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買い先行による買い替えで住み替えローンは利用できる?ローンを組むときの手順や注意点も紹介

2022.10.20
2022.11.29

新居を購入した後に今住んでいる家を売却する「買い先行」において、住み替えローンは利用できるのか気になっていませんか。

この記事では、買い先行の概要をはじめ、買い先行で住み替えローンは利用できるのかや、ローンを組むときの手順、注意点などを取り上げています。買い先行による買い替えを検討している方は、ぜひ参考にしてください。

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「買い先行」とは?

握手する人と家

買い先行は、先に新居を購入し、後に今の家を売却する方法です。新居選びに時間をかけられたり、仮住まいに関する費用がかからないメリットがあります。

一方、今の家に住宅ローンの残積があり、新居もローンで購入する場合、ダブルローンになってしまうデメリットがあります。家の売却が遅れるほど、ダブルローンの期間が長くなり、費用の負担が大きくなってしまうため注意が必要です。

 

「売り先行」との違い

売り先行は、買い先行と正反対の買い替え方法で、今住んでいる家を売った後、新居を購入する方法です。

先に家を売るため、どれくらい売却益が出るのかや、どれだけローンを返済できるのか明確になるメリットがあります。また、ダブルローンになることもなく、早めに売却するために無理やり値下げするリスクも避けられるでしょう。

ただし、新居を見つけられなかった場合、仮住まいが必要になり、引っ越し費用や家賃がかかってしまいます。「今の家⇒仮住まい⇒新居」という住み替えの流れになり、引っ越し費用は2回分です。

売り先行は、「しっかりと新居購入のための資金計画を立てたい」「希望に近い金額で家を売りたい」という方に、おすすめの買い替え方法です。

 

「売り買い同時進行」との違い

今の家の売却と新居の購入を同時におこなう「売り買い同時進行」という買い替え方法もあります。売り買い同時進行は、今の家のローン完済日と新居のローン借入日が同日になり、ダブルローンにならず、仮住まい先が不要になるメリットがあります。

一方、家の売却と新居の購入のタイミングを合わせる必要があり、スケジュール調整が難しいです。売却も購入も、時間をかけておこなえない可能性もあります。

「できる限り住み替えに関する費用をおさえたい」「ダブルローンを支払う資金的な余裕がない」という方には、「売り買い同時進行」がおすすめです。

 

「買い先行」時に使える「買い替え特約」と「買取保証」

手で家を支える

買い先行の場合、今の家が売れないとダブルローンの負担が大きくなってしまい、手元の資金が減ってしまいます。

ただし、「買い替え特約」や「買取保証」という方法によって、買い先行のデメリットを解消できます

ここでは、買い先行時に使える「買い替え特約」と「買取保証」を詳しく見ていきましょう。

 

「買い替え特約」とは

買い替え特約とは、新居の売買契約において、「今の家が売却できなかった場合、違約金なしで新居の契約を解約できる」という条件をつけられる方法です。万が一家が売れなかったとしても、新居購入に関する費用がかからないメリットがあります。

一方、新居の売主が買い替え特約をつけることを拒否する可能性もあります。買い替え特約は、新居の売主にとってデメリットしかありません。すぐに売れそうな家以外では、買い替え特約を断られる可能性があると認識しておきましょう。

 

「買取保証」とは

買取保証は、今の家が売れなかった場合、不動産会社が買い取ってくれるサービスです。買取保証をつけることで、今の家を確実に売却できるメリットがあります。

ただし、買取保証は、通常の売却よりも価格が低くなってしまうサービスです。相場価格の7〜8割になることが一般的で、できるだけ高値で家を売却したい方には向いていません。

立地や築年数的に家を売却できるのか不安な方や、できるだけ早めに売却したい方は、買取保証をつけることを検討しましょう。

 

買い先行で住み替えローンは利用できる?

LOANのブロックと計算している人

先に新居を購入し、後に今の家を売却する買い先行でも、住み替えローンは利用できます。住み替えローンは、今の家にローンの支払いが残っている状態でも使えるローンの種類です。

ここでは、住み替えローンの詳細を解説します。

 

住み替えローンとは

住み替えローンは、新居の購入代金と今の家の住宅ローン残債を合わせて借り入れできるローンです。ローンを一本化でき、ダブルローンよりも負担を抑えられ、支払いを管理する手間を省けます。

ただし、住み替えローンを利用する場合、売却と購入の決済を同日におこなう必要があり、事前にしっかりとスケジュールを計画しなければなりません。

また、通常の住宅ローンよりも審査が厳しい傾向にあり、「返済能力がない」「ローン残債が多すぎる」と判断された場合、通過できない可能性があります。

住み替えローンの利用条件や受けられるサポートは金融機関ごとに異なるため、それぞれの特徴を確認してから、最適な種類を選ぶようにしましょう。

 

住宅ローンの利用手順

黄色い家を持つ女性

買い先行で家を買い替える際、住宅ローンの種類によって手続きの流れが異なります。ここでは、スムーズに買い替えの手続きを進められるように、以下の住宅ローンの利用手順を解説します。

 

  • 住み替えローンの利用手順
  • つなぎ融資の利用手順
  • ダブルローンの利用手順

 

住み替えローンの利用手順

住み替えローンは、以下の手順で利用します。

 

  • 家の査定依頼
  • 媒介契約
  • 新居の売買契約(買い替え特約つき)
  • 住宅ローン申し込み
  • 同日に借り入れと売却する家の引き渡し

 

住み替えローンを利用するときのポイントは、新居の借り入れと売却する家の引き渡しを同日におこなうことです。

 

つなぎ融資の利用手順

一時的な資金の不足分を金融機関から借り入れ、家の売却と同時に一括返済する「つなぎ融資」は、以下の手順で利用します。

 

  • 融資の申し込み
  • 新居の売買契約
  • 融資実行
  • 新居の決済
  • 新居の引き渡し
  • 元の家の売買契約
  • つなぎ融資を完済

 

つなぎ融資を利用するときのポイントは、新居の価格をおさえることです。家の売却代金でつなぎ融資を一括返済するため、元の家の60〜80%程度の価格の新居を選ぶようにします。

 

ダブルローンの利用手順

今までの住宅ローンと新居の住宅ローンをそれぞれ返済する「ダブルローン」を利用する際は、以下の手順で進めます。

 

  • 新居の選定
  • 購入申し込み
  • 住宅ローン申し込み
  • 新居の引き渡し
  • 元の家の売買契約
  • 元の家の引き渡し

 

ダブルローンを利用する際は、元の家の売却までに時間がかかると、返済が重くなってしまいます。そのため、できる限り早めに買主を探すことが重要です。

 

その他利用できる住宅ローンは?

家の模型とコイン

先の章でも少し触れましたが、住み替えローン以外にも、以下のローンは買い先行で自宅を買い替える場合に利用できます。

 

  • つなぎ融資
  • ダブルローン

 

それぞれ順に見ていきましょう。

 

つなぎ融資

つなぎ融資は、今の家の売却代金の受け取り日よりも、新居の残金決済日が先に到来した場合、一時的な資金不足を補える短期融資制度です。通常の住宅ローンのように月々返済するのではなく、今の家の売却代金によって、一括返済します。

毎月のローン返済に頭を悩ませることがないものの、つなぎ融資は、通常の住宅ローンより金利が高めです。売却代金でつなぎ融資を完済できない場合、返済金を別に用意しなければならないため、しっかりと資金計画を立ててから利用しましょう。

 

ダブルローン

ダブルローンは、今の家のローンと新居のローンをそれぞれ返済します。住み替えローンとは異なり、売却と購入のタイミングを合わせる必要がなく、ゆとりを持ったスケジュールで売買できることが特徴です。

こうしたメリットがあるものの、2つの家のローンを同時に組むため、審査に通過することが難しいです。さらに、返済額が高くなってしまうデメリットもあります。

資金的に余裕のある人は、ダブルローンの利用を検討してみましょう。

 

買い先行で住宅ローンを組むときの注意点

壁に立てかけられた感嘆符

買い先行で住宅ローンを組む際、以下のような注意点があります。

 

  • ローンの返済額が大きくなる
  • 審査に通らない可能性がある
  • 早めの売却を意識する

 

各注意点を理解してから、住宅ローンを利用しましょう。

 

注意点①:ローンの返済額が大きくなる

家の買い替えでダブルローンを選択した場合、返済額がふくらみ、家計が圧迫されるリスクがあります。2つのローンの返済に追われるため、資金的に余裕のない場合、生活に影響が出てしまうでしょう。

ダブルローンを組む際は、今の収入や預貯金などを考慮して、資金計画を立てる必要があります。ダブルローンの返済が無理そうな場合は、別のローンを検討しましょう。

 

注意点②:審査に通らない可能性がある

住み替えローンやダブルローンは、通常の住宅ローンよりも、審査基準が厳しめです。どちらも、今の家のローン残積がある状態での申し込みとなり、金融機関側は返済能力があるのか厳しくチェックします。

審査では、住宅ローンの残債だけではなく、今の収入や勤務先、完済年齢など幅広くチェックされます。「高年収」「勤続年数が長い」「正社員」などのステータスであれば、返済能力があると判断され、ローンの審査を通過しやすいでしょう。

 

注意点③:早めの売却を意識する

ダブルローンやつなぎ投資は、家の売却が遅れるほど返済の負担が大きくなるため、家をできるだけ早く売却することが重要です。

買い先行の場合、新居の購入手続きの後に家を売る流れになるため、どうしても売却が遅れてしまいます。購入と売却を同時におこなうのは難しいですが、それぞれのタイミングが近くなるように、スケジュールを組むようにしましょう。

 

買い先行でも失敗しないための3ポイント

握手を交わす人

買い先行で買い替えを成功させるためには、以下の3つのポイントをおさえておきましょう。

 

  • いくらで売却できるのか理解しておく
  • 信用できる不動産会社に相談する
  • 家の売却と新居の購入を同じ業者に依頼する

 

それぞれ順に解説します。

 

ポイント①:いくらで売却できるのか理解しておく

家をどれぐらいの金額で売却できるのか、事前に把握しておくことは重要です。売却代金がローン残債に足りていない場合、家を売却できなくなってしまう可能性があります。

売り先行の場合、家が売れなかったり、思っていた以上に売却代金が低くても、買い替えをストップできます。一方、買い先行は、先に家を購入してしまっているため、家が売れないと、ダブルローン状態で返済を続ける必要があるでしょう。

買い先行の買い替えでは、事前に家の売却代金を把握することで、月々の返済負担をおさえられる可能性が高まります。

 

ポイント②:信用できる不動産会社に相談する

「家をできるだけ高く売りたい」「早めに家を売却したい」という場合は、実績のある不動産会社に相談しましょう。不動産会社の対応によって、売却価格や売却スピードなどに大きな影響があります。

買い先行の場合、家の売却が遅れてしまうと利息の負担が重くなるため、早めに売ることが得策です。さらに、売却価格が低い場合、元の家を手放せない可能性があるからこそ、買い先行ではできるだけ高く家を売る必要があります。

実績のある不動産会社に相談すれば、高値の売却もスピーディな売却も実現可能です。

 

ポイント③:家の売却と新居の購入を同じ業者に依頼する

家の買い替えでは、新居購入と家の売却を同時に進めるため、それぞれの手続きを同じ不動産会社に依頼することをおすすめします。別々の会社に依頼するよりも、同じ会社にすることで、購入と売却のタイミングを近づけられ可能性があります。

買い替えの手続きは「購入」「売却」のタイミング調整が重要であり、別々の会社の場合、時間や労力がかかってしまうため、1社にまとめるようにしましょう。

 

■Wednesdayの簡易査定

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不動産の売却を検討中の方は、簡易査定にお申し込みください。Wednesdayの簡易査定は、面倒な訪問は不要でオンラインのみで売却まで完了します。

こんな方におすすめ:

・売却・住み替えを検討中の方
・今のお家がいくらで売れるか知りたい方

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買い先行による買い替えでも住み替えローンは利用できる!

買い先行による買い替えでも、住み替えローンは利用できます。住み替えローンは、新居の購入代金と今の家の住宅ローン残債を合わせて借り入れでき、ローンを1本化できるものです。

ほかにも、つなぎ投資やダブルローンなどの種類がありますが、家を売却しなくてもローンを組める住み替えローンは、非常に便利です。

買い先行で買い替えを成功させるためには、信用できる不動産会社に相談しましょう。実績のある会社であれば、高値売却やスピーディな売却を目指せます。

 

■Wednesdayの簡易査定

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