相続したマンションを売却したいと考えたときに、どのような税金がいくらかかるのか気になりますよね。
この記事では相続したマンションを売却する際にかかる税金の種類や計算方法、さらに特例や控除などを詳しく紹介します。
実際にどのくらいの税金がかかるのかシミュレーションをして解説するので、ぜひ参考にしてみてください。
相続したマンションの売却にかかる税金
相続したマンションの売却にかかる税金は、以下の3種類です。
- 譲渡所得税（所得税＋住民税）
- 印紙税
- 登録免許税
それぞれについて詳しく解説していきます。
譲渡所得税（所得税＋住民税）
相続した不動産を売却した際に出た利益のことを譲渡所得といいます。譲渡所得に対して課税されるのが、譲渡所得税と住民税です。税率は相続したマンションの所有期間によって異なります。
所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得とされ、譲渡所得税の税率は30％、住民税の税率は9％です。
所有期間が5年以上の場合は長期譲渡所得とされ、譲渡所得税の税率は15％、住民税の税率は5％です。
このように相続したマンションを5年以内に売却する場合と5年以上経過してから売却する場合とでは税率が大きく異なります。
印紙税
マンションの売買取引で作成する文書に対して課税される税金を、印紙税といいます。売買金額に応じて売買契約書に収入印紙を貼付して収めます。
印紙税の金額は、売買契約の金額が500万円〜1,000万円の場合は5,000円、1,000万円〜5,000万円の場合は10,000円、5,000万円〜1億円の場合は30,000円です。
登録免許税
相続登記の名義変更にかかる税金のことを登録免許税といいます。相続したマンションを売却する際には、金融機関によって付けられている抵当権を外してもらう手続きが必要になります。この手続きの際に、不動産1つにつき1,000円の登録免許税がかかります。
税額のシミュレーション
ここでは相続したマンションを売却した際にどのくらいの税額になるかシミュレーションしたものを紹介します。
【例1】相続して5年以内のマンションを売却し、12,000万円の利益を得た場合
| 譲渡所得税 | 1,200万円×30％＝360万円 |
| 住民税 | 1,200万円×9％＝108万円 |
| 印紙税 | 1万円 |
| 登録免許税 | 1,000円 |
| 合計 | 469.1万円 |
【例2】相続して5年以上のマンションを売却し、12,000万円の利益を得た場合
| 譲渡所得税 | 1,200万円×15％＝180万円 |
| 住民税 | 1,200万円×5％＝60万円 |
| 印紙税 | 1万円 |
| 登録免許税 | 1,000円 |
| 合計 | 241.1万円 |
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相続したマンションの売却で利用できる特例や控除
相続したマンションの売却で利用できる特例や控除は以下の3つです。
- マイホームの3,000万円特別控除
- 相続した空き家の3,000万円特別控除
- 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
それぞれ詳しく解説します。
マイホームの3,000万円特別控除
マイホームの3,000万円特別控除とは、売却したマンションが居住用財産、つまりマイホームであった場合に適用される控除です。売手と買手が親子や夫婦など特別な関係でないことや、相続した人がそのマンションを自宅として居住していた場合といった要件を満たした際に適用されます。
マイホームを売却して新たにマイホームを買う場合は、住宅ローン控除と重複して利用することはできません。買い替えの場合にはどちらを利用する方がお得かを計算して判断しましょう。
相続した空き家の3,000万円特別控除
相続した空き家の3,000万円特別控除とは、相続した空き家を売却する際に適用される控除です。相続してから売却するまでに賃貸に出したり居住したりしていない、売却代金が1億円以下であるといった要件を満たした際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
売却価格が3,000万円以下の場合、特別控除額だけで譲渡所得がゼロまたはマイナスになると、譲渡所得税も住民税も課税されなくなります。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例とは、相続税の申告期限から3年以内に売却することで税の負担が軽くなる特例です。相続したマンションを3年以内に売却した場合には、売却したマンションにかかった相続税を譲渡所得の金額を計算する際の取得費に含めることができます。
この特例が適用されると、取得費が増えることで課税譲渡所得を抑えられ、納税額を少なく抑えることができます。
相続したマンションを売却したら確定申告は必要？
ここでは相続したマンションを売却した際に確定申告が必要になるのはどんな場合なのか、必要な書類や申告する時期ないつなのかを解説していきます。ぜひ参考にしてみてください。
利益が出たら確定申告が必要
相続したマンションを売却した際に、利益が出た場合や特例を利用する場合には確定申告が必要になります。逆を言えば、売却して譲渡所得がマイナスになった場合には確定申告の必要はありません。
ただし特例や控除を利用して計算した結果で譲渡所得がマイナスになった場合には、確定申告は必要です。特例や控除の適用を認めてもらうためには確定申告することが条件になるため、確定申告をしなければ控除が受けられなくなるためです。
譲渡所得があり確定申告をする必要があるにもかかわらず確定申告をしなかった場合は「無申告加算税」や「延滞税」といった付帯税がかかります。相続したマンションを売却して利益が出たら、必ず確定申告をしましょう。
確定申告に必要書類
相続したマンションを売却した際に確定申告をする場合、以下の書類を揃える必要があります。
- 確定申告書B様式
- 確定申告書第三表
- 売却時の売買契約書
- 取得時の売買契約書
- 譲渡費用と取得費用の領収書のコピー
- 身分証明書類や源泉徴収票など
また特例を利用する場合には、追加で必要な書類がある場合があります。
確定申告は税務署に書類を持参または郵送して行う方法と、国税庁のサイトで行う方法があります。自分に合った方法で、決められた期間内に必ず確定申告を行いましょう。
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相続したマンションを売却する前に税金の知識を正しく理解しよう
この記事では相続したマンションを売却する際にかかる税金の種類や計算方法を、シミュレーションも含めて詳しく解説しました。
相続してから売却するまでの期間で税額に差が出るだけではなく、特例や控除も適用要件を満たせば利用できます。売却する前に税金のしくみを正しく理解し、知識を身につけておきましょう。
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