マンションの売却を検討するとき、売却後の固定資産税の支払いについて疑問を抱くケースは多いのではないでしょうか？
今回は、マンション売却後の固定資産税は買主と売主のどちらが支払うのかという疑問について、わかりやすく解説していきます。
マンションを売却する前に、固定資産税の基本をしっかりと理解しておきましょう。
そもそも固定資産税とは？
そもそも、固定資産税とはどのような税金であるのでしょうか？マンション売却後の固定資産税の支払いについて解説していく前に、まずは改めて固定資産税という税金に関して理解を深めておきましょう。
固定資産税そのものに関する理解が不十分なままだと、マンション売却後の支払い方法を知ろうとする際に混乱してしまうかもしれません。
固定資産税の基本に関する部分から丁寧に解説していくので、既に理解している人も、改めてどのような税金であるか確認しながら見ていきましょう。
固定資産所有者に課せられる税金のこと
固定資産税とは、固定資産所有者に課せられる税金のことです。マンションに限らず、戸建てや土地などを所有している場合にも課税されます。
課税の対象となるのは、該当する年の1月1日時点で固定資産を所有している人であり、通常4月から6月頃に市区町村から郵送されてくる納税通知書により支払います。
また、固定資産税は地方税の1つであるため、納税先は国ではなく市区町村である点も理解しておきましょう。
固定資産税の計算方法
固定資産税の税額は、次の計算式によって求めることが可能です。
| 固定資産税額＝固定資産税評価額×税率 |
上記の計算における税率は、通常であれば1.4％となりますが、自治体によって稀に独自の税率を採用しているケースもあります。そのため、実際に固定資産税の金額を自分で計算する際は、対象となる自治体において税率を確認するようにしましょう。
また、所有する固定資産が土地である場合、面積に応じて税金の負担を軽くする軽減特例が利用できることもあります。
セットで理解しておきたい都市計画税とは？
固定資産税について理解を深めるなら、都市計画税に関してもセットで理解しておくようにしましょう。
都市計画税は、固定資産税と同じタイミングで支払う税金なので、課税対象となる場合は2つの税金を同時に支払うことになります。
固定資産税のみを把握していて、都市計画税を見落としていると、実際に支払いの時期がきたときに予想以上の出費となってしまう可能性があるので注意が必要です。
市街化区域内のマンション所有者に課せられる税金
都市計画税とは、市街化区域内の土地または建物を所有している場合に課せられる税金のことです。
市街化区域とは、今後積極的に市街化を進めていくべきとされるエリアであり、支払った税金は、所有する土地や建物の周辺環境をより発展させていくために使われます。例えば、駅周辺などの栄えているエリアや、大型ショッピングモールなどの周辺エリア、既に多くの住宅が建ち並んでいるエリアなどは、市街化区域であるケースが多いです。
自分の所有するマンションが市街化区域内であるかどうかは、購入したときの契約書類で確認することが可能なので、分からない場合は確認しておくと良いでしょう。
都市計画税の計算方法
都市計画税の税額は、固定資産税と同じく、次の計算式によって求めることが可能です。
| 都市計画税額＝固定資産税評価額×税率 |
上記の計算において、固定資産税と異なるのが税率です。都市計画税の計算式で使う税率は、通常0.3％となっているので、計算の際は注意しましょう。
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マンション売却後は誰が固定資産税を支払う？
固定資産税は、通常4月から6月頃に1年分をまとめて支払うこととなっていますが、1年の途中でマンションを売却した場合、売却後の固定資産税は誰が支払うことになるのでしょうか？
通常通りの流れで考えると、該当する年の1月1日時点での所有者が課税対象とされることになりますが、それではマンション売却後の所有していない期間においても売主が固定資産税を負担することになってしまうので、納得いかないと感じる人も多いはずです。
ここでは、マンション売却後の固定資産税の支払いが実際にどのように清算されるものなのか、分かりやすく解説していきます。
買主と日割り清算するのが一般的
マンション売却後の固定資産税の支払いは、買主と日割り清算するのが一般的とされています。
つまり、1年の途中でマンションを売却した場合において、マンションの所有者が買主へと変更された後の期間における固定資産税は、買主が負担するということです。
ただし、このようにマンション売却後の固定資産税を日割り清算するのはあくまで一般的なケースとされているだけで、法律で定められているわけではありません。売却する際の契約書に清算に関する内容を記しておく必要があるということを理解しておきましょう。
売却後の固定資産税は売主が納税
マンション売却後の固定資産税は、一般的に買主と日割り清算することになりますが、実際の納税自体は売主が行わなければなりません。なぜなら、もともとの税制上、1月1日の時点でマンションを所有していた人に対して、1年分の固定資産税が全額課税されることになっているからです。
よって、マンション売却後の固定資産税は一旦売主が納税した上で、日割り清算により算出した買主が負担すべき金額は直接売主へ支払ってもらうという手順になります。
いつを起算日としているかについて、売主と買主との間に認識の違いがあると、固定資産税の清算の際にトラブルになってしまう可能性があります。売買契約のときに必ず確認しておきましょう。
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マンション売却後の固定資産税に関するよくある疑問
ここでは、マンション売却後の固定資産税に関するよくある質問を3つ紹介していきます。
特に、初めてマンションを売却する人は、売却後の固定資産税についてさまざまな疑問が浮かんでくるケースは多いはずです。また、売却前の段階では特に疑問がなくても、実際に売却が決まってから新たな疑問が出てくることも少なくありません。
安心してマンションの売却を進めるために、売却時の固定資産税に関して多くの人が抱きがちな疑問について事前に把握しておきましょう。
固定資産税に消費税はかかる？
固定資産税という税金そのものに関しては、消費税は課税されません。ただし、売却後の日割り清算によって買主から売主へと支払う清算金については、消費税が課税されるケースがあります。
つまり、売主が直接自治体に対して納税する際の固定資産税は通常非課税となりますが、売却後に買主から支払ってもらう分は課税対象となる可能性があるということを理解しておきましょう。
売買契約を締結する際、担当の不動産業者に消費税の課税状況について確認しておくのが確実です。
固定資産税は経費にできる？
マンション売却時の固定資産税は、売却のための経費にはできません。
マンション売却時の経費として認められるのは、売買契約の際に不動産業者へ支払う仲介手数料や、契約書に貼り付ける印紙代など、売却のために支払う必要があった費用のみです。固定資産税は、売却するために支払う税金ではなく、あくまでマンションを所有している場合に課税される税金であるため、経費にはならないということを覚えておきましょう。
買主との清算で固定資産税のほかに注意することは？
マンションを売却する場合、固定資産税のほかにも買主との清算が必要になるケースがあります。中でも特に注意しておきたいのが、マンションの管理費および修繕積立金の清算です。
ほとんどのマンションでは、管理費と修繕積立金を所有者が毎月支払うことになっているので、売却するタイミングによっては買主との清算が必要となります。売却後にトラブルになることが無いように、事前に管理費と修繕積立金の清算方法についても取り決めをしておくと安心です。
マンション売却後の固定資産税について理解を深めておこう
マンションの売却を控えている人や、将来売却を検討している人は、今のうちから売却後の固定資産税についての理解を深めておきましょう。
正しく理解するためのポイントは、買主との日割り清算が一般的であることや、納税は売主が行わなければならない点、日割り清算における起算日の定めが地域によって異なる点などです。
重要なポイントをしっかり押さえておけば、マンション売却後の固定資産税の扱いをよりスムーズに進められるでしょう。
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