住み替えローンの利用を検討しているけれども、どのようなメリットがあるのか、どう利用すればよいのかわからないと困っていませんか。
この記事では、住み替えローンのメリットやデメリット、住み替えローンを利用するときのポイントなどを解説します。住み替えローンの利用を迷っている方は、ぜひ参考にしてください。
住み替えローンとは
住み替えローンとは、文字通り、住み替えるときに利用できるローンです。通常の住宅ローンとは異なり、今住んでいる家のローンの残債と新居購入費用を合算して借入できます。
今の家から住み替える場合、住宅ローンを完済して、銀行が返済できなかったときのために家を担保にする「抵当権」を抹消しなければなりません。ただし、売却金額などよりもローンの残債が多い場合、抵当権の抹消は不可能です。
そこで住み替えローンを利用することによって、新居購入資金だけではなく残債分も借り入れられ、抵当権を抹消できます。どうしても住み替えたい方にとって、住み替えローンは強い味方といえるでしょう。
住み替えローンを利用できる人
住み替えローンを利用できる人は、以下のように限られています。
- 新居を購入する人
- 家を売却してローンの一部が残る人
- 借入金を返済している人
自身が対象者になっているのか、ぜひこの章を参考にしてください。
利用できる人①：新居を購入する人
住み替えローンは、「家を住み替える」ということが前提となっているため、新しい家を購入する人以外は利用できません。
原則的に、人に貸す予定のある不動産の購入や一時的な賃貸においては、利用不可です。新居を購入し、そこに自分で住む人であれば、住み替えローンを使えます。
利用できる人②：家を売却してローンの一部が残る人
今住んでいる家を売却して、住宅ローンが残ってしまう人も住み替えローンに切り替えられます。
住み替えローンは、新居購入とローンの残りをまとめて借り入れられるものです。そのため、家の売却代金でローンを完済できるケースでは、住み替えローンを利用できません。
ローンの一部が残らず、新居を購入する予定のある方は、これまでと同じように通常の住宅ローンを申し込みましょう。
利用できる人③：借入金を返済している人
これまでの住宅ローンをしっかりと返済し続けている人は、住み替えローンを利用できます。ローンに限らず、各種支払いを滞納している場合、住み替えローンの審査に通過することは難しいです。
各種支払いを怠ってしまうと、個人信用情報に傷がつき、ブラックリストにのってしまいます。一定期間でブラックリストから削除されるものの、日ごろから借入金の返済を怠らないようにしましょう。
住み替えローンのメリット
住み替えローンには、以下のようなメリットがあります。
- 手元に資金がなくても住み替えできる
- 二重ローンのリスクがなくなる
- 条件を満たせば住宅ローン控除が受けられる
それぞれ順に解説します。
メリット①：手元に資金がなくても住み替えできる
住み替えローンは、自己資金が不足していても住み替えできるローンです。ローンの残債と新居購入費用を合算して借入するため、「ローンを完済できない」「新居の購入費用が足りない」という場合でも、安心です。
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メリット②：二重ローンのリスクがなくなる
住み替えローンを利用することによって、二重のローンにならないメリットもあります。住み替える際、「今の家の住宅ローン」「新居の住宅ローン」と2つのローンにする方法もありますが、どうしても月々の返済負担が大きくなってしまいます。
住み替えローンでは、「今の家の住宅ローン」「新居の住宅ローン」を1本化でき、また支払いの管理が楽です。二重ローンのリスクを避けたい方は、住み替えローンの利用を検討しましょう。
メリット③：条件を満たせば住宅ローン控除が受けられる
住み替えローンは、条件が合えば住宅ローン控除を適用できます。住宅ローン控除は、住宅ローンを利用し家を購入した場合、10年（最大）にわたり年末のローン残高の1％を所得税・住民税から控除してくれる制度です。
住宅ローン利用者が実際に居住するなどの適用条件があり、新築と中古によっても異なります。また、確定申告によって適用できるようになるため、確定申告のやり方や適用できるのかわからない場合は、税理士や不動産会社に相談しましょう。
住み替えローンにはデメリットもある
住み替えローンは、メリットだけではなく、以下のようなデメリットもあります。
- 審査基準が厳しい
- 金利が高め
デメリットも把握し、住み替えローンを利用すべきか検討しましょう。
デメリット①：審査基準が厳しい
住み替えローンは、今住んでいる家の住宅ローンの審査よりも、基準が厳しい傾向にあります。「今の家の住宅ローン」「新居の住宅ローン」と高額になるため、返済能力がないと判断された場合、借り入れできません。
年収審査であれば、400〜500万円が基準になっており、通常の住宅ローンよりも100万円程度高くなっています。年収だけではなく、ローン残債や個人信用情報、勤務先状況、新居の評価額など総合的に審査されます。
銀行によっては、前年税込年収100万円以上などの審査基準になっており、住み替えローンを利用する前に、各銀行の特徴を把握しておくことが大切です。
デメリット②：金利が高め
住み替えローンは、通常の住宅ローンよりも金利が高い傾向にあります。住み替えローンと大手メガバンクの住宅ローンを比較してみましょう。
- 住み替えローン：2〜4％程度
- 大手メガバンクの住宅ローン：0.5%程度
通常の住宅ローンにおいての大手メガバンクは、0.5%程度という低金利を実現しています。通常の住宅ローンは金利に対して優遇措置があり、住み替えローンには適用されないため、できるだけ金利をおさえたい場合は、ローンの残りを完済し、新居には通常の住宅ローンを利用することが賢明です。
住み替えローンを利用するときの流れ
住み替えローンは、以下の流れで利用することが一般的です。
- ローン残高の確認
- 不動産会社を選ぶ
- ローンの商品を決める
- 事前審査
- 本審査
- 融資
スムーズに住み替えローンを利用するために、流れを把握しておきましょう。
流れ①：ローン残高の確認
住み替えローンに申し込む前に、今住んでいるローンの残高をチェックしましょう。どれくらいローンが残っているか確認し、そこから家の売却代金を差し引くことで、ローン返済にかかる金額を把握できます。
また、自己資金がある場合は、そこからローン返済や新居にいくら充てられるのか検討することも重要です。資金計画をしっかりと立てることで、スムーズに住み替えをすすめられます。
流れ②：不動産会社を選ぶ
家の売却と購入を同時に進める住み替えローンでは、実績豊富な不動産会社に依頼することが大切です。不動産会社によっては、住み替えることを伝えることで、どの銀行がよいのかや住み替えローンのプランの相談にのってくれます。
また、できるだけ家を高値で売却して、ローンの残りを減らすためには、売却に強い不動産会社を選ぶ必要があります。不動産会社を選ぶ際は、複数に査定依頼し、金額や対応などを比較しましょう。
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・売却・住み替えを検討中の方
・今のお家がいくらで売れるか知りたい方
流れ③：ローンの商品を決める
銀行ごとに、住み替えローンのプラン内容や審査条件が異なります。各銀行の住み替えローンの特徴を把握して、最適なプランを見つけましょう。
銀行ごとの特徴や審査条件は、以下の表を参考にしてください。
| 銀行 | 特徴 | 年収条件 | 年齢条件 | その他条件 |
| 横浜銀行 | 新居購入資金に最大2,000万円上乗せして借入れできる | 前年度税込年収400万円以上 | 借入時の年齢は満18歳以上、最終返済時の年齢は満82歳未満 | 神奈川県全域か東京都の一部にある物件 |
| 三井住友銀行 | 住宅ローン残高が0円になる保障などが豊富 | 前年度税込年収500万円以上 | 借入時の年齢は満18歳以上、最終返済時の年齢は満80歳未満 | 今の住宅ローンが借り入れ後4年以上経過、直近1年で返済に遅延がない |
| みずほ銀行 | 家計収支の変化に対応し返済額を変えられる「ライフステージ応援プラン」 | 安定収入 | 借入時の年齢は満18歳以上、最終返済時の年齢は満81歳未満 | 「ライフステージ応援プラン」利用時は1回5,500円の手数料 |
| りそな銀行 | 親子二世代型として取り扱いも可能 | 前年税込年収100万円以上 | 借入時の年齢は満20歳以上、最終返済時の年齢は満80歳未満 | 勤続年数1年以上 |
参照：
流れ④：事前審査
住み替えローンのプランを選んだら、事前審査に申し込みます。事前審査では、返済能力があるのかや、借り入れ金額の妥当性、年収など幅広く審査されます。
上記の表のように、銀行ごとに年収条件・年齢条件などが異なり、また審査内容も異なるため、通過できなかったときのことを考えて、別の銀行で審査をうけることも検討しておきましょう。
流れ⑤：本審査
事前審査に通過したあとは、本審査を受けます。本審査は、信用保険会社によっておこなわれ、健康状態や勤務形態なども含めて事前審査より厳しく返済能力をチェックされます。
審査の結果は2〜3週間程度でわかりますが、団体信用保険に加入できない場合、本審査に通過するのは難しいため、日ごろから健康に気をつけておきましょう。
流れ⑥：融資
本審査に通過したら、ローンの契約を締結します。契約時は、あとで「上限額が違う」「完済年齢が間違っている」などと困らないように、しっかりと内容や条件を確認しましょう。
契約すれば、1週間程度で融資を受けられます。住み替えローンでわからないことがあれば、随時銀行に相談しましょう。
住み替えローンのシミュレーション
住み替えローンを実際に利用する前に、どのくらい借り入れできるのかシミュレーションしておくことが大切です。三井住友銀行の住み替えローンを参考に見ていきましょう。
| 売却予定額 | 3,000万円 |
| 自己資金 | 100万円 |
| ローン残高 | 3,500万円 |
| 新規購入価格 | 3,500万円 |
| 年収 | 500万円 |
| 年齢 | 30歳 |
| 期間 | 35年 |
| 必要借り入れ額 | 4,195万円 |
| ゆとりをもって返済できる借入金額目安 | 2,352万円 |
上のシミュレーションの場合、必要な借り入れ額が2,000万円近くオーバーしていますよね。この場合は、新規購入価格を下げることで、返済の負担を抑えることができますよ。
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住み替えローンを利用するときのポイント
住み替えローンを利用する際は、以下の2つのポイントをおさえておきましょう。
- 借りすぎないようにする
- 売却と購入を同時におこなう
それぞれ順に解説します。
ポイント①：借りすぎないようにする
住み替えローンは、通常の住宅ローンよりも高額になるため、借入金額に細心の注意を払いましょう。借入金額が高額になってしまうと、返済に長い期間が必要になります。また金利も高いため、最悪の場合、滞納してしまうかもしれません。
今まで必要なかった育児や介護などの費用が増え、家計をひっ迫させる可能性もあるため、住み替えローンを借り入れるときは、返済額と返済期間に余裕をもたせることが大切です。
ポイント②：売却と購入を同時におこなう
住み替えローンは、今住んでいる家の売却と新居の購入を同時におこなわなければ、利用できません。そのため、住み替え期間中においては、家の売却活動も新居探しも同時に進められるようにスケジュールを考えておきましょう。
スケジュール調整が難しい場合は、家が売れないときに新居の契約を取り消せる「買い替え特約」や不動産会社に買い取ってもらう方法がおすすめです。
住み替えローンを理解して上手に活用しよう
住み替えローンには、手元に資金がなくても住み替えできることや二重ローンのリスクがなくなること、住宅ローン控除が受けられるなどのメリットがあります。ただし、審査基準が厳しく、金利も高い傾向にあるため、利用する際は注意が必要です。
住み替えローンをうまく活用するためには、借りすぎないようにすることや銀行選びが重要です。銀行によっては、審査基準のハードルが低く、借り入れしやすいです。住み替えローンを理解して、賢く利用しませんか。
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・売却・住み替えを検討中の方
・今のお家がいくらで売れるか知りたい方
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