マンションの売却を検討中の方は、売却価格をいくらに設定したら良いのか迷っている方も多いのではないでしょうか？
スムーズに納得の価格で売却できるように、今日はマンション売却価格の決め方のポイントやコツをご紹介します。
少しでも高い価格でマンションが売れるよう、知識を増やしていきましょう。
中古マンションの売却価格の動向について
2022年秋現在、中古マンションの売却価格は高水準で動いています。平均賃金の低さや物価上昇のあおりを受けて、日本の景気は決して良くなっているとは言えない中、なぜ中古マンションの売約相場が上がっているのか不思議に思っている方も多いでしょう。それは大都市だけの話では？と感じている方もいるようです。
まずは、日本の中古マンションの売却相場が上がっている原因から見てみることにしましょう。
中古マンションの売却価格が上がっている原因は様々ありますが、ここでは特に大きな原因となっている「新築マンションの高騰」と「住宅ローンの金利の低さ」の2つについてご紹介します。
新築マンションの高騰
富裕層のあいだで不動産投資が流行していることもあり、住居用も投資用も新築マンションの需要が高まっています。
新築マンションの需要増加により、新築マンションを購入できなかった人たちが中古マンションに流れて、中古マンションの需要と価格が上がるという状況になっています。
住宅ローンの金利の低さ
政府の景気対策の一環として行われてきた金融緩和により、住宅ローン金利が非常に低いことが、不動産購入希望者のハードルを下げています。
かつてバブル景気の時代は、変動金利が8.5%という時代もありました。2022年現在の変動金利の平均はおおよそ2.5%と言われているため、その差は歴然です。
マンション売却価格を左右するものとは？
不動産業界の全体的な状況や世界的規模の情勢、国の税制はもちろん、売主の持つマンションの個別の事情など、様々な要素が価格に影響してきます。
皆様のマンションもこれらの要素や条件に当てはまるのであれば、売却価格を強気に設定しても良いでしょう。
不動産業界の市況
先述の通り、2022年は新築も中古もマンションの高騰が続いています。住宅ローン低金利などの政府の金融緩和策によって不動産が購入しやすくなり、需要と供給のバランスが崩れたことがマンション価格を押し上げています。
不動産業界全体が活況を呈している状態のため、マンション売却を検討している人にとって良いタイミングと言えます。予想していたよりもだいぶ高く売れた、という感想を抱く人が多くなっているようです。
社会情勢
ここ2～3年の不動産価格高騰には、少なからずコロナ禍の影響があります。リモートワークの推奨などにより家で過ごす時間が増えたことから、家をより良い空間にしたい、もっと良いマンションに住み替えたい、都心ではなく郊外のマンションでも十分、などと考える人が非常に増えました。
また、2021年頃から叫ばれ始めたウッドショックも、不動産価格を大きく左右しています。日本の林業衰退による木材不足や、アメリカや中国における木材需要の拡大によって、木材が一気に高騰してきました。
特に戸建ての建築に多用される木材が不足していることも、戸建てよりもマンション購入を希望する人が増えた原因になっています。
築年数
マンションなら何でも売却相場が上がっているのかというと、そういうわけではありません。マンションの売却価格に大きく影響するのが築年数です。
築10年くらいまではまだ新しくて綺麗なため、売却価格の下落はさほど大きくありません。しかし築10年以降は一気に下落率が上がり、築25年を超えると購入価格の半分以下は当然と覚悟を決める必要があるでしょう。
税制や補助金
先述の住宅ローン金利もそうですが、政府の政策によって不動産購入希望者には様々な恩恵があります。中古物件に関する税制や補助金の項目には以下のようなものがあります。
【住宅ローン減税(＝住宅ローン控除)】
年末の住宅ローン残高の0.7％分が、その年の所得税などから控除されます。2022年現在は、10年間その恩恵を受け続けることができることになっています。
【住宅取得等資金贈与の非課税特例】
親から住宅取得資金を贈与される場合、不動産の状況に応じて500万円分あるいは1,000万円分が非課税となります。2023年末までの特例となる予定です。
【各種税金の減税】
一定の要件を満たしている場合、登録免許税や不動産取得税、固定資産税などの軽減を受けることができます。住んでいる自治体によっても、個別の補助金を出しているところがあるので、確認してみましょう。
売却相場を自分で調べる方法とは？
中古マンションの高騰で今が売るチャンスだということはわかっても、いざ具体的な数字を決めるとなると、想像できませんよね。いよいよ数字を検討する段階になったなら、次の3つの方法を全て調べてみることをおすすめします。
売却価格を決める際は、比較対象をできるだけ多く見てたくさんの情報を得ることが重要です。その中から自分の不動産の強みやアピールポイントを見つけ出したり、弱い部分を補強して、できるだけ高く売れるようにしましょう。
複数の会社に査定依頼をする
大手企業から中小企業まで、数多ある不動産仲介会社から相見積もりを取り、自分のマンションの現在の大まかな価値をまずは把握しましょう。
傾向としては大手の会社のほうが査定額を低く出してくることが多いようです。大手は会社名が有名なため広告を出すと売れやすくはなりますが、査定額が低めのため売却益はさほど望めない可能性があります。逆に中小の会社は媒介契約を取るためにも高めの見積もりを出して、売主の期待に応えるべく奮闘するところが多いようです。
■Wednesdayの簡易査定
不動産の売却を検討中の方は、簡易査定にお申し込みください。Wednesdayの簡易査定は、面倒な訪問は不要でオンラインのみで売却まで完了します。
こんな方におすすめ：
・売却・住み替えを検討中の方
・今のお家がいくらで売れるか知りたい方
レインズマーケットインフォメーションで調べる
「REINS Market Information(レインズマーケットインフォメーション)は、国土交通大臣が指定する不動産流通機構によって運営されている不動産取引情報ネットワークシステムのことです。
東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズの4つに分かれていて、エリア毎の不動産取引情報を見たり、築年数や間取りなどで検索して成約価格を調べることもできます。
参照：不動産取引情報提供サイト（マンショ・戸建て住宅の売買価格・相場・取引事例の情報公開サイト）
近隣の情報を得る
様々な不動産情報媒体が溢れていますが、特に情報量の多い不動産情報サイトはたくさんチェックして、近隣の物件や似ている条件の物件の販売価格を調べてみましょう。
他にも新聞チラシに挟まっている物件情報や、地元の情報に非常に詳しい地域密着型の不動産屋さんにも足を運ぶなどして、新鮮な情報を数多く入手しましょう。
売却価格が相場より安くなる原因とは？
様々な情報を得て自分のマンションの売却価格の相場が見えてはきたものの、「この価格では高すぎます。」と仲介業者に釘を刺されたり、いざ売却情報を一般公開してみても問い合わせが1件も来ない、ということが多々あります。
なぜそのようなことになってしまうのか、ここでは売却価格の設定を間違う原因になりかねない落とし穴について、3つご紹介しましょう。
築年数が経っている
先程も触れましたが、中古マンションの肝はやはり築年数です。築年数が経っていると、やはり耐震性や使われている設備の古さ、間取りやデザイン性の古さが販売価格に反映されるのが通例です。
同じ部屋数や広さの中古マンションがあっても、築年数が異なるだけでやはり価格に大きな差が生まれます。特に築25年以上経つ物件は、耐震性や老朽化などについてプロにしっかり査定してもらってから、売却価格を決めるようにしましょう。
管理費や修繕積立金が高い
マンションの場合、どうしても避けられないのが毎月の管理費と修繕積立金です。マンションによってその設定費用や値上げ頻度は様々ですが、やはりそれらが高いと買主の心証は悪くなります。
特に定期的に行われる大規模修繕のための修繕積立金は、工事をする度に高くなります。マンションを売却するなら大規模修繕が行われる前のタイミングを狙いましょう。
競合が多い
物の価格は基本的に需要と供給のバランスによって決まります。現在のように不動産価格が高騰している中でも、あなたが売却しようとしているマンションと同様の物件が近隣でたくさん売りに出されているなら、売却価格は相場よりも下がってしまうことになるでしょう。
なるべく競合が少ないタイミングを狙って情報開示することをおすすめします。
売却期間に余裕がなく、売り急ぐため
引っ越しや経済的な事情などにより、大急ぎでマンションを売却せざるを得ない状況にある場合、売却価格よりも時間を優先してしまうという人も少なくありません。購入希望者は売り主が売り急いでいることを知れば、急いで購入してあげるからその分安くしてと条件を提示してくるでしょう。
不動産を売る際は出来るだけ急がず余裕を持って進めるのが王道ですが、もし急ぐ場合はこちらが急いでいる旨をあまり知られないように上手く話を進めましょう。
囲い込みに遭ってしまったため
あまり良くない不動産仲介業者を選んでしまった場合、「囲い込み」に遭ってしまうかもしれません。囲い込みとは、仲介業者が売り主からも買い主からも手数料を取りたいがために、不動産売却情報を自分達に都合の良いお客さん₍買い主₎にだけ紹介するやり方です。
違法ではないため罰せられることはありませんが、売り主や買い主のメリットよりも仲介会社側のメリットが重視されているので、結果的に売り主に入る売却益も少なくなるでしょう。
失敗せずに高値で売る方法とは？
人生において滅多に経験することのないマンション売却という一大イベントを成功させるためにも、自分や家族の間だけでいろいろなことを決めてはいけません。信頼できるプロを見つけて、自分達が大事に住んできたマンションを良い人に買ってもらうのがベストのゴールです。
信頼できるプロを見極めるポイントをご紹介しましょう。
複数の会社に査定依頼して比較する
最初に問い合わせをした不動産仲介会社と媒介契約を結んでしまう人がいますが、おすすめできません。必ず複数の会社に査定依頼をかけて、提示価格を比較検討しましょう。不動産仲介会社は媒介契約を結びたいために何度も売り主にアプローチしてきますが、「もう他の会社と媒介契約を結びましたから」と伝えればしつこい連絡もなくなります。
査定金額はもちろん、担当者の人柄もしっかりチェックしましょう。ある程度話をしてみると誠実か否か、一生懸命動いてくれるか否かが分かってきます。
■Wednesdayの簡易査定
不動産の売却を検討中の方は、簡易査定にお申し込みください。Wednesdayの簡易査定は、面倒な訪問は不要でオンラインのみで売却まで完了します。
こんな方におすすめ：
・売却・住み替えを検討中の方
・今のお家がいくらで売れるか知りたい方
売却実績の豊富な不動産会社を選ぶ
査定価格や担当者も重要ですが、その不動産仲介業者の売却実績も見せてもらいましょう。営業力や得意エリア、得意物件、他の物件の売却価格などの実績によって、この会社に頼んで大丈夫かどうかがおおよそ判断できます。
また、その不動産仲介会社を利用して不動産を売却した人の口コミもウェブ上などで探して判断材料にしましょう。
相場より少し高めに設定する
購入希望者側もできるだけ安く購入したいという気持ちはありますから、物件の状況によっては値下げ交渉を持ちかけてくることも少なくありません。このため、値切られることを織り込んで最初から高めの売却価格を設定することもひとつの手です。
易々と値下げ交渉に応じると、更なる値引き交渉に見舞われる恐れもありますから、最初からなるべく渋って自身のマンションの利点や魅力をたくさんアピールできるようにしておくと良いでしょう。そして最後に当初の予測の範囲内でようやく値引きをすれば、買い主側も価格に納得しやすくなります。
少しでも高く売れるよう、価格設定は慎重に
いかがでしたか。中古マンションの売却価格の決め方や判断材料などについてご紹介しました。自分独りよがりの判断や、ある一社だけの話を真に受けて大事な決断をするのではなく、必ず複数の人、複数の会社のアドバイスを聞いて総合的に判断することが、マンション売却成功のコツです。
タイミングを逃さず少しでも高くマンションが売れるよう、早めに情報収集からスタートしましょう。
■Wednesdayの簡易査定
不動産の売却を検討中の方は、簡易査定にお申し込みください。Wednesdayの簡易査定は、面倒な訪問は不要でオンラインのみで売却まで完了します。
こんな方におすすめ：
・売却・住み替えを検討中の方
・今のお家がいくらで売れるか知りたい方
■不動産売却についての相談
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