マンションを売却した場合、翌年の住民税が増える可能性があることはご存じでしょうか？マンション売却により利益が出た場合は、その利益に対して税金が課されることになります。
本記事では、マンション売却にかかる税金について詳しくお伝えしていきます。ぜひ参考にしてみてください。
住民税とは？
住民税とは、住む地域で使う費用を住人が分担するために課せられている地方税のことをいいます。
住民税には区市町村民税と都道府県民税の2つがありますが、納税の際は一括して各区市町村に納めなくてはならず、都道府県民税は各区市町村がその都道府県に払うことになっています。
マンションの売却で増える税金とは？
マンションを売却した場合は、売却によって得た利益に対して税金がかかることになります。つまり、売却価格ではなく利益分だけに税金がかかるので、売却額よりも購入金額の方が高い場合は、税金はかかりません。
売却によって利益が出た場合は、その年の所得が増えるということになるので、具体的には所得税と住民税が増えることになります。
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譲渡所得の計算方法
譲渡所得は以下の計算式で算出します。
譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）
譲渡収入金額とは、マンションを売って得た金額のことです。取得費とは、マンションを購入したときかかった費用から減価償却費を差引いた金額をいいます。譲渡費用は、マンションを売るために払った仲介手数料や印紙税のことです。
つまり、マンションを得た金額から、マンション購入時に支払った金額から減価償却費を差し引いた金額とマンション売却時に支払った金額を引いたものが譲渡所得となります。
例えば、譲渡収入金額が3,000万円、取得費2,000万円、譲渡費用100万円の場合は、
譲渡収入金額3,000万円－（取得費2,000万円＋譲渡費用100万円）＝900万円
という計算式になるので、譲渡所得は900万円となります。
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譲渡所得にかかる税金の計算方法は？
譲渡所得にかかる税金は譲渡所得税と呼ばれ、所得税、住民税、そして2037年までは東日本大震災の復興のために使われる復興特別所得税がかかります。
譲渡所得税は、譲渡所得税＝譲渡所得✕税率という計算式で求めることができます。
こちらでは、譲渡所得にかかる税金の求め方について詳しくお伝えしていきます。
税金の計算に必要な譲渡価額・取得費・譲渡費用の求め方
譲渡所得税を求めるために必要な譲渡所得は、譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）の計算式を使います。
譲渡所得を算出するために必要な譲渡価格、取得費、譲渡費用は以下のように求めます。
①譲渡価格
譲渡価格とは、マンションを譲渡した金額なので、マンションの売却金額ということになります。
例えば、2000万円で購入したマンションが3000万円で売れた場合は、3000万円が譲渡価格となります。
②取得費
取得費とは、マンションを取得するためにかかった費用をいいます。取得費を求めるための計算式は、
取得費＝マンションの購入価格＋仲介手数料など取得にかかった費用－建物の減価償却費
となります。（実額法）
例えば、マンションの購入費が2000万円、取得にかかった費用が50万円、減価償却費が100万円だとすると、
2000万円＋50万円－100万円＝1950万円となるので、取得費は1950万円となります。
ただし、マンションの購入費用などの詳細が分からない場合は、
取得費＝譲渡収入金額✕5％
という計算式を使うことも可能です。（概算法）
基本的には実額法を利用しますが、どうしても取得にかかった費用が分からない場合は概算法という計算方法もあるということを覚えておきましょう。
③譲渡費用
譲渡費用は、譲渡のために要した仲介手数料や印紙税などの費用のことをいいます。
例えば、仲介手数料が97万円、印紙税が3万円の場合は、100万円が譲渡費用となります。
短期譲渡取得の場合
短期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日における所有年数が5年以下のマンションを譲渡した際の所得のことをいいます。
短期譲渡所得の場合は、住民税が9％、所得税が30％、復興特別所得税が0.63％、合計で39.63％の税率が譲渡所得に課せられることとなります。
長期譲渡取得の場合
長期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日における所有年数が5年超のマンションを譲渡した際の所得のことをいいます。
税率は、住民税が5％、所得税が15％、復興特別所得税が0.315％となり、合計で20.315％の税率が譲渡所得にかかります。
3,000万円の特別控除
3,000万円の特別控除とは、居住用財産を売却した際に利用できる特例で、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるというものです。
3,000万円の特別控除を利用すると、譲渡所得税は、譲渡所得税＝（譲渡所得－3,000万円）✕税率という計算式で算出することができます。
住民税はいつ支払う？
譲渡所得税にかかる税金で確定申告が必要なものは所得税のみとなります。所得税の申告をすることにより住民税も申告したことになるので、住民税については個別に計算して申告する必要はありません。確定申告が必要な所得税については、原則としてその年の3月15日が期限となります。
住民税は、市区町村にもよりますが、通常は6月、8月、10月、1月など、4期に分けての支払いとなりますが、一括で納付することも可能となっています。
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マンション売却にかかる税金についても覚えておこう
マンション売却で利益が発生した場合は、その譲渡所得に対して税金が課せられることになります。税率は所有年数によって異なるので確認しておきましょう。
また、居住用財産を売却した場合は、譲渡所得税を控除できる特例もあります。節税に有効な制度なので、ぜひ活用してみましょう。
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