マンションを売却した際に、確定申告が必要な場合があります。確定申告をしなければ、無申告加算税が課されてしまうので、確定申告の有無と申告方法を知っておきましょう。

今回は、マンション売却後の確定申告について基礎から解説をします。思わぬ損をしないよう、確定申告について理解を深めておきましょう。

マンション売却時の確定申告が必要な場合とは？

まず、どのような場合に確定申告が必要なのかを理解しましょう。

• 売却益が出た場合
• 特例を利用する場合

上記2つの場合に確定申告が必要になります。

①売却益が出た場合

売却益とは、不動産の売却によって得た利益のことを言います。売却益は以下の計算式で求めることができます。

売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額が売却益になります。

取得費とは、不動産を取得した際にかかった費用のことです。購入代金や購入の仲介手数料などが取得費に含まれます。また、マンションの建物部分は経年劣化による価値の減少があるため、減価償却費を差し引く必要があるので注意しましょう。

譲渡費用とは、不動産を売却した際にかかった費用のことを指します。売却の仲介手数料やローン返済の手数料、抵当権抹消費用、印紙など売却のためにかかった費用は全て譲渡費用となります。

②特例を利用する場合

控除特例を利用する場合も確定申告が必要です。特例の申請と同時に確定申告を行いましょう。

また、譲渡損失が出た場合でも特例の利用が可能です。譲渡損失分を給与所得などの所得から損益通算ができ、所得税や住民税が減額になります。

詳しくは後章で解説をします。

マンション売却時の確定申告が不要な場合とは？

確定申告が不要な方は、譲渡損失が出て特例を利用しない場合です。マンションを売却後、売却益がでなければ確定申告は不必要ですが、前述したとおり控除特例が利用ができるため、税制優遇を受けたい方は、確定申告が必要です。

確定申告の必要書類は？

確定申告の際には準備をする書類があります。

上記の書類を揃え、記入欄を埋めて準備を進めましょう。また特例を利用する場合は、別途資料が必要になるため、それぞれ準備が必要です。

確定申告の方法

前述した必要書類の準備と記入を終えたら実際に確定申告の手続きを進めます。確定申告は3つの方法があります。

• 税務署へ持参
• 税務署へ郵送
• e-Taxで申請

確定申告に不安がある方は、税務署への持参をおすすめします。書類の不備などのチェックを行ってくれるため、安心して確定申告書の提出ができます。また、窓口は大変混雑するため、期日の早い段階で申請をしましょう。

e-TaxはPCからネットを使って確定申告ができる最も手軽な方法です。マイナンバーカードを取得していれば、マイナンバー方式で簡単に申請ができます。この申請方法にはICカードリーダーが必要になるので事前に準備をしておきましょう。

確定申告を行う時期はいつ？

確定申告は、毎年2月16日〜3月15日の間に提出する必要があります。期限日が土日祝日で有る場合は土日祝日後の平日が期限になります。

郵送の場合は、期限日以内の消印が押されていれば、期日内とみなされます。

確定申告をしなかった場合の罰則は？

確定申告をしなかった場合は、15％〜20％の無申告加算税を支払うことになります。

税額の50万円までは15％、50万円超の部分には20％の上乗せになるので注意しましょう。

また、確定申告をしていても期限内に納税されなかった場合、延滞税も発生するため期限内の支払いをしましょう。

売却益を計算する方法は？

売却益の計算方法を確認しましょう。

①売却益の計算方法

売却益は、以下の式で計算をすることができます。

（例）

• 売却価格：5,000万円
• 譲渡費用：250万円
• 取得費：4,552万5千円

5,000万−250万−4,552万5千円＝197万5千円

上記の場合、197万5千円の売却益が出たということになります。

②取得費の計算方法

譲渡益を計算する場合は、取得費を算出する必要があります。

取得費の計算式は、『取得費＝売却価格−減価償却費−購入費用』です。

そして減価償却は、『減価償却＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数』で求めましょう。

償却率とは、毎年どれくらい減価償却をしていくのかを、国税庁が定めた割合のことです。マンションの構造によって耐用年数といわれるものが定められていて、その耐用年数によって償却率が変わります。

ほとんどのマンションの鉄筋コンクリート造は、耐用年数が47年で償却率は0.022です。

以下から取得費の計算シミュレーションを行います。

（前提）

• 売却価格：5,000万円
• 購入価格：4,000万円
• 譲渡費用：200万円
• 購入諸費用：200万円
• 所有期間：5年
• 新築マンション
• 耐用年数47年

まずは減価償却費を算出しましょう。

減価償却＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

⇒2,500万円×0.9×0.022×5＝247万5千円

減価償却費を算出することで、取得費を計算ができます。

取得費＝売却価格−減価償却費−購入諸費用

⇒5,000万−247万5千円−200万＝4,552万5千円

取得費は4,552万5千円と算出することができます。

売却益が出た場合の控除特例は？

売却益が出た場合、控除特例を利用することで節税ができます。売却益が出た場合に利用できる特例は主に3つです。

• 3,000万円特別控除特例
• 買い換え特例
• 10年超所有軽減税率特例

それぞれ詳しく確認しましょう。

参照：マイホームを売ったときの特例‐国税庁

3,000万円特別控除特例

3,000万円の特別控除は、譲渡所得3,000万円までの課税を全額控除になる特例です。3,000万円以上でも、超えた金額のみが課税対象になります。譲渡所得が3,000万円以内の方はこの特例が最適です。

詳しい条件は、「国税庁ホームページマイホームを売ったときの特例」を確認しましょう。

買い替え特例

買い替え特例は、不動産を売却する際に得た利益分の「譲渡所得税を先送りにできる」制度のことです。税金の支払い分を先送りにすることで、買い替えの資金を工面することができます。

詳しい条件は、「国税庁ホームページ特例のマイホームを買い換えたときの特例」を確認しましょう。

10年超所有軽減税率特例

10年超所有軽減税率特例は、売却する物件を10年超所有している場合、税率を軽減できる特例です。6,000万円までの譲渡所得に関しては、所得税10.21％、住民税4％の軽減を受けることができます。この特例は、3,000万円控除との併用も可能です。

詳しい条件は、「国税庁ホームページマイホームを売ったときの軽減税率の特例」を確認しましょう。

譲渡損失がある場合の控除特例は？

譲渡損失が出た場合でも特例の利用ができます。

• 居住用財産の買い替えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

それぞれ詳しく確認しましょう。

居住用財産の買い替えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

この特例は、売却損が出た年の所得と損益通算を損失額全額できます。損益通算でも控除しきれなかった場合は、3年内に繰り越して控除が可能です。また、一定条件を満たす住宅へ買い換えをする必要があります。

詳しい条件は「国税庁ホームページマイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」を確認しましょう。

参照：マイホームを買い替えた場合に譲渡損失が生じたとき‐国税庁

居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

この特例も売却損が出た年の所得と損益通算ができ、損益通算でも控除しきれなかった場合は、3年内に繰り越して控除が可能です。こちらは買い換えの必要がありませんが、売却をしたマンションの住宅ローン（償還期間が10年以上のもの）の残高があることが条件になります。

詳しい条件は「国税庁ホームページマイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」を確認しましょう。

マンションを売却したら確定申告を忘れずに！

ここまでマンションを売却した際の確定申告について解説をしました。

確定申告の有無は、売却益が鍵になります。売却益が出れば確定申告が必要で、譲渡損失がでれば確定申告は不要です。売却後は、売却益が出ているか算出して確認をしましょう。

確定申告を忘れてしまうとペナルティが課せられるので、売却後の確定申告は慎重に行いましょう。

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