住まいの買い替えを検討中の方は、住み替えローンが気になる方も多いのではないでしょうか。住み替えローンを利用すれば、残債がある場合でも新居購入が可能ですが、注意点も多いです。
本記事では、住み替えローンについてメリット・デメリットなどを解説していきます。
住み替えローンの利用を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
住み替えローンとは？
住み替えローンとは、旧居のローン返済分と新居購入分の資金をまとめて借りるローンです。
住まいを買い替える場合、今住んでいる家を売却して新しい家を購入する流れになりますが、今住んでいる家のローンがまだ残っている場合は、売却時に一括返済しなくてはいけません。
そのため、今の家の売却代金でローンを一括返済するのが一般的です。
しかし、場合によっては、売却代金がローン残高に満たないケースもあります。
このような場合に利用するのが、住み替えローンです。
住み替えローンは、売却資金と自己資金を用いても、旧居のローン返済が難しい場合に利用します。
住み替えローンを利用するメリットとは？
住み替えローンにはメリットとデメリットがあります。
住み替えローンのメリットは、以下の2つです。
- 残債があっても新居購入が可能
- ダブルローンを組まなくてもよい
それでは、1つずつ解説していきます。
残債があっても新居購入が可能
住み替えローンのメリット1つ目は、残債があっても新居購入が可能なことです。
通常、旧居を売却する場合、旧居の住宅ローンを完済する必要があります。完済が必要な理由は、住宅ローンを貸し出す際、銀行は購入する家に抵当権を設定しているからです。
この抵当権が残ったままでは、名義変更が難しいため、まずは抵当権を抹消する必要があります。抵当権を抹消するためには、住宅ローンを一括返済する必要があるのです。
一般的に、残債がある場合の売却は、旧宅の売却代金や自己資金を用いて一括返済することとなります。そのため、残債額が大きく一括返済が困難な場合、住み替えを諦めなくてはいけません。
しかし、住み替えローンを利用すれば、旧居の残債分も合わせて借りることができるため、残債があっても住み替えが可能です。
ダブルローンを組まなくてよい
住み替えローンのメリット2つ目は、ダブルローンを組まなくてよいことです。
家を買い替える場合、ダブルローンを組むこともできます。ダブルローンとは旧宅の住宅ローンを払いながら、新居購入費用のローンを組むことです。
ダブルローンも住み替えローンも、どちらも残債がある場合に利用するもので、審査が厳しいことに変わりはありません。
しかし、住み替えローンにした場合、住宅ローンを1本化できるため、管理しやすいことがメリットとして挙げられます。
住み替えローンを利用するデメリットとは？
住み替えローンを利用するなら、メリットだけではなくデメリットも把握しておく必要があります。
住み替えローンのデメリットは、以下の5つです。
- 金利が高い
- 審査が厳しい
- 売却と購入を同日に行う必要がある
- 旧宅の売却に苦戦
- 返済負担が重たい
それでは、1つずつ解説していきます。
金利が高い
住み替えローンのデメリット1つ目は、金利が高いことです。
通常の住宅ローンと違い、住み替えローンには優遇措置がないため金利が高い傾向にあります。金利は、金融機関によって異なるため、さまざまな金融機関を比較することが大切です。
審査が厳しい
住み替えローンのデメリット2つ目は、審査が厳しいことです。
住み替えローンは、新居購入分以外に旧居の残債分も一緒に借入れるため、借入額が大きくなります。
また、通常の住宅ローンに比べ金利も高いことから、十分な返済能力が必要です。
そのため、金融機関では通常の住宅ローンよりも厳しい審査基準を設けています。
売却と購入を同日に行う必要がある
住み替えローンのデメリット3つ目は、売却と購入を同日に行う必要があることです。
住み替えローンの利用条件に、売却と購入の決済日を同日にしなくてはいけないという決まりがあります。売却活動や新居探しは、それぞれ好きなタイミングで行ってよいものの、決済日は同日にしなくてはいけません。
そのため、住み替えローンを利用する場合、スケジュールがタイトになってしまう可能性が高いです。
旧宅の売却に苦戦
住み替えローンのデメリット4つ目は、旧宅の売却に苦戦する可能性があることです。
上で紹介した通り、住み替えローンは売却と購入の決済日を同日に行う必要があります。
そのため、購入したい物件が早急に決まっても、旧居の売却に苦戦してしまった場合、住み替えローンの利用が難しくなります。
このような場合は、購入したい物件か住み替えローンの利用、どちらかを諦めなくてはいけません。
返済負担が重たい
住み替えローンのデメリット5つ目は、返済負担が重たいことです。
住み替えローンは、旧居の残債があっても新居購入が可能となることをメリットとして挙げました。
しかし、これは旧居の住宅ローン返済を先送りしているに過ぎません。
実際には、旧居の残債と新居の購入費を合わせて借りているため、借入額が大きくなります。
そのため、今までの住宅ローンよりも返済負担が重くなることを覚えておくことが必要です。
住み替えローン利用の流れは？
住み替えローンを利用する場合は、流れを把握しておくと手続きなどがスムーズです。
住み替えローンの流れは、以下の通りです。
- ローン残債の確認および事前準備をする
- 不動産会社に売却の相談をする
- 金融機関を探す
- 住み替えローンの事前審査・本審査を受ける
- 融資を受ける
それでは、1つずつ解説していきます。
1.ローン残債の確認および事前準備をする
住まいの買い替えを検討し始めたら、現状を把握することが大切です。
まずは、今住んでいる家のローン残債を確認しましょう。
他にも、家の売却相場や自己資金はいくら充てられるかなども確認・検討する必要があります。
2.不動産会社に売却の相談をする
現状を把握できたら、今住んでいる家を売却してくれる不動産会社に相談します。
住み替えの場合、家の売却と購入を行うため、不動産会社選びはとても重要です。
不動産会社のなかには、住み替えローンを扱う銀行を紹介してくれるところもあります。
そのため、事前に住み替えを希望している旨を伝えておくとよいでしょう。
■Wednesdayの簡易査定
不動産の売却を検討中の方は、簡易査定にお申し込みください。Wednesdayの簡易査定は、面倒な訪問は不要でオンラインのみで売却まで完了します。
こんな方におすすめ：
・売却・住み替えを検討中の方
・今のお家がいくらで売れるか知りたい方
3.金融機関を探す
住み替えローンは、金融機関によって金利や審査基準が異なります。
また、時期によってはキャンペーンを行っている場合もあるため、比較することが大切です。
金利のタイプや条件など、自分に合った金融機関を見つけるとよいでしょう。
4.住み替えローンの事前審査・本審査を受ける
利用したい金融機関を見つけたら、事前審査に申し込みます。事前審査では、収入や頭金などをもとに返済に無理がないか確認されます。事前審査に要する期間は2〜3日ほどが一般的です。
事前審査が通り、新居の購入も決まったら本審査を受けます。本審査では事前審査よりも厳しく、信用保証会社が返済能力を確認します。本審査に要する期間は1〜3週間ほどが一般的です。
5.融資を受ける
本審査が通ったら、融資を受けることができます。
借入れの条件や内容を確認し、契約を締結すると1週間前後で融資可能となります。
審査に通らなかった時の対処法
住み替えローンは審査が厳しいため、住宅ローンが通った方でも、住み替えローンの審査に落ちる可能性も十分あります。
そのため、審査に通らなかったときの対処法を覚えておくと安心です。
審査に通らなかった場合は、複数の不動産会社に査定を依頼することや、売却のタイミングを見直すことを検討しましょう。
複数の業者に査定を依頼することは、できるだけ売却価格を高くすることが目的です。売却価格が高ければ、旧居の残債を減らすことができるため、借入額を抑えることができます。
また、住み替えのタイミングを見直し、少しでも残債額を減らしたり、自己資金を増やしたりするのもよいでしょう。
審査に通らなかったからといって、嘘の情報を申告することだけは絶対にしてはいけません。
また、本審査の情報は6ヶ月間情報が共有されるため、短期間で複数の金融機関で審査を受けるのも避けた方がよいでしょう。
ただし仮審査は、複数の金融機関で申し込んでも問題ありません。審査が不安な場合は、仮審査の段階で複数の金融機関に相談するのもおすすめです。
■Wednesdayの簡易査定
不動産の売却を検討中の方は、簡易査定にお申し込みください。Wednesdayの簡易査定は、面倒な訪問は不要でオンラインのみで売却まで完了します。
こんな方におすすめ：
・売却・住み替えを検討中の方
・今のお家がいくらで売れるか知りたい方
住み替えローン以外の資金調達方法とは？
住み替えローンの利用には、一定の条件があります。
そのため、住み替えローンを利用できない場合の資金調達方法を知っておく必要があります。住み替えローン以外の資金調達方法は、以下の2つです。
- 住宅ローン
- ダブルローン
それでは、1つずつ解説していきます。
住宅ローン
旧居の残債を、売却代金と自己資金で一括返済できる場合は、通常の住宅ローンを利用できます。
住み替えローンよりも審査の難易度が低く、金利が優遇されるため、可能であれば住宅ローンを利用した方がよいでしょう。
ダブルローン
売却と購入の決済日を合わせるのがスケジュール的に困難な場合は、ダブルローンを検討しましょう。
住み替えローンの利用条件の1つに、「売却と購入の決済を同日にしなくてはいけない」という決まりがあります。購入したい物件が見つかっても、売却で苦戦すると住み替えローンの利用ができません。
そのため、どうしてもスケジュール的に難しい場合は、ダブルローンを組むこととなります。ダブルローンは、住宅ローンを2つ組むこととなるため、売却が延びればそれだけ返済も大変になるでしょう。
ダブルローンを利用する場合は、慎重に資金計画・返済計画をたてることが重要です。
特徴を理解して無理のないローンを組もう！
今回は、住み替えローンについて解説しました。
住み替えローンは、旧居の残債がある場合でも、新居を購入できる便利なローンです。
しかし、住み替えローンは、通常の住宅ローンに比べ、金利が高く審査も厳しいなどデメリットも多く存在します。
そのため、住み替えローンを利用する際は、メリットだけではなくデメリットも考慮しながら、慎重に検討する必要があるでしょう。
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