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ワンルームマンションを売却するベストなタイミングは?築年数別の相場と高く売るコツを解説!

2022.10.27
2023.02.06
立ち並ぶマンション

ワンルームマンションを売却するタイミングがわからないとお悩みの方もいるでしょう。売却のタイミングは、不動産市場が活発な3月と9月、路線価が上がったときがおすすめです。

この記事では、築年数別の相場や高く売るコツを解説しますので、最後までお読みください。

 

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ワンルームマンションの売却する流れ

グレーと白を基調とした部屋

ワンルームマンションは、以下の流れで売却します。

 

  1. 不動産会社に査定依頼をし、依頼する会社を決定する
  2. 不動産会社が売却活動をする
  3. 売買契約を結ぶ
  4. 決済し、買主に引き渡す

 

順番に解説します。

 

①不動産会社に査定依頼をし、依頼する会社を決定する

不動産会社に、マンションの査定を依頼します。査定金額だけでなく、売却条件や販売計画などを吟味することが大切です。

提案内容や担当者の対応なども確認して、依頼する不動産会社を決定しましょう。決定後に売却までの期間や、希望価格などの販売戦略を相談します。

 

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②不動産会社が売却活動をする

販売戦略に基づき、不動産会社が売却活動をします。売主は、不動産会社からの購入希望者の連絡が来るまで待ちます。

 

③売買契約を結ぶ

購入希望者が現れたら、不動産会社を通して価格や引き渡し日などの条件を交渉します。交渉がまとまり次第、売買契約を締結。売買契約書にはマンションの価格、引き渡し日などが記載されています。

 

④決済し、買主に引き渡す

決済し、売主から買主へマンションの所有権移転登記申請を行った後に、マンションを引き渡します。引き渡すときに、登記が完了した権利証を買主に渡して、売買が完了です。

 

ワンルームマンションが売れない3つの理由

悩んでいる女性

ワンルームマンションが売れない理由は、3つあります。

 

  • 買主のニーズに合っていないから
  • 築年数が経っているから
  • 売り出し価格が高いから

 

順番に解説します。

 

買主のニーズに合っていないから

買主のニーズと合っていない場合は、売れにくい傾向があります。

たとえば、ワンルームマンションは利回りや資産価値が売りになるところを、住みやすさや利便性で売り出しているなどです。資産価値などの買主のニーズを理解して、売り出しましょう。

 

築年数が経っているから

築年数が経っているマンションは、需要が低く、売れにくい傾向があります。

ただし、首都圏などのエリアによっては、スムーズに売却できることも。築年数が経っている物件を売るためには、売り出し価格を適正に設定することが大切です。

 

売り出し価格が高いから

売り出し価格が高い場合は、値段で避けられていることも。売り出し価格は時期によっても異なります。

定期的に近隣マンションの価格などを参考にして、売り出し価格を変更しましょう。

 

築年数別!ワンルームマンションの売却価格の相場

築年数ごとのワンルームマンションの売却相場は以下の通りです。

築年数 売却価格
0~5年 6,136万円
6~10年 5,538万円
11~15年 4,886万円

参照:築年数から見た首都圏の不動産流通市場‐東日本不動産流通機構

 

売却価格の計算方法

ワンルームマンションの売却査定では、以下の計算式で求めます。

収益価格=純収益÷利回り

純利益は、家賃から保険料などの管理費用を抜いて計算します。利回りは、日本不動産研究所の調査結果を参考にしてください。たとえば、2022年4月、東京城南地区のワンルームタイプマンションの利回りは、4.1%です。

参照:不動産投資家調査‐日本不動産研究所

 

ワンルームマンション売却のベストタイミングはいつ?

喜んでいる女性

ワンルームマンションを売却するタイミングは、7つあります。

 

  • 不動産市場が活発な3月と9月
  • 競合物件が高く売り出されているとき
  • 物件が空室になったとき
  • 保有期間が5年以上のとき
  • 路線価が上昇したとき
  • 住宅ローンの金利が低いとき
  • 周辺物件よりも高い家賃で入居者がいるとき
  • 月々の収支がマイナスになったとき

 

順番に解説します。

 

不動産市場が活発な3月と9月

不動産市場が活発な3月と9月は、売れやすい傾向があります。引っ越しシーズンに重なり、買主が増えるためです。3月と9月に売り出せるように、2~3ヶ月前から売却に向けて動き出すことをおすすめします。

 

競合物件が高く売り出されているとき

競合物件が高く売り出されているときは、売却する狙い目といえます。保有しているマンションの需要が高いと判断できるためです。周辺の競合物件をチェックして、売り出し価格が高く設定されているときに、売却を検討しましょう。

 

物件が空室になったとき

物件が空室になったときも、売却のタイミングとしておすすめします。入居者がいない場合は、モデルルームのようにホームステージングして、内覧を行えるためです。次の入居者を探す以外に、売却も選択肢に入れましょう。

 

保有期間が5年以上のとき

保有期間が5年以上のマンションを売却するときは、利益に課税される譲渡所得の税率が下がります5年以内の場合は39.63%5年を超える場合は20.315%です

約20%も税率が下がるため、保有期間が5年を超えた時点から、売却のタイミングとして考えましょう。

 

路線価が上昇したとき

路線価とは、道路に面する土地1㎡あたりの価格です。路線価は、下記の国税庁のHPで確認しましょう。路線価が上がると、土地を売買するときの公示価格も合わせて上がります。公示価格の計算式は、以下の通りです。

公示価格=路線価÷0.8

公示価格が上がっていると、住宅価格も合わせて上がっていくため、高い価格で売却しやすいでしょう。

参照:路線価図・評価倍率図‐国税庁

 

住宅ローンの金利が低いとき

住宅ローンの金利が低いときは、売るタイミングに適しています。買主が住宅ローンを組みやすく、不動産市場が活発になるためです。ゼロ金利政策の影響で、低金利が続いている2022年は売却しやすいといえます。

 

周辺物件よりも高い家賃で入居者がいるとき

周辺物件よりも高い家賃で入居者がいるときは、売却しやすい傾向があります。需要が高く、利回りが高いと投資家から判断されるためです。

周辺物件よりも高い家賃で入居者が途切れないときは、家賃価格を高く設定しても売れる可能性があります。

 

月々の収支がマイナスになったとき

月々の収支がマイナスになったときは、早めに売却することをおすすめします。築年数が経つほど家賃は下がり、メンテナンスにかかる費用がかさむためです。マイナスの期間を減らし、最大限の利益を出すために早めの売却を検討しましょう。

 

ワンルームマンションの売却にかかる費用

計算する女性

ワンルームマンションの売却には、以下の費用がかかります。

 

  • 不動産会社の仲介手数料
  • 所有権移転登記費用
  • 抵当権抹消の費用

 

順番に解説します。

 

不動産会社の仲介手数料

売却できた場合には、不動産会社に仲介手数料を払わなければなりません。仲介手数料は上限が決められており、以下の計算式を使って求めます。

仲介手数料の上限金額(税込)=(売却価格×3%+6)+消費税

この金額は上限の金額であり、実際の金額は不動産会社の見積もりを確認してください。

 

所有権移転登記費用

ワンルームマンションを売却して、所有者が変わるときは、登録免許税を納めなければなりません。土地と建物の登録免許税は、「評価額×2.0%」で求められます。ただし、2023年3月31日までの土地の所有権移転登記の税率は1.5%です。

参照:登録免許税に関する資料‐財務省

また、司法書士に所有権移転登記を依頼する費用がかかります。日本司法書士連合会のアンケート結果によると、関東地区の平均報酬額は41,219円です。

参照:報酬アンケート結果‐日本司法書士連合会

 

抵当権抹消の費用

抵当権とは、住宅ローンなどを借りたときに、金融機関が土地と建物に設定した権利のことを指します。抹消するための登録免許税の計算方法は、1つの不動産につき1,000円です。土地と建物それぞれの抵当権を抹消するために、登録免許税が課税されます。

また、司法書士に抹消を依頼する費用がかかります。日本司法書士連合会のアンケート結果によると、関東地区の平均報酬額は15,613円です。

 

ワンルームマンションの売却にかかる税金

話し合う夫婦

ワンルームマンションの売却にかかる主な税金は、譲渡所得税と印紙税です。ここでは、譲渡所得税にかかる特別控除も合わせて解説します。

 

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却して、利益が発生したときに課税される税金です。譲渡所得の税率は、マンションを所有した年数によって異なります。

5年以内の場合は39.63%5年を超える場合は20.315%です。

 

印紙税

印紙税は、不動産売買の契約書に貼る印紙代です。印紙税の金額は、ワンルームマンションの売却価格によって異なります

2014年4月1日から2024年3月31日までは印紙税が軽減され、金額は以下の通りです。

契約金額 本則税率 軽減税率
100万円を超え500万円以下 2,000円 1,000円
500万円を超え1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下 20,000円 10,000円

参照:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置‐国税庁

 

特別控除

ワンルームマンションの売却には、譲渡所得の特別控除が利用できます。

主な特別控除は、以下の通りです。

特別控除の内容 控除される金額
公共事業のために売った場合 5,000万円
マイホームを売った場合 3,000万円
2009年・2010年に取得した国内の土地を売った場合 1,000万円

参照:譲渡取得の特別控除の種類‐国税庁

 

ワンルームマンションを高く売る2つのコツ

喜んでいる夫婦

ワンルームマンションを高く売るには、2つのコツがあります。

 

  • 売却シミュレーションを行い相場を調べる
  • 複数の会社に査定依頼をする

 

順番に解説します。

 

売却シミュレーションを行い相場を調べる

査定を依頼する前に、売却シミュレーションを行って相場を調べましょう。不動産会社の査定結果が妥当かどうか判断するためです。

相場を調べて、妥当な売り出し価格を設定しましょう。

 

複数の会社に査定依頼をする

複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。不動産会社によって、得意な地域や物件の種類が異なるためです。担当者の対応が丁寧な会社や、査定の説明が詳しい会社など安心できる不動産会社を探しましょう。

 

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2022年、ワンルームマンションを売却すべき?

中層マンション

マンションの価格は、2013年から上がり続けています。今後マンションの価格が上がり続けるかは分かりません。2022年は最も高値の年といえるため、売却のタイミングとして適しているでしょう。

参照:不動産価格指数‐国土交通省

 

ワンルームマンションを売却するときの3つの注意点

パソコンの前で悩んでいる女性

ワンルームマンションを売却するときには、3つの注意点があります。

 

  • 住宅ローンの残債をチェックする
  • 媒介契約を慎重に結ぶ
  • 近隣の物件の売り出し状況を確認する

 

順番に解説します。

 

住宅ローンの残債をチェックする

ワンルームマンションを売却する前に、住宅ローンの残債を確認しましょう。売却で住宅ローンを完済できない場合に、自己資金が必要になるためです。

残債を確認して、慌てて自己資金を用意することがないようにしましょう。

 

媒介契約を慎重に結ぶ

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、複数業者の契約の可否などが異なります。

複数契約が可能で、自分が買主を探して取引できる一般媒介契約がお勧めです。営業力の弱い1社のみに依頼すると、投資目的の買主からの値下げ要求を飲んでしまう可能性があるためです。また複数の会社に依頼すると、より高く売れる購入希望書が見つかりやすくなります。

 

近隣の物件の売り出し状況を確認する

売却する前に、近隣の物件の売り出し状況を確認しましょう。同じマンション内では、価格が安いほうに買主が集まってしまうため、価格競争に繋がるためです。同じマンション内で他の部屋が売り出されている場合は、売却のタイミングをずらしましょう

 

ワンルームマンションをスムーズに売却しよう!

売却するタイミングは、不動産市場が活発な3月と9月、路線価が上がっているときがおすすめです。売却には、仲介手数料や所有権移転登記費用がかかります。また、譲渡所得税や印紙税が課税されます。

高く売るためには、売却シミュレーションを行うことや、複数の会社に査定依頼を出すことが大切です。売る前に、住宅ローンの残債のチェックや、近隣の売り出し状況を確認して、スムーズに売却しましょう。

 

■Wednesdayの簡易査定

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不動産の売却についてのご相談は、個別相談のフォームよりお申し込みください。

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