マンションを売却する際には媒介契約を締結する必要があります。媒介契約には3種類あり、好条件で売却できる媒介契約を選びたいですよね。

今回は、3種類の媒介契約の違い、メリット・デメリットなどを考えながら、最適な売却プランをご提案します。有益な不動産売却取引をしたい方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

媒介契約とは

まず、3つの媒介契約について理解を深めましょう。マンションを売却する際には、一般媒介、専属専任媒介、専任媒介のいずれかを不動産仲介業者と締結をし、売却活動を進めていきます。

媒介契約を知る上で、「レインズ（REINS）」という不動産会社のみが閲覧できる、不動産情報ネットワークシステムの存在を理解しておきましょう。不動産仲介業者は、このレインズから物件の情報を得ます。売却を依頼した物件をレインズに登録してもらうことで、多くの不動産会社に情報を届けることができます。媒介契約によってレインズの登録義務の有無があるため、このレンズという仕組みを理解しておきましょう。

3種類の媒介契約の違いは下記の表の内容です。

それぞれ詳しく解説をします。

一般媒介契約

一般媒介は、複数の不動産会社に買主を探して貰うことができる媒介契約です。最も制限の少ない媒介契約で、自分で見つけてきた買主とも売買が可能です。売却活動中の報告義務はなし、契約期間も原則ありません。

またレインズへの登録義務もないため、掲載をしてくれない場合は不利になることもあります。

専任媒介契約

専任媒介契約は、一社のみとの契約で自分で見つけてきた買主とも売買が可能です。報告義務は2週間に1回以上、契約期間は3ヶ月以内です。またレインズへ7日以内の登録が義務付けられています。

専属専任媒介より制限が少なく、買主を自分でも探すことが出来る点が魅力です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、一社のみとの契約で、自分で買主を見つけた場合も契約はできない最も制限のある媒介契約です。売却活動の報告は1週間に1回以上を義務付けられていて、売却活動がどのように進められているのかを細かく把握できるメリットがあります。

契約期間は3ヶ月以内で、レインズへ登録義務は5日以内と早いため、急いで売却したい方におすすめです。

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介のメリットは、複数の不動産会社と契約ができる点にあります。複数の不動産会社に足を運び契約をしていくことになりますが、複数社に物件をアピールをすることができます。また、囲い込みと呼ばれる、専任媒介契約を締結し他の不動産会社には紹介をしないような、不動産会社の悪質な行為を防ぐこともできます。

しかし、不動産会社側からは、一般媒介では販売活動をしても他社に契約を取られてしまうと報酬がゼロになる可能性があり、積極的な販売活動を避ける傾向にあります。一般媒介は、向き不向きがあるため後章で解説をします。

また、レインズ登録義務もなく、掲載してもらえない場合は多くの不動産会社に知ってもらう機会を失います。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介の最大のメリットは、一社のみの契約のため不動産会社と深い関係性を築き上げれることと、販売活動の進捗状況を細かく報告してくれる点です。最も制限の厳しい媒介契約ではありますが、不動産会社も売却に最も力を入れてくれるでしょう。

一方で、自分で買い手を見つけることができないデメリットがあります。自分で買い手を探さない方に最適な媒介契約と言えます。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介も契約は一社のみのため、販売活動を活発に行ってくれます。更に自分で見つけた買い手との契約も可能です。知り合いに購入を検討している方がいる場合などに最適でしょう。

一社との契約であるため不動産会社が販売活動を上手く行ってくれない場合はデメリットになります。査定は複数社に依頼し、信頼できる不動産仲介業者を選びましょう。

一般媒介が向いている場合は？

次に一般媒介が向いている場合について解説します。一般媒介が向いているのは、人気物件を売る場合です。詳しく解説をします。

人気物件の場合

人気物件である場合は、販売活動に時間をかけずとも売却に繋げることができるため、どの会社も積極的に販売活動をしてくれます。人気物件の条件として、駅から近い、築年数が浅い、リフォームしたばかり、などが挙げられます。

一般媒介は、複数の不動産会社と契約ができることから、物件情報を広く公開できるため、人気物件であれば、購入希望者も多数います。つまり複数の不動産会社が競い合うため好条件での売却が期待できます。

専任・専属専任媒介が向いている場合は？

次に専任・専属専任媒介が向いているパターンを確認しましょう。

物件が人気とは言えない、または3ヶ月以内に売却をしたい方におすすめです。

物件が人気とは言えない場合

物件が駅から遠い、築年数が経過しているなど、人気とは言えない場合は、専任・専属専任媒介をおすすめします。この媒介契約は、一社のみの契約となるため、不動産会社は力を入れて売却活動を進めてくれます。魅力的な広告を提示してくれるなど、最大限の協力をしてくれますよ。

急いで売りたい場合

専任・専属専任媒介は、レインズへの登録期間が決まっているため、物件の情報をすぐに開示することが可能です。他社が買主を見つけてくれれば、売却が出来るのですぐに引っ越しをしたい方におすすめです。

また、この媒介契約は、契約期間が3ヶ月以内です。つまり、不動産会社は3ヶ月以内に売りたいという気持ちで販売活動をしているため早く売却したい方にもおすすめです。

一般媒介と専任媒介どちらが多く選ばれている？

「指定流通機構の活用状況について」によると、最も選ばれている媒介契約は専任媒介。次に選ばれているのは、一般媒介。最後に専属専任媒介という結果になっています。

専任媒介は、不動産会社からのサポートも厚く受けることができ、自分で見つけたきた買主との契約も可能なため、最も多く利用されています。

一般媒介は、複数の不動産会社との契約が可能で好条件で売却できる可能性がありますが、売却の難易度が少し高くなるため、専任媒介に利用数が劣ります。

専任・専属専任媒介は自身で見つけて来た買主とも解約ができないため最も利用数が少ないです。

参照：指定流通機構の活用状況について‐公益財団法人　不動産流通推進センター

媒介契約を締結する際の注意点は？

一般媒介の場合は、明示型と非明示型があるため、締結する際は注意しましょう。明示型は、他社とも媒介契約を結んでいることを知らせる方法。非明示型は、知らせない方法です。

基本的に、明示をしたほうが販売活動を率先して行ってくれ、信頼関係も築き上げられます。好条件で売却するためにも明示型をおすすめします。

専任・専属専任媒介の場合は、解約条件の確認を必ず行いましょう。3ヶ月で契約をしていて途中解約をする場合、違約金や広告費の請求をされる可能性があります。不動産会社に落ち度がある場合は、違約金等の支払いは発生しませんが、売主都合の場合は支払いが生じる可能性があります。違約金は仲介手数料の上限金額と同等になるので、契約書の金額等を確認しておきましょう。

物件が売れなかった場合は？

物件を売りに出してもなかなか売却ができないことがあります。時間がかかってしまっても諦める必要はありません。主な解決策を2つご紹介します。

他の不動産会社に依頼する

不動産会社の売却活動はそれぞれ異なるため、他の不動産会社に依頼することを視野にいれましょう。不動産会社のサポート不足である可能性もあるため、連絡を怠る不動産会社など不満がある場合は、他社に依頼をしましょう。

「買取」を検討する

他社に依頼しても売れない場合や、一刻も早く売却をしたい場合は、買取の選択肢もあります。売却価格は下がりますが、不動産会社に直接買い取って貰うことですぐに売却が可能です。査定価格は不動産会社によって異なるので、複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。

媒介契約それぞれの特色に合わせて販売活動をする

ここまでマンション売却の際の媒介契約について解説をしました。

一般媒介は、人気の物件で好条件で売却をしたい方におすすめです。専任・専属専任媒介は、3ヶ月以内に売却をしたい方や人気とは言えない物件を売却予定の方が利用しましょう。

3種類の媒介契約のそれぞれの特色を理解して、物件や売却方法に合った媒介契約を選びましょう。

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