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住宅ローンが残っていてもマンションは売却できる?流れや注意点をご紹介!

2022.10.18
2022.11.29
(住宅ローンをイメージした画像)

自宅の住み替えを検討した際に、住宅ローンが残っている状態でも売却が可能なのか疑問に感じたことはないでしょうか?

実は、売買の決済までに完済することができれば売却は可能です。本記事では、売却の流れと注意点について紹介します。自宅を売却しようと検討している方はぜひ参考にしてみてください!

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住宅ローンが残っている場合でもマンションは売却できる?

(残っている住宅ローンをイメージした画像)

一般的に住宅ローンが残っている場合には、自宅であるマンションを売却することはできません。マンション購入時には銀行などの金融機関で住宅ローンの契約を結びます。

ですが、住宅ローンの支払いが出来なくなった場合には、銀行がその物件をいつでも売却できるよう担保にするため、抵当権として設定しなければなりません。

そして、この抵当権の設定を消さない限りは自宅であるマンションは自分の所有物とならないため、勝手に不動産で売却することができないのです。そのため、自宅のマンションを売却する際には住宅ローンを完済している必要があります。

 

ローンが残っているマンションの売却パターン

(住宅ローンをイメージした画像)

自宅であるマンションは、住宅ローンが残っている場合でも売却することができます。そこで、ローンが残っているマンションの売却パターンについて紹介していきます。

売却価格がローン残債を上回るパターン

まず1つ目は、売却価格がローン残債を上回るパターンです。売却金額が住宅ローンよりも多いため、一括で完済することができます。これをアンダーローンとも呼びます。

また、次に購入する物件がすでに見つかっている場合には、2重ローンにならないようにアンダーローンで得た利益を購入資金として充てる方法がよいでしょう。

売却価格がローン残債を下回るパターン

2つ目としては、売却価格がローン残債を下回るパターンです。売却をしてもローン残債があるので、不足分は自己資金で補う必要があります。

さらに、ローンを完済しなければマンションの抵当権抹消をすることができません。そのため、売却価格がローン残債を下回るオーバーローンの時は、あらかじめ自己資金を用意しておくことが大切です。

 

住宅ローンが残っている場合の売却の流れ

(自宅の売却手続きをするイメージ画像)

自宅のマンションを売却したい場合に、住宅ローン残債があっても自己資金を用意したり、住み替えローンを組むことで売却することが可能です。そこで、住宅ローンが残っている場合の売却の流れについて紹介していきます。

不動産会社にて物件を査定してもらう

まずは、不動産会社にて売却するマンションの査定をしてもらいます。はじめは不動産一括サイトで、ある程度の売却価格を知ってから自分の条件と合う不動産会社を見つけて依頼する方法がおすすめです。

■wednesdayの簡易査定

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不動産の売却を検討中の方は、簡易査定にお申し込みください。wednesdayの簡易査定は、面倒な訪問は不要でオンラインのみで売却まで完了します。

こんな方におすすめ:
・売却・住み替えを検討中の方
・今のお家がいくらで売れるか知りたい方

▶︎【無料】簡易査定の申込はこちら

物件の売却価格で住宅ローンの返済ができるか確認する

依頼した不動産会社で査定してもらった後に、売買予想価格がわかります。そこで、物件の売却価格で住宅ローンの返済ができるのかを確認します。そこで、アンダーローンとなるのか、オーバーローンとなるのかで、売却をするのか判断しても構いません。

購入者と売買契約を結ぶ

売却を決意し物件を売りに出した後、購入者が決まったら、買主と売買契約を結びます。さらに、売買契約の締結時には、買主から売買代金の10%の手付金を受け取るのが一般的です。

その後、問題等がなければ物件の引き渡しの際に、手付金を除いた売買代金の90%が振り込まれます。

金融機関にて住宅ローン返済の申し込みをする

買主と売却契約を終えたら、売主は銀行などの金融機関に連絡をし住宅ローン返済の申し込みを行います。そして物件引渡では、この連絡をした金融機関の担当の方が同席し、一括返済の手続きをします。

抵当権抹消登記を行う

最後に、物件の引渡日までに抵当権抹消登記の手続きを行う必要があります。住宅ローンが完済したら、売却を担当した不動産会社や住宅ローンを組んでいる銀行などの金融機関から紹介される司法書士に依頼して、物件の抵当権抹消登記の手続きをしましょう。

 

マンション売却における抵当権抹消登記とは?

(金融機関にて抵当権を結んでいるイメージ画像)

自宅のマンションを売る時には、抵当権抹消登記と呼ばれる手続きをしなければなりません。このマンション売却における抵当権抹消登記とは、銀行などの金融機関から住宅ローンの融資を受ける際に、不動産としてマンションを担保に設定した抵当権を、不動産の登記簿から抹消することです。

不動産の登記簿から抵当権を抹消するには、担保にした物件の住宅ローンを完済する必要があります。そして、抵当権の抹消登記をすると不動産の売却です。基本的には、司法書士に依頼をして管轄の法務局にて抹消手続きをします。

 

住み替えローンなら残債があっても利用可能

(住み替えローンを利用しているイメージ画像)

自宅のマンションを売却する際に、住宅ローンの残債がある場合には住み替えローンを利用することができます。この住み替えローンは、自宅の住宅ローンが残っていても次に購入する物件の資金と合わせて借りることができるローンです。

ですが、購入する物件の住宅ローンよりもさらに多くの資金を借り入れるので、通常で住宅ローンを組む場合よりも金利が高く、さらには銀行などの金融機関による審査も厳しいので注意が必要です。

 

ローン残債のあるマンション売却を成功させるには?

(ローン残債をイメージした画像)

住宅ローンの支払いがまだ完済していない場合でも、方法によっては売却して次の住居へと住み替えをすることができます。

ローン残債のあるマンション売却を成功させる方法は、以下の3点です。

  • 需要があることを理解しておく
  • 毎月の返済額よりも売却を優先する
  • 自己資金を用意する

以下に、1つずつ紹介していきます。

需要があることを理解しておく

まず1つ目としては、住宅ローンが残っているマンションでも、需要があることを理解して売却を決断することです。自宅の住宅ローンが残っている場合は、そのローンを完済するまでは売却を躊躇してしまうケースが多いです。

ですが、家を売る上でマイナスになることはありません。ローンがまだ残っていることで、売却価格が下がってしまうのではないか。など不安になってしまいますが、自宅の築年をはじめ立地場所、部屋の間取りによっては十分に需要もあるので、ネガティブに捉えないことが大切です。

毎月の返済額よりも売却を優先する

2つ目の売却の成功させる方法としては、月々に支払う住宅ローンの返済額よりも売却を優先することです。例えば、住宅ローンの残債が数千万円ある状態では、完済するまでに数十年の期間がかかります。

マンションは、築年数が古くなるにつれて資産価値が下がり売却相場も大幅に下がっていきます。そのため、毎月ローンの支払いをしていることで、マンションの価値も下がりますので、売却を優先にしましょう。

自己資金を用意する

3つ目の売却を成功させる方法としては、あらかじめ自己資金を用意しておくことです。マンションの売却価格がローン残債を上回る場合であれば、住宅ローンを一括完済できますが、売却価格が下回ると完済ができません。

住宅ローンがある以上は、売却をすることができないので売却価格で利益が出ない時は、不足分の金額を自己資金で支払い売却できるように用意しておきましょう。

 

ローン残債のあるマンションを売る際の注意点

(ローン残債を計算しているイメージ画像)

住宅ローンが残っているマンションでも売却ができる一方で、売る時には注意する点がいくつかあります。

ローン残債のあるマンションを売る際の注意点は、以下の3点です。

    • 慎重に不動産会社を選ぶ
    • 多重ローンにならないようにする
    • 売却費用にかかる金額を全て把握する 

以下に、1つずつ紹介していきます。

慎重に不動産会社を選ぶ

ローン残債のあるマンションを売る際の注意点としては、まずは慎重に依頼する不動産会社を選ぶことです。住宅ローンが残っているマンションを売る場合には、売却益で完済して少しでも高く売るのが理想です。

物件の売却では、基本的に不動産会社に依頼をするため売却活動の90%は仲介業者の方が行います。そのため、まずは不動産会社一括査定サイトなどを利用して、複数の不動産会社を比較し条件の合った不動産会社を選びましょう。

多重ローンにならないようにする

2つ目の注意点としては、物件の売却する上で多重ローンを組まないにすることです。住宅ローンの借入では、1世帯あたりで複数の住宅ローンを契約するダブルローンがあります。

この場合には、次の住居への住み替えの際に他のローンの審査が通りにくいです。さらに、多重ローンをすることでローンの総額が多くなり金利も上がるので返済の負担が増えます。そのため、新居での住宅ローンを組む一時的な多重ローン以外は、組まないように契約しましょう。

売却費用にかかる金額を全て把握する

3つ目の注意点としては、自宅マンションの売却にかかる全ての費用を把握しておくことです。マンションの売却価格と用意した自己資金でも、ローン残債を完済できるのかギリギリな場合もあります。

その際には、支払う費用によっては一括完済ができずに売却を断念せざるを得ません。そのため、ローン残債のあるマンションを売る際には、税金がいくらかかるのか全部でいくら費用がかかるのか理解しておくことが大切です。

 

住宅ローン残債がある場合には注意して売却しよう!

今回は、中古マンションの売却の流れと注意点について紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。新しい住居への住み替えを検討した際に、住宅ローンが残っていても物件の売却価格がローン残債を上回るアンダーローンであれば売却がしやすいです。

また、売却価格がローン残債を下回った場合でも自己資金を用意したり、住み替えローンを組むなど売却方法はいくつかあります。そこで、まずは自宅のローンの残額を確認してから、不動産会社で査定をしてもらいましょう。

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航空業界に2年間勤めた後、不動産が好きすぎて2021年にMUSUBUに入社。月間90本MUSUBUメディアのwednesdayとTSUNAGUの構成考案と執筆を務める。絶賛宅建勉強中のライター兼編集者。趣味はルームツアーのYouTube動画を見ること。

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