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投資用マンションを売るタイミングは?査定方法や売却の流れ、費用を解説!

2022.10.21
2023.02.14
投資用マンションの査定金額を説明されている画像
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宅地建物取引士
小林輔
大学卒業後、大手不動産仲介会社に入社、15年間で1,300組のお客様のお手伝いをした実績あり。 プロとして、お客様のニ ...続きを読む

投資用マンションをいつ売ればいいのかわからない方もいるでしょう。

売却するタイミングは、周りのマンションより家賃が高いときや、路線価が上がっているときがお勧めです。

本記事では、査定方法や売却の流れ、費用についても解説します。投資用マンションを高く売る方法についても述べているので、ぜひ最後までお読みください。

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投資用マンションの売却理由とは

投資用マンションの売却理由は、相続対策や市況判断などです。不動産は分割して相続することが難しいため、現金化して均等に分けるためです。

また、不動産価格が上がり切った場合に、キャピタルゲインを狙っているため、投資用マンションは売却されます。

 

投資用マンションを売却する3つのタイミング

市況が高くなり喜んでいる男性の画像

投資用マンションを売却するタイミングは、3つあります。

 

  • 周辺のマンションより家賃が高い
  • 路線価が上がっている
  • 減価償却費がローンの元金返済額を上回ったとき

 

順番に解説します。

周辺のマンションより家賃が高い

入居者がいて、家賃が周辺よりも高いマンションは、投資家にとって魅力的に映ります。マンションとしての価値が高く、利回りが高いと判断されるためです。また家賃を高く設定しても、売れる可能性があります。

 

路線価が上がっている

路線価とは、道路に面する土地1㎡あたりの価格です。路線価は、下記の国税庁のHPで調べられます。路線価を用いて、一般的な土地を売買するときの基準価額である公示価格を計算することが可能です。公示価格は「路線価÷0.8」の計算式で求められます。公示価格が上がっていると、住宅価格も合わせて上がっていくため、高い価格で売却しやすいでしょう。

 

参照:

国税庁 路線価図・評価倍率図 

減価償却費がローンの元金返済額を上回ったとき

減価償却とは、マンションの建物部分が古くなり、価値が減少した部分を帳簿上に表す手続きのことです。減価償却費は毎年分割して計上し、以下の計算式で求められます。

減価償却費=建物の取得金額×0.9×減価償却率×経過築年数

減価償却率を調べるには、マンションの耐用年数を調べる必要があります。

法定耐用年数は、下記の国税庁のHPから調べられます。

 

参照:

国税庁 主な減価償却資産の耐用年数

 

中古マンションの場合、法定耐用年数に一定の割合を掛けて耐用年数を求めます。

法定耐用年数の一部を経過した場合

・耐用年数=(法定耐用年数ー経過年数)+(経過年数×0.2)

 

法定耐用年数を全て経過した場合

・耐用年数=法定年数×0.2

 

次に、国税庁の償却率等表から、計算式で求めた耐用年数を探し、売却するマンションの減価償却率を計算します。

 

参照:

国税庁 減価償却資産の償却率表

 

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宅地建物取引士
小林輔
減価償却費を求めましょう
減価償却費用が1年間の住宅ローンの元金返済額を上回ると、上回った部分を経費に計上できません。帳簿上では黒字になりますが、手元資金がいずれは減少します。
赤字を回避するために減価償却費が上回るタイミングを計算して、売却を検討しましょう。
>>プロフィールはこちら

 

投資用マンションの査定方法

査定金額を計算している女性の画像

投資用マンションの売却査定では、直接還元法の計算式で求めます。

収益価格=純収益(NOI)÷利回り(NOI利回り)

純利益を求めるときは、家賃などの収入から下記の費用を引いて計算します。

 

  • 固定資産税と都市計画税
  • 火災保険や地震保険などの保険料
  • 仲介手数料

 

利回りは、一般財団法人日本不動産研究所の不動産投資家調査が参考になります。たとえば、2022年4月、東京城南地区のワンルームタイプマンションの利回りは、4.1%です。

 

参照:

一般財団法人日本不動産研究所 不動産投資家調査

 

また概算価格を調べたい場合は、簡易な収益還元法で計算できます。

収益価格=家賃収入÷表面利回り

ただし、家賃収入のみで計算すると、マンションのランニングコストが分かりません。表面利回りを用いた収益価格は正確性が低く、あくまでも概算の価格になります。

 

投資用マンションを売却する流れ

マンションを引き渡している画像

投資用マンションの売却は、以下の流れで行います。

 

  1. 不動産会社に査定依頼をする
  2. 不動産会社を決定する
  3. 不動産会社が売却活動をする
  4. 売買契約を結び、決済、買主に引き渡す
  5. 確定申告をする

 

実際の流れに基づいて解説します。

①不動産会社に査定依頼をする

不動産会社に、投資用マンションの査定を依頼します。査定金額だけで、不動産会社を選ぶことはお勧めしません。実際に高い金額で売却するには、営業マンの力量や会社の販売活動が重要なためです。査定金額と合わせて提案内容、販売計画、担当者の対応などもチェックしましょう。

 

■Wednesdayの簡易査定

cta-image-3  

不動産の売却を検討中の方は、簡易査定にお申し込みください。Wednesdayの簡易査定は、面倒な訪問は不要でオンラインのみで売却まで完了します。

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②不動産会社を決定する

売却条件や販売計画などを吟味して、依頼する不動産会社を決定します。そのときに売却までの期間や、希望価格などの販売戦略を不動産会社と話し合いましょう。価格や売却期間などの何を優先するのか、事前に考えておくと、話し合いがスムーズに進みます。

 

③不動産会社が売却活動をする

販売戦略に基づき、不動産会社が売却活動をします。売主は行動せず、不動産会社からの購入希望者の連絡が来るまで待ちます。

 

④売買契約を結び、決済、買主に引き渡す

購入希望者が現れたら、不動産会社を通して価格や引き渡し日などを交渉します。交渉がまとまり次第、売買契約を締結。決済され、投資用マンションの所有権が移転されたら、買主に引き渡します。

 

⑤確定申告をする

投資用マンションが売却し、利益が発生したら、翌年に確定申告が必要です。ただし、売却して譲渡所得が発生しない場合でも、確定申告を行った方が良いケースがあります。他の不動産売買で利益が発生した場合に、売却損と相殺することで、節税できるためです。

 

投資用マンション売却するための費用

夫婦が見積もりを確認している画像

投資用マンションを売却するための費用は、以下の通りです。

 

  • 不動産会社へ支払う仲介手数料
  • 所有権移転登記費用
  • 抵当権抹消の費用
  • 譲渡所得税
  • 固定資産税
  • 印紙税

 

順番に解説します。

不動産会社へ支払う仲介手数料

マンションが売却できた場合は、不動産会社に仲介手数料を払います。仲介手数料は上限が決められており、以下の計算式を使って求めます。

仲介手数料の上限金額(税込)=(売却価格×3%+6)+消費税

 

所有権移転登記費用

投資用マンションを売却して、所有権を移転するときには、登録免許税を納めなければなりません。土地の場合は評価額×2.0%、建物の場合は評価額×2.0%で算出します。ただし、令和4年3月31日までの移転登記は軽減措置が適用され、築後25年以内または、一定の耐震基準に適合する中古マンションは、0.3%です。

また司法書士に所有権移転登記を依頼するときの費用がかかります。日本司法書士連合会のアンケートによると、関東地区の平均報酬額は41,219円です。

 

参照:
財務省 登録免許税に関する資料
日本司法書士連合会 報酬アンケート結果(2018年(平成30年)1月実施)

 

抵当権抹消の費用

抵当権とは、住宅ローンなどを借りるときに、購入する住宅の土地とマンションの建物に金融機関が設定した権利です。抵当権を抹消しなければ、売却はできません。計算方法は、1つの不動産につき1,000円で、土地と建物にそれぞれにかかります。

また、司法書士に依頼するときの費用がかかります。日本司法書士連合会のアンケートによると、関東地区の平均報酬額は15,613円です。

 

参照:
日本司法書士連合会 報酬アンケート結果(2018年(平成30年)1月実施)

 

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却して、利益が発生した場合に課税される税金です。譲渡所得は、以下の計算式で求めます。

 

譲渡所得=収入金額ー取得費ー譲渡費用

 

収入金額とは、マンションの売却価格を指します。取得費とは、マンションを購入したときの費用です。たとえば、投資用マンションの購入代金や購入するときにかかった税金などが含まれます。譲渡費用とは、投資用マンションを売却するためにかかった費用です。たとえば、売るときの仲介手数料や税金などが譲渡費用に含まれます。

 

譲渡所得の税率は、投資用マンションを所有した年数によって異なります。

  • 5年以内の場合:39.63%
  • 5年を超える場合:20.315%

 

参照:
国税庁 譲渡所得の特別控除の種類

 

固定資産税

固定資産税は、毎年春ごろに届く納税通知書で金額が確認できます。売却した場合の固定資産税は、買主と売主で日割精算されるケースが一般的です。月割精算や、売主と買主の話し合いで決定することもあるため、売却するときに確認しましょう。

 

印紙税

印紙税は、不動産売買の契約書に貼る印紙代です。印紙税の金額は、マンションの売却価格によって異なります。平成26年4月1日から令和6年3月31日までに作成された不動産売買の契約書は、印紙税が軽減されます。

 

印紙税の金額は、以下の通りです。

契約金額

本則税率

軽減税率

50万円を超え100万円以下

 1,000円

500円

100万円を超え500万円以下

2,000円

1,000円

500万円を超え1,000万円以下

10,000円

5,000円

1,000万円を超え5,000万円以下

20,000円

10,000円

 

参照:
国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

 

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宅地建物取引士
小林輔
必要書類の発行費用もかかります
売却するためには、住民票や固定資産税評価証明書などの書類を用意しなければなりません。住んでいる地域の市役所や、投資用マンションの所在がある都税事務所で発行できます。
発行手数料は地域によっても異なりますが、200〜500円程度です。
>>プロフィールはこちら

 

投資用マンション売却するときの2つの注意点

不動産会社で説明を受ける夫婦の画像

投資用マンションを売却するときには、2つの注意点があります。

 

  • 複数の不動産会社に査定依頼をする
  • 購入後5年以上経ってから売る

 

順番に解説します。

複数の不動産会社に査定依頼をする

複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。不動産会社によって得意な地域や顧客層、査定価格が異なるからです。売却価格や売却までの期間なども異なるため、複数の会社を比較して依頼しましょう。

 

購入後5年以上経ってから売る

投資用マンションの売却には、所有期間によって、譲渡所得にかかる税金の税率が異なります。

  • 5年以内の場合:39.63%
  • 5年を超える場合:20.315%

 

税率が約19%も変わるため、売却前に所有年数を確認しましょう。



タイミングや費用を理解して、投資用マンションを高く売却しよう!

売却するタイミングは、周辺のマンションよりも家賃が高いときや、路線価が上がっているときがお勧めです。

査定方法は「収益価格=純収益(NOI)÷利回り(NOI利回り)」の計算式を使って求めます。

売却するときには、仲介手数料や所有権移転の費用が必要です。複数の不動産会社に査定を依頼して、投資用マンションを高く売りましょう。

 

■Wednesdayの簡易査定

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不動産の売却を検討中の方は、簡易査定にお申し込みください。Wednesdayの簡易査定は、面倒な訪問は不要でオンラインのみで売却まで完了します。

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・売却・住み替えを検討中の方
・今のお家がいくらで売れるか知りたい方

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