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マンション売却益にかかる税金はいくら?簡単な計算方法や節税できる控除も紹介!

2022.10.18
2022.11.29
「マンション売却時にかかる税金を計算している画像」

マンションを売却した際、どのような税金がかかるのか気になっている方も多いのではないでしょうか?本記事では、マンション売却時にかかる税金や、売却益にかかる譲渡所得税について解説します。マンション売却時に利用できる控除もまとめているので、参考にしてください。

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マンション売却時にかかる税金

「売却予定のマンションの画像」

マンション売却時には、さまざまな税金がかかります。まずはじめに、マンション売却時にかかる税金について解説していきましょう。

税金①譲渡所得税

マンションを売却して利益を得た場合、その利益に対して所得税や住民税がかかります。マンション売却益にかかる所得税復興所得税住民税合わせた税金のことを譲渡所得税と言います。

税金②印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書などを作成する際に課される税金です。マンション売却時には、売買契約書の作成が行われるため、印紙税を支払わなければなりません。

また、印紙代はマンションの売却価格によって異なります。

契約金額

税額

100万円超500万円以下

2,000円

500万円超1,000万円以下

10,000円

1,000万円超5,000万円以下

20,000円

5,000万円超1億円以下

60,000円

 

印紙税は、売買契約書に印紙を貼り付け、署名することで納税したとみなされます。印紙を貼り忘れると、罰則の対象となるため、注意しなければなりません。

税金③登録免許税

住宅ローンを完済し、抵当権抹消手続きを行う際に必要になる税金が登録免許税です。登録免許税は、土地と建物それぞれに1,000円ずつ課税されます。マンションの場合、土地と建物の双方に課税されるため、登録免許税として2,000円必要です。

税金④消費税

マンション売却にともなう仲介手数料やハウスクリーニング代、司法書士報酬などのサービスに対して消費税が生じます。印紙税や登録免許税などの税金以外には、消費税がかかることを覚えておきましょう。

 

マンション売却で得た利益にかかる譲渡所得税の計算手順

「譲渡所得税を計算している人の画像」

事業や給与など個人が所得した場合に所得税がかかるように、マンションを売却したことによって売却益が発生した場合も所得税がかかります。

譲渡所得は、譲渡価格-(取得費+譲渡費用)で計算可能です。それぞれの費用の算出方法を確認していきましょう。

手順①譲渡価格の確認

マンションの売却価格でもある譲渡価格を確認しましょう。例えば、マンションを3,000万円で売却した場合の譲渡価格は3,000万円です。譲渡価格は、不動産売買契約書で確認できます。

手順②取得費の計算

譲渡するマンションを購入する際にかかった金額が所得税です取得費には、購入時に支払った印紙税や登録免許税、仲介手数料などが含まれます。

マンションの取得費が分からないという方も少なくありません。取得費が分からない場合は、マンションの譲渡価格の5%相当を取得費として計算します。

将来的にマンションの売却を考えている方は、費用の金額を確認できる書類を保管しておきましょう。

手順③譲渡費用の計算

譲渡費用とは、不動産会社に支払う仲介手数料や印紙税、マンションを譲渡する際にかかる費用です。譲渡費用は、不動産売買契約書などで確認できます。

譲渡費用は、譲渡に直接要した費用となるため、修繕費や固定資産税は含まれません。買主の要請でリフォーム工事を行った場合は、譲渡費用として計上できます。

手順④譲渡所得にかかる税金の確認

譲渡所得にかかる税率は、マンションの所有期間によって異なりますある年の4月1日に購入したマンションを、5年後の5月に売却した場合、所有期間は5年以上と考える方がほとんどです。しかし、所有期間は売却した年の1月1日時点で判断されるため、この場合、所有期間は5年以下とみなして計算します。

 

短期譲渡所得

長期譲渡所得

所有期間

5年以下

5年超え

所得税

30%

15%

復興特別所得税

0.63%

0.315%

住民

9%

5%

合計

30.63%

20.315%

所有期間が5年以下のマンションを売却した場合、譲渡所得に対して30.63%の税金が課されます。所有期間が5年を超えた場合は、譲渡所得に対して20.315%の税金が課される計算になることを覚えておきましょう。

 

マンション売却で損失が出たら?

「マンション売却時に損失が出てしまった女性の画像」

マンション売却で売却益がない場合や損失が出た場合は、マンション売却時に税金はかかりません損失が出ている場合は、税金還付の特例が利用できるか確認しましょう。

 

マンション売却で節税するための控除

「特例控除を申請する人の画像」

マンション売却で利益が出た場合でも、一定の条件を満たせば控除が受けられます。ここからは、マンション売却で節税するための控除について解説していきましょう。

控除①3,000万円特別控除

所有期間に関係なく、マンションなどの居住用不動産を売却した際、3,000万円特別控除を受けられます3,000万円特別控除とは、譲渡所得から最高3,000万円までの控除ができる特例です。

3,000万円特別控除を利用した場合、マンションを売却して得た利益が3,000万円以下であれば税金はかかりません。また、控除は1人につき3,000万円となるため、夫婦共有名義のマンションであれば、6,000万円まで控除が受けられます

控除②買い替え特例

特定のマンションを令和3年12月31日までに売却し、代わりの売却価格よりも高価なマイホームを購入した場合、特定住居用財産の買い替え特例の利用が可能です。買い替え特例を利用することで、課税を次回の売却まで繰り延べられます。

通常、4,000万円で購入したマンションを5,000万円で売却した場合、差額の1,000万円は課税対象です。しかし、買い替え特例を利用し、売却価格よりも高い6,000万円のマンションを購入した場合は課税されません。

しかし、6,000万円で購入したマンションを7,000万円で売却した場合の利益は、課税対象になります。また、売却時の利益に加え、繰り延べていた1,000万円の譲渡益も加算され、2,000万円が課税対象となることを覚えておきましょう。

控除③10年超所有軽減税率の特例

マンションの所有期間が10年を超えている場合は、10年超所有軽減税率の特例の利用が可能です。譲渡所得の内6,000万円の部分については、譲渡所得税の税率が14.21%になります。

また、10年超所有軽減税率の特例は、3,000万円特別控除と併用可能です。

【注意】住宅ローン控除と併用できないものもある

マンション売却で受けられる控除は、住宅ローンと併用できないものもあります。3,000万円特別控除を利用すると、新居購入時に住宅ローン控除が適用できません

住宅ローン控除と3,000万円特別控除のどちらがお得になるのか計算してから利用しましょう。

 

マンション売却益には譲渡所得税がかかる

マンション売却時の利益にかかる譲渡所得税について、詳しく解説しましたが、いかがでしたでしょうか。マンションを売却して利益が出た場合は、譲渡所得税がかかります売り損を防ぐためにも、税金の仕組みをしっておくことは大切です。

マンション売却時に譲渡所得税がかかることだけではなく、さまざまな特例控除が利用できることを覚えておきましょう。

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