マンションを売却したら確定申告をする必要があると聞いたことがある方は多いと思います。
しかし、確定申告には数多くの書類が必要で、分かりづらいと感じる方も多いでしょう。
そこで今回は、確定申告の流れと必要書類について詳しくまとめました。マンション売却により確定申告が必要な方は、是非参考になさって下さい。
確定申告とは？
確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの一年間の全ての所得にかかる税金を計算し、管轄の税務署へ申請・納税する手続きのことです。
一般の給与所得者であれば、会社が年末調整という形で申告を代行してくれます。しかし、マンションの売却によって譲渡所得が発生し給与以外の所得を得た場合、その所得にも税金を納めなければなりません。そのため、個人事業主と同様に自分自身で確定申告が必要です。
また、マンション売却で譲渡損失が出た場合も、確定申告することで節税につなげられることがあります。
マンションを売却したら確定申告は必要？
マンションを売却したら必ずしも確定申告が必要というわけではありません。確定申告が必要な場合と不要な場合をそれぞれ詳しく解説していきます。
確定申告が必要な場合
マンション売却により譲渡所得（譲渡益）が出た場合、確定申告が必要になります。ここでポイントなのは、マンションの売却金額そのものではなく、譲渡所得が課税対象となることです。
譲渡所得に対して税金を納める必要がありますが、節税の特例を適用することで税金を納めなくて良い場合があります。ただし、節税の特例を利用するにも確定申告は必要なため、譲渡所得が生じた場合には特例を利用するかしないかに関わらず、必ず確定申告が必要です。
>>プロフィールはこちら
確定申告が不要な場合
マンションを売却し譲渡所得が発生していない場合、確定申告の必要はありません。譲渡所得が発生しない場合、マンション売却で損失が生じることを「譲渡損失」と言います。譲渡損失が出た場合には、確定申告は必要ありませんが、申告を行うことにより一定の要件を満たせば税金の還付を受けられる特例が利用できます。
確定申告を行っていなければこの特例は受けられないため、マンションを売却した際には、譲渡所得の有無に関係なく確定申告を行うと良いでしょう。
確定申告の流れ
ここからは、マンション売却後の確定申告の主な流れを解説していきます。
①適用できる特例や控除があるか確認する
マイホームのマンション売却をした場合、適用される特例や控除があるか確認します。特例ごとに別途必要な書類があるので、適用される特例に応じた書類を入手しましょう。
②必要な書類を集める
次に必要な書類を集めます。必要書類は自分自身で用意するものと、税務署から入手するものがあります。
③譲渡所得税の計算をする
必要書類を集めたら譲渡所得の計算をしましょう。譲渡所得の計算方法は以下の計算式で算出します。
| 譲渡所得＝譲渡価格−取得費−譲渡費用 |
④書類を作成する
譲渡所得の計算ができたら、確定申告書の書類を作成していきます。書類の作成方法は手書きで行う方法と、国税庁HP「確定申告書等作成コーナー」を利用する方法の2通りがあります。
⑤税務署で手続きをする
書類の作成が終わったら、税務署に必要書類を提出します。提出する方法は「税務署に持参する」「郵送する」「e-Taxを利用する」の3通りがあります。
マンション売却後の確定申告のための必要書類
マンション売却後の確定申告には多くの書類が必要です。主な必要書類は以下のものです。どのような書類が必要かを事前に把握し、スムーズに準備できるようにしましょう。
- 確定申告書
- 不動産購入時の契約書のコピー
- 購入時にかかった費用の領収書コピー
- 不動産売却時の契約書のコピー
- 売却時にかかった費用の領収書コピー
- 住み替えで住宅ローン控除を利用するのに必要な書類
- 本人確認書類
- 源泉徴収票
- 売却したマンションの全部事項証明書
- 譲渡所得計算証明書
- 売却特例により必要な書類
それぞれ詳しく見ていきましょう。
確定申告書
マンション売却後、確定申告をするには確定申告書が必要です。
確定申告書の様式にはA様式とB様式の2種類があります。マンションの売却時に必要なのは「確定進行書B様式」で、確定申告書A様式は、譲渡所得の申告に対応していないため注意しましょう。
また、譲渡所得は分離課税の対象となるため「確定申告書第三表（分離課税用の申告書）」も必要です。
どちらの書類も税務署へ直接もらいに行くか、国税庁HP「確定申告等の様式」からダウンロードをして入手できます。
不動産購入時の契約書のコピー
確定申告には、売却したマンションを購入した際の売買契約書のコピーが必要です。
この書類は譲渡所得を算出するのに必要な、取得費用を計算するのに使用します。不動産購入時の契約書のコピーはなくても確定申告はできますが、課税対象となる譲渡所得が増えて、支払う税金が増えてしまう可能性が高いです。
支払う税金を抑えるためにも、確定申告の際には不動産購入時の契約書のコピーを用意しておきましょう。
購入時にかかった費用の領収書コピー
売却したマンションを購入した際にかかった費用がわかる書類も、譲渡所得の金額を算出するために必要です。購入時にかかった費用の領収書には次のものが含まれます。
- 売買代金の領収書
- 仲介手数料の領収書
- 固定資産税の精算書
これらも先程ご説明した不動産購入時の契約書のコピーと同様、なくても確定申告はできますが、支払う税金の金額にかかわるため、用意しておくようにしましょう。
不動産売却時の契約書のコピー
マンション売却後の確定申告では、マンションを売却した際の売買契約書のコピーの添付が必要です。こちらの書類も、購入時の契約書コピーと同様、譲渡価格の証明に必要となります。売却したマンションの譲渡価格から、後述する売却時にかかった費用を差し引いて譲渡価格を計算します。
売却時にかかった費用の領収書コピー
売却時にかかった費用で経費として計上できるものは下記のものが挙げられます。
- 売買代金の受領書
- 固定資産税等の精算書
- 仲介手数料の領収書
- 印紙税の領収書
売却時にかかった費用を経費として計上しないと、売却価格がそのまま譲渡所得となり、課税対象額が増え納める税金が多くなってしまいます。
売却時にかかった費用の書類はなくても確定申告をすることができますが、経費として計上できなくなるため注意しましょう。
住み替えで住宅ローン控除を利用するのに必要な書類
住宅ローンを利用して住み替えをすると住宅ローン控除が適用されます。住宅ローン控除は住宅借入金等特別控除、住宅ローン減税とも呼ばれています。住宅ローン控除を利用するのに必要な書類は下記のものです。
- 住宅借入金等特別控除額の計算証明書
- 土地・建物の登記事項証明書
- 土地・建物の不動産売買契約書
- 住宅ローンの残高を証明する残高証明書
- 認定通知書のコピー
住宅借入金等特別控除は住宅ローンの1％を10年間に渡って年間控除され、納めた税金が戻ってくる制度です。数百万単位でお金が戻ってくる場合があるので、忘れずに手続きをするようにしましょう。
本人確認書類
確定申告書を税務署に持参するか、郵送する場合、本人確認書類が必要です。本人確認書類はマイナンバーカードがある場合とない場合とで2通りに分けられます。
マイナンバーカードがある場合、マイナンバーカードのみでそれ以外の本人確認書類は必要ありません。マイナンバーカードがない場合、番号確認書類としてマイナンバーが記載されている住民票のコピー、または番号通知カードが必要で、身分確認書類として次のいずれかの書類の提示やコピー添付が必要です。
- 運転免許証
- 保険証
- パスポート
- 在留カード
- 身体障害者手帳
なお、e-Taxでの電子申告の場合、本人確認の書類は不要です。
源泉徴収票
確定申告では、給与所得者で会社で源泉徴収をしている場合、源泉徴収票が必要です。
確定申告書B第一表と第二表には、給与収入など一年間の収入、源泉徴収額、各種保険の控除額などを記入する必要があります。その際、源泉徴収票の内容を転記するとスムーズに行なえます。
なお、自営業の場合、源泉徴収票は必要ありません。
売却したマンションの全部事項証明書
全部事項証明書とは、法務局の不動産登記簿に記載されている全ての情報を表示し、証明する書類です。
マンション売却後の確定申告では、売却したマンションの全部事項証明書の添付をしなければなりません。マンションを売却後に登記手続きをし、所有権移転登記がなされたものが必要です。
売却したマンションの全部事項証明書は、管轄の法務局で一通600円で入手できるほか、オンライン、郵送での交付請求も行うことができます。
譲渡所得計算証明書
「譲渡所得計算証明書」は「譲渡所得の内訳書」とも呼ばれています。土地や建物の売却による譲渡所得の計算用として、特例の適用を受ける場合の計算用として使用する書類です。
譲渡所得計算証明書には、売却したマンションの所在地、譲渡価格、譲渡所得金額の計算などを記入します。譲渡所得計算証明書は国税庁のホームページからダウンロードすることができます。
売却特例により必要な書類
これまで、マンション売却後の確定申告に必要な書類をご説明してきましたが、マイホームを売ったときの特例などの控除の適用を受ける場合には、別途添付書類が必要になるので注意しましょう。
居住用財産の3,000万円特別控除の特例の適用を受けるには、マイホームの売買契約の締結日の前日の時点で、住民票に記載されいてた住所と物件の住所が異なる場合、戸籍の附票のコピー、消除された戸籍の附票のコピーなど、住んでいたことが証明できる書類が必要です。
詳しくは国税庁HP「マイホームを売ったときの特例」で確認できます。
マンション売却後、確定申告の必要書類は早めの準備を！
マンションの売却をしたら、譲渡所得が発生した場合はもちろん、損失があった場合も特例がうけられるので確定申告は行うとよいでしょう。
確定申告には多くの書類が必要で、聞き慣れない用語も多く複雑に感じるかもしれません。マンション売却をしたら翌年の確定申告の期限内に申告できるよう、必要な書類は早めに準備をしておきましょう。
■個別相談
不動産の購入や売却、リノベーションに関することなどを個別でご相談いただけます。
こんな方におすすめ：
・住み替えを検討中の方
・理想の物件・間取りが見つからない方
・リノベーションに興味がある方
■LINEで気軽に相談
WednesdayのLINEアカウントを友だち追加していただくと、コンシェルジュにLINEのメッセージ上でいつでも気軽にご相談いただけます。
