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ローン残債があるマンションでも売却できる?一括返済できない場合の対処法も解説

2022.10.14
2022.11.29
「マンション外観」

住宅ローンの残債がある人の中には、マンションを売却できるのか心配な人もいるのではないでしょうか。新しい住宅に引っ越したいと思っていても、旧居が売れないのでは資金面で不安ですよね。住宅ローンの残債があっても、完済すれば売却できます。

この記事では、ローンの残債があるマンションの売却の手順や対処法などについて解説します。

 

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住宅ローン残債があっても売却は可能

「マンション居室」

結論から言うと、住宅ローンの残債があってもマンションは売却できますただしマンションを引き渡す前に、住宅ローンは融資を受けた金融機関に完済しておかねばなりません。住宅ローンを完済せずに買主にマンションを引き渡すことは、リスクが大きいため不動産会社は認めることはありません。

住宅ローンの残債がマンションの売却金額より小さければ(アンダーローン)、物件を売却することでローンの残債を完済できるため問題はありません。しかしローンの残債がマンションの売却金額を上回る場合(オーバーローン)は、売却できないこともあります。

 

抵当権のあるマンションは売却できる?

「ローンを計算する人」

住宅ローンの残債があるマンションは、金融機関により抵当権が設定されています。抵当権とは、債務者が支払い不能になったときに、金融機関が物件を売却し優先的に弁済を受ける権利を言います。

抵当権のついているマンションは、原則的にはローンを返済し抵当権を抹消しなければ売却できません。抵当権が付いたマンションは、売却した代金で住宅ローンを返済すると同時に抵当権の抹消を行います。

 

住宅ローン残債があるマンション売却の手順

「ローン残高の計算」

次に住宅ローンの残債があるマンションの売却手続きについて説明しましょう。

 

①住宅ローン残債がいくらか確認する

まず住宅ローンの残債がいくらあるか把握しなければなりません。残債がいくらあるか掴んでおかないと、マンションを売ったお金でローンが完済できるかどうかわかりません。住宅ローンの残債は、金融機関から送られてくるローン残高証明書を見ればわかります残高証明書がない場合には、金融機関にローン残高を確認しましょう。

 

②不動産会社に査定依頼を行う

次に、住んでいるマンションがいくらで売れるか不動産会社に査定を依頼します。

マンションの査定は一社だけですと相場とかけ離れた価格がつくこともあるため、複数の不動産会社に依頼しましょう。査定を取ったら、査定額がローンの残債を上回っているか確認します。査定額がローンの残債を上回っていれば、マンションを売却した金額でローンを完済できる可能性は高いでしょう。

もし売却金額でローンを返済できなければ、ほかの手立てを考えなければなりません。

■wednesdayの簡易査定

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不動産の売却を検討中の方は、簡易査定にお申し込みください。wednesdayの簡易査定は、面倒な訪問は不要でオンラインのみで売却まで完了します。

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③マンションの売却費用を確認する

マンション売却は売却して得た金額がそのまま利益になるわけではありません。売却にもさまざまな費用がかかるのです。

一般的に、売却に掛かる費用は売却金額の4~6%程度と考えておきましょう。

下記に売却時に掛かる主な税金や手数料などについてまとめておきます。

 

仲介手数料

売買代金が400万円超の場合の上限額

売買金額の3%+6万円+消費税

印紙税

・売買金額が1,000万円超5,000万円以下…1万円

・倍履き金額が5,000万円超1億円以下…3万円

印紙税

抵当権抹消…不動産1個につき1千円

司法書士費用

抵当権抹消登記…1~2万円

譲渡所得税

税率×(売却価格-(取得費+売却費用))

繰上返済手数料

都市銀行の場合1~3万円

引っ越し代

3人家族15万円~20万円

 

ほかに住宅の清掃を業者に依頼した場合にはハウスクリーニング費用が掛かり、不動産会社などの売却活動で交通費が発生することもあります。

 

④売却金額でローンを返済できるか確認する

購入希望者の意思が確認出来たら、売主は買主から買付証明書を提出して貰います。

その際、売出価格と同額なら問題ありませんが、買付証明書の金額が低い場合は、購入希望者が値引き交渉をしていることを意味しますその場合は値引した売却金額で、住宅ローンの返済が可能か確認し検討しなければなりません。

 

⑤売買契約を結ぶ

売買代金やほかの条件面で購入希望者と合意に達したら、売買契約を結びます。その際買主は売主に対して売買金額の5~10%程度の手付金を支払います。手付金は契約が成立した証拠としての性格をもち、解約する場合には買主は手付金を放棄し、売主は手付金の2倍を支払わなければなりません。

なお手付金は、決済時に売買代金の一部に充当されます。

 

⑥金融機関等に住宅ローン返済の申請をする

売買契約が成立したら、売主は住宅ローンの借入をしている金融機関に繰り上げ返済を申請し、その際に抵当権抹消書類の用意を依頼します。

ネット銀行の場合は繰り上げ返済手数料が無料の場合もありますが、一般的には1~3万円程度の手数料が必要です。

 

⑦決済と引き渡し・残債の支払いをする

住宅ローンの決済は、一般的に買主が場所を指定します。

買主が住宅ローンを借りる金融機関に売主・買主・金融機関担当者・不動産会社・司法書士が一堂に会して決済を行います。

売主は買主から売買代金の残金を受領し、買主にマンションのキーと重要事項説明書などを引き渡します。また、売主は受領した売買代金で金融機関に住宅ローンを一括返済します。その際売主は不動産会社には仲介手数料の残金を、司法書士には抵当権抹消に関わる費用を支払います。

 

⑧抵当権抹消登記を行う

住宅ローンが完済されたら、司法書士は抵当権抹消書類を金融機関から受領し、法務局に出向き抵当権の抹消を行います。

 

住宅ローン残債が売却額よりも小さい状態の場合(アンダーローン)

「ローン完済」

アンダーローンの場合は、売却金額で住宅ローンの完済ができますローンの完済と売却を同時に成立できるため問題はありません。

ただし売却には、仲介手数料などの諸費用が掛かることを忘れないようにしましょう。

 

住宅ローン残債が売却額よりも大きい状態の場合(オーバーローン)

「金融機関に相談する人」

住宅ローン残債がマンションの売却額よりも大きい場合には、マンションの売却益だけでは住宅ローン残債を返済できません

したがって次のような対策を取る必要があります。

 

自己資金で不足分を補う

マンションの売却金額に自己資金を加えた金額が、住宅ローンの残債を上回ればローンを返済できます。したがって自己資金以外にも親の援助などを受けられれば、通常のマンションの売却と同様に売却できるでしょう。

 

住み替えローンを活用する

自己資金で住宅ローンを完済できない場合は、住み替えローンを検討しましょう。

住み替えローンを利用すれば、マンションの売却で返済しきれなかった残債を新たに購入する物件価格に上乗せして借り入れができます

ただし金融機関の審査は厳しいため、ローン審査に必ず通るとは限りません。また審査に通っても担保以上の金額を借りるため、返済できないリスクは高まります。また住み替えローンを取り扱う金融機関は少ないため、注意する必要があります。

 

任意売却で対処する

任意売却は、売却金額より住宅ローンの残債が多い場合や住宅ローンを滞納しているとき、金融機関と話し合いをし、同意を得て売却する方法です。ローンの残債の返済方法については、金融機関と交渉できるメリットがあります。

しかし売却後のローン残債については返済義務があり、ブラックリストに載ってしまうデメリットがあります。ブラックリストに載るとほかのローンを組むことができず、クレジットカードの利用に支障が生じます。

 

マンションの残債と相場を把握してうまく売却しよう

マンションをうまく売却するためには、まず残債がいくらあるか把握し相場を知った上で、いくらで売却できるか確認する必要があります。

マンションを売却した金額で、ローンの残債を完済できるなら問題ありません。

また、自己資金が十分にあれば、マンションの売却金額に加えて残債を完済できるでしょう。

しかし、マンションを売却した金額で、住宅ローンを返済できない場合には、住み替えローンや任意売却を考えなければなりません。その場合、どの方法をとれば最もメリットがあるのか考えて対処しましょう。

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航空業界に2年間勤めた後、不動産が好きすぎて2021年にMUSUBUに入社。月間90本MUSUBUメディアのwednesdayとTSUNAGUの構成考案と執筆を務める。絶賛宅建勉強中のライター兼編集者。趣味はルームツアーのYouTube動画を見ること。

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