。他の不動産会社も閲覧可。

 

マンション売却に不動産会社の規模は関係する?

「商談する人」

マンション売却は、世間に知られた大手不動産会社と地域に密着した中小不動産会社のどちらを選んだらよいでしょうか。

大手不動産会社と地域密着型の不動産会社にはそれぞれメリット・デメリットがあり、どちらが良いかは一概には言えません。

下記にその特徴をまとめましたので、双方を比較して自分のマンションにあった不動産会社を選びましょう

 

 

メリット

デメリット

大手不動産会社

・全国に販売網がある

・広告予算が多い

・顧客情報が豊富

・両手仲介の恐れがある

・融通が利かない面がある

地域密着不動産会社

・地域特性を把握している

・地域の顧客情報をよく知っている

・相場や周辺状況をよく掴んでいる

・全国的な取引には弱い

・広告費は多くない

 

不動産会社選びの注意点

「説明する営業担当者」

不動産会社を選ぶ際には、マンションの問題点やデメリットを教えてくれる業者を選びましょう。良いことばかりを伝える不動産会社の口車に乗って売却活動を行うと、売れるべきマンションも売れ残ってしまうこともあります。

不動産会社は、売却活動のよきパートナーでなければなりません。言いにくいことを包み隠さず言ってくれる不動産会社を選びましょう。

 

信頼できる不動産会社を見つけてうまく売却しよう

マンション売却の成否は、不動産会社の選定にかかっているといっても過言ではありません。

不動産会社の選び方を間違えると、囲い込みをされたり、なかなか売却できないということになりかねません。

不動産会社は、マンションの売却にあたって、売主の良き相談相手でありパートナーでなければなりません。信頼できる不動産会社を選んで、マンションの売却を成功させましょう。

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航空業界に2年間勤めた後、不動産が好きすぎて2021年にMUSUBUに入社。月間90本MUSUBUメディアのwednesdayとTSUNAGUの構成考案と執筆を務める。絶賛宅建勉強中のライター兼編集者。趣味はルームツアーのYouTube動画を見ること。

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