マンションの売却をすると、譲渡所得によって税金が発生します。「譲渡所得についてよく分からない」「マンション売却でどれくらいの税金がかかるのだろう」と不安に思う方は多いのではないでしょうか。
そこで今回は譲渡所得とマンション売却でかかる税金についてまとめました。ぜひ参考になさってください。
「譲渡所得」とは
譲渡所得とは、土地や建物などの資産を売却、譲渡して生じる所得のことです。例えば、マンションを売却して2,000万円の利益が出た場合、2,000万円が課税所得として課税対象になるため、確定申告が必要です。
マンションを売却した際の譲渡所得は、以下の計算式で算出します。
| 譲渡所得＝マンションの売却価格−取得費−譲渡費用 |
それでは、譲渡所得を計算するのに必要な以下の2つは一体どのようなものなのでしょうか。
- 取得費
- 譲渡費用
それぞれ詳しくご説明します。
取得費とは
取得費とは、売却したマンションの購入代金や購入時にかかった手数料、設備費と改良費などを合わせた費用のことです。取得費には主に以下のものが含まれます。
- 売却するマンションの購入代金
- 購入時にかかった仲介手数料
- 購入時にかかった不動産取得税、印紙税、登録免許税などの税金
- リフォーム費用
ただし、上記で説明したマンションの購入代等がそのまま取得費になる訳ではありません。マンションなどの建物は期間の経過とともに価値が減少していくため、取得費は減価償却費用分を差し引く必要があり注意が必要です。
譲渡費用とは
譲渡費用とは、不動産を売却するためにかかった費用のことです。譲渡費用には主に以下のものが含まれます。
- 売却時にかかった仲介手数料
- 売買契約書に使用した印紙代
- 売却にかかった広告費
譲渡費用は売却に直接かかった費用のことを指すので、管理費や固定資産税、修繕費は該当しません。
また、マンション売却時にかかる司法書士手数料、抵当権抹消登記、家財処分、引っ越しの費用も譲渡費用に含めることはできないので注意しましょう。
譲渡所得税とは
譲渡所得税とは、マンション売却の売却金額ではなく、売却で得た利益（＝譲渡所得）にかかる税金の総称のことです。譲渡所得税は所得税、復興特別所得税、住民税の3つを指し、マンション売却をした翌年の税金に関係します。
- 所得税
- 復興特別所得税
- 住民税
それぞれ、どのような税金か詳しく見ていきましょう。
所得税とは
所得税とは、給与所得や一時所得など、個人の一年間の所得にかかる税金のことです。マンションの譲渡所得は、給与などの他の所得所得とは別に区分し個別で計算されます。
マンション売却によって得た利益に対して課税される所得税は、売却したマンションの所有期間によって税率が変わります。所有期間が5年超えの場合（長期所有）は15%、所有期間が5年以下の場合（短期所有）は30％の税率です。マンション売却のタイミングによって所得税が2倍になるので、所有期間による税率の違いは念頭に置いておきましょう。
復興特別所得税とは
復興特別所得税とは、2011年3月11日に発生した東日本大震災の復興のためにかかる税金で「復興税」とも呼ばれています。復興特別所得税は2011年12月に公布された、東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法によって創立されました。
復興特別所得税は、2013〜2037年までに所得税を収める義務のある個人の方が課税対象です。復興特別所得税の税率は各年分の基準所得税額の一律2.1％となっています。
住民税とは
住民税は地方税の1つで、個人の所得にかかる税金です。住民税も先程ご紹介した所得税と同じく、売却したマンションの所有期間によって税率が変わります。所有期間が5年超え（長期所有）の場合は5％、所有期間が5年以下（短期所有）の場合は9％の税率です。
また、支払い方法は給与天引き、もしくは送付されてくる住民税納付書で支払います。
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マンション売却の譲渡所得税率は所有期間で変わる
マンション売却の譲渡所得税の税額は、譲渡所得に税率をかけて算出します。その際、マンションの所有期間によって税率が変わるので注意しましょう。
売却したマンションの所有期間が5年超の場合は「長期譲渡所得」、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。
長期譲渡所得の税率は39.63％で、内訳は所得税30％＋復興特別所得税0.63%（税率2.1％を所得税に乗じた額）＋住民税9％です。
短期譲渡所得の税率は20.315％で、内訳は所得税15％＋復興特別所得税0.315%＋住民税5％となります。
マンション売却でかかる譲渡所得税の計算方法
ここからは、マンション売却でかかる譲渡所得税の計算方法を解説していきます。譲渡所得税はマンションの売却益に対して発生しますが、マンションの売却益＝売却価格ではないので注意しましょう。
譲渡所得税は、譲渡所得から特別控除額を差し引いた課税所得に税率をかけて算出し、計算式は下記の通りです。
| 譲渡所得税＝課税所得（譲渡所得−特別控除額）×税率 |
譲渡所得税を計算するには、まず、譲渡所得を算出することが必要です。譲渡所得は下記の計算式で計算します。
| 譲渡所得＝不動産の譲渡価格−（取得費＋譲渡費用） |
譲渡所得の計算には以下の3つが必要です。
- 譲渡価格
- 取得費
- 譲渡費用
それでは、次に譲渡所得の計算に必要な項目の計算方法をそれぞれ見ていきましょう。
譲渡価格の計算方法
譲渡価格とは、譲渡所得の計算をする際の収入金額に値するものです。
譲渡価格（収入金額）はマンションを売却によって得られた金額を指しますが、ここにはマンションの譲渡代金の他に、固定資産税清算金の収入も含まれます。計算式は以下のとおりです。
| 譲渡価格＝売却価格＋固定資産税清算金 |
マンションの売買では、管理費、修繕積立金の精算金がありますが、それらは譲渡価格には含めないので注意しましょう。
取得費の計算方法
取得費は、売却したマンションの購入した価格や手数料に、その後の改良費や設備費を合わせた金額を言います。しかし、マンションは期間の経過とともに価値が減少していくため、減価償却を差し引く必要があります。
取得費の計算方法は以下の計算式で表すことができます。
| 取得費＝土地購入価格＋（建物購入価格−減価償却費） |
また、減価償却費の計算方法は以下の数式で求めることができます。
| 減価償却費＝建物購入価格×0.9×償却率×経過年数 |
減価償却費の計算に必要な償却率は、建物の構造、また、事業用か非事業用かで異なります。
| 建物の構造 | 耐用年数 | 償却率 |
| 鉄筋コンクリート造 | 70年 | 0.015 |
| 木造 | 33年 | 0.031 |
例えば、建物の購入代金3,500万円、所有年数15年の居住用マンションの場合、減価償却費は3,500万×0.9×0.015×1.5＝708,750円となります。
よって、3,500万−70万8,750＝3,429万1,250円が建物の取得費となります。
譲渡費用の計算方法
譲渡費用は、マンションを売却した時にかかった費用のことで、下記のものを指します。
- マンションを売るために支払った仲介手数料
- マンションを売るためにかかった広告費
- 売主が支払った印紙代
- マンションを売るため、借家人に物件を明け渡してもらうために支払った退去料
これらをすべて合算して譲渡費用を算出します。マンション売却にかかった費用は経費として収入から控除することができるので、節税に繋がる可能性があるため、漏れがないようにしましょう。
どのような費用が譲渡費用として認められるかは国税庁HP「譲渡費用となるもの」で確認することができます。
マンションを売却時の税金控除の特例は？
マンション売却時に、少しでも税金を抑えたいと思う方は多いでしょう。マンション売却時の譲渡所得が軽減できる特例には下記のものがあります。
- 3,000万円特別控除
- 10年超所有軽減税率の特例
- 特定の居住用財産の買い換えの特例
それぞれ詳しく解説していきます。
3,000万円特別控除
3,000万円特別控除は、売却したマンションが自宅であり、いくつかの要件を満たしている場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除が受けられるというものです。
この特例を「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特例控除の特例」といいます。
3,000万円特別控除を利用すると、譲渡所得が3,000万円以下の場合、税金はかかりません。詳しい条件は国税庁公式ホームページで確認することができます。
10年超所有軽減税率の特例
10年超所有軽減税率の特例は、マイホームとして住んでいた自宅用マンションを売却した時に、その不動産の所有期間が10年を超えていれば、長期譲渡所得の税率よりもさらに低い税率で計算できる軽減税率の特例です。
先程ご紹介した3,000万円特別控除の特例と併用できるので、3,000万円特別控除の特例を適用しても譲渡所得がプラスの場合には「10年超所有軽減税率の特例」も合わせて適用すれば節税に繋がります。
この特例を適用した場合の税率は、3,000万円特別控除適用後の譲渡所得が6,000万円以下の部分では、14.21%、6,000万円を超える部分では20.315%となります。
特定の居住用財産の買い換えの特例
特定の居住用財産の買い換えの特例は、2023年（令和3年）12月31日までに売却したマイホームよりも高い金額の住宅に買い替えた場合、譲渡所得への課税を次の売却時まで先延ばしできるという特例です。ただし、この特例はあくまでも課税の繰り延べで、譲渡益が非課税になるわけではありません。
不明な点がある場合は、管轄の税務署か税理士などの専門家に相談すると良いでしょう。
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譲渡所得を理解してマンション売却を
今回はマンション売却で発生する「譲渡所得」と税金について解説しました。
マンション売却で利益がでたら譲渡所得に税金がかかります。マンションを売却した際、譲渡所得や税金を考慮していないと、手元に残るお金が思っていたよりも少なくなってしまうことも考えられます。計画的に資金を管理できるよう、事前に譲渡所得をしっかりと理解しマンション売却をするようにしましょう。
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