共有名義のマンションを保有しているが、うまく売却できるのか心配な方もいるのではないでしょうか？共有名義の不動産は、制約があるため自由に売却するのは難しいといえます。
しかし共有名義のマンションでも、売却する方法はあります。
この記事では共有名義のデメリット・売却方法・トラブルなしに売却するコツなどについて解説します。
共有名義とは
1つの不動産を複数の人が所有する状態を共有といい、それを登記することを共有名義といいます。主な共有名義の形態としては、夫婦や親子での共同購入や相続による財産分与などがあります。
共有名義と単独名義の違い
共有名義は1つの不動産を複数人が所有するのに対して、単独名義は1つの不動産を1人で所有します。
共有名義のマンションを売却するときは、共有名義人すべての同意が必要です。そのため、一人でも売却に反対の人がいると売却はできません。
共有持ち分権者が出来ること・出来ないこと
共有持ち分の名義人を「共有持ち分権者」といい、共有持ち分権者が単独でできること・できないことがあります。
共有持ち分権者が単独でできることは、不動産を維持するための修繕、共有不動産に居住する権利があります。後述しますが、自分の持ち分のみの売却は自由にできます。
しかし、共有不動産全体の売却や建物の取り壊し・贈与する場合には、所有者全員の同意が必要です。また、第三者との賃貸契約や契約の解除・リフォームやリノベーションをするときには共有持ち分権者の50％以上の同意が必要です。
共有名義のデメリット
マンションが共有名義の場合には、単独名義にはないデメリットがあります。共有名義のデメリットは次のような点です。
売却が難しい
共有名義のマンションを売却する場合、名義人全員の同意が必要なため売却は難しくなります。共有名義でも全員の同意は取れるので問題ないと考えていても、事情が変わることはあります。
たとえば共有者が認知症になった場合には、相手の意思を確認するために時間と手間がかかってしまうでしょう。
離婚の場合財産分与が複雑化する
夫婦が離婚した場合、財産分与は複雑化します。離婚する際は、マンションの持ち分割合で財産分与すると考えがちですが、財産分与の場合は持ち分割合には因らず、通常夫婦で1/2ずつ分けます。
また財産分与でお互いが納得しても、売却の場合には相手の同意がなければマンションの売却ができません。
他の共有者の同意が必要なことが多い
共有名義にすると、ほかの共有者の同意を得なければできないことが多くなります。共有持ち分権者の過半数の同意が必要なものは、不動産の賃貸や賃貸契約書の解除・リフォームやリノベーションなどがあります。
また全員の同意が必要なものは、売却や建物の取り壊し・贈与・抵当権の設定などがあります。
そのためマンションを売る際には、共有者の意見が一致せずなかなか売却できないこともあるので注意が必要です。
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共有名義マンションの売却方法
共有名義のマンションを売却するにはどうしたらよいのでしょうか？
下記から共有名義のマンションの売却方法について説明しましょう。
共有者全員の同意を得て全てを売却
共有名義マンション全体を売却するには、共有者全員の同意を得なければなりません。売却の同意を得る際には、売買代金の分け方についても全員が納得するよう慎重に意思を形成する必要があります。
全員の同意を得られれば、一般的な不動産売却と変わらない相場価格で売り出せます。
自分の持ち分のみ売却
全員の合意を得られない場合には、自分の持ち分のみを売却します。しかし、一部分の売却を扱う不動産会社や購入を希望する人は少ないため売りにくいといえるでしょう。
一部分のみの購入は、共有名義のデメリットを引き継ぐため、売却価格は相場よりも安い価格になってしまうのが一般的です。共有部分の売却については、買取を専門に行う業者に相談するとよいでしょう。
他の共有者に売却
ほかの共有者と話し合い、自分の持ち分を売却する方法もあります。この方法は、自分は持ち分を売却でき、ほかの共有者は持ち分を増やせるメリットがあります。また第三者に売却するとさまざまな問題が発生する恐れがありますが、共有者であればトラブルを避けられるのもよい点です。
また、不動産会社を通す必要がないので仲介手数料が不要ですが、所有権の登記手続きや売買契約書の作成は行わなければなりません。
全て自分の名義にしてから売却
マンションの全ての持ち分を自分の名義にすれば、ほかの人の同意を得ることなく売却や賃貸・リフォーム・リノベーションができます。ただし自分の名義にするためには、購入資金が必要なため、あらかじめきちんと資金計画を作らなければなりません。
相続時に換価分割する
相続が発生したらマンションを売却し、得たお金を法定相続人で分ける方法があります。これを等価分割といい、一般的には相続した不動産を共有名義にしてから売却します。
等価分割は次のようなメリットがあります。
- 遺産の分け方によっては不公平なことがあるが、売却代金を分けるため公平
- 代償分割と異なり資金力がなくても分配が可能
※代償分割：
一人または数人で相続財産を取得し、ほかの共同相続人に債務を負担するもの。代償金を支払う人は資金力があることが必要。
共有名義のマンション売却の必要書類
共有名義のマンションを売却する際に必要な書類は、原則的には一般的な不動産の売却と同様です。
ただし、共有名義のマンションの場合、遠方に共有者がいると書類を取り寄せるのに時間がかかることもあるので早めに用意しましょう。
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書類 |
入手先 |
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固定資産評価証明書 |
市町村役場 |
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共有者全員の実印と印鑑証明 |
市町村役場 |
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住民票 |
市町村役場 |
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登記済権利証（登記識別情報） |
不動産取得時 |
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共有者全員の身分証明書 |
各共有者が保有 |
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間取図 |
不動産取得時 |
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管理規約・使用細則 |
不動産取得時・管理会社 |
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固定資産税・都市計画税納税通知書 |
自治体より毎年送付 |
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委任状（立ち会えない時） |
各共有者 |
共有名義のマンションをトラブルなく売却するコツ
共有名義のマンションを売却するときは、注意しないと問題が発生することもあります。トラブルを起こさないで売却するコツを解説しましょう。
マンションを査定してもらう
マンションを売却する際には、まずいくらで売れるのか査定してもらいましょう。具体的な売り出し価格が決まらないと、共有者全員の合意に至らない場合もあります。査定額がわかれば、売却の必要性を感じない人も乗り気になることもあるでしょう。
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・売却・住み替えを検討中の方
・今のお家がいくらで売れるか知りたい方
共有者の必要金額を相談しておく
共有名義人が、どの程度のお金が必要なのかあらかじめ相談しておきましょう。共有名義人がマンションを売却したい理由は、お金を必要としている場合が多いです。必要とする金額を知ることで、トラブルを未然に防げるでしょう。
共有名義の不動産を扱っている業者ならば、経験を生かして最も良い提案をしてくれることもありますよ。
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共有名義のマンションは同意を得て売却しよう
共有名義のマンションは、自分の持ち分のみの売却もできます。しかし相場よりも安い価格でしか売却できないため、できれば共有者全員の同意を得て一括して売りたいものです。そのためには共有者の必要金額を聞き、共有名義の扱いに詳しい不動産会社にも相談して慎重に行いましょう。
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