マンションの売却の際に、切り離せない税金。どのような税金がかかるのか、いくらかかるのか気になりますよね。

売却にかかる税金を把握しなければ、資金計画に穴を開けてしまう危険性があります。

今回は、マンション売却にかかる税金の種類や計算方法など、基礎から解説をします。税金を正確に把握して、安全な資金計画をしましょう。

マンションの売却にかかる税金は？

マンションの売却は、譲渡所得税・印紙税・登録免許税の3つの税金がかかります。

売却価格が5,000万円の税金は以下の例の通りです。

• 譲渡所得税...400万円
• 印紙税...3万円
• 登録免許税...2千円

このように、総額403万2千円の税金がかかる可能性もあります。それぞれ詳しく確認していきましょう。

譲渡所得税（譲渡益が出た場合）

譲渡所得税とは、簡単にいうと物件の購入金額より売却金額のほうが大きくなった場合にかかる税金のことです。売却で出た利益のことを譲渡益と言い、譲渡益が出た場合に課税されます。譲渡所得税は、所得税、住民税、復興特別所得税の3つを総称しています。

譲渡所得は、売却金額−（物件を購入した費用等＋売却時の手数料等）で計算をすることができます。詳しい計算方法は後述します。

譲渡所得税は金額が大きくなる可能性が高いため、慎重な資金計画が必要です。売却の際は事前におおまかな売却金額を査定してもらい、どれくらいの譲渡所得税がかかるかを確認しておきましょう

印紙税（売買契約時に必要）

印紙税は、売買契約書の書面の作成に課税される税金です。印紙税は売買金額によって異なります。

このように、売買金額によって金額が異なります。

登録免許税（抵当権抹消のために必要）

住宅ローンを利用して物件を購入している場合、抵当権が設定されています。売却するには、この抵当権を抹消をする必要があり、登録免許税がかかります。

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円となり、マンションの場合は建物と敷地の2つとなるため、2,000円となります。

また、敷地の所有権がいくつかに別れている場合は、それぞれに登録免許税がかかります。敷地がいくつに分かれているのか、抵当権設定契約書や登記簿にて確認をしましょう。

税金の計算方法は？

それでは、具体的な税金の計算方法を確認しましょう。

どこで譲渡所得が発生しているのか、税金はどれくらいなのかを計算します。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は以下の式で計算をすることができます。

まず、譲渡費用とは仲介手数料などの売却にかかった費用のことです。

取得費とは、マンションの購入額から減価償却を差し引いた金額のことです。減価償却とは、マンションの価値が時間の経過によって下がっていくという考え方です。

減価償却も計算をすることができるので、確認をしましょう。

減価償却の計算方法

減価償却は、減価償却＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数で求めることができます。マンションの場合、減価償却は土地の部分にはかからず、建物部分のみです。

償却率は、毎年どれくらい減価償却をしていくのかを、国税庁が定めた割合のことです。

マンションの構造によって耐用年数が決まっており、その耐用年数によって償却率が決まります。

鉄骨鉄筋コンクリート造マンションの場合は、耐用年数が47年であるため「0.022」となります。またマンションの構造が鉄骨鉄筋コンクリート以外のものは償却率が異なるためそれぞれ確認をしましょう。

新築マンションを建物代3,000万円で購入した場合の計算をしてみましょう。このときマンションの土地の金額は含まないよう注意しましょう。

減価償却＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

⇒建物減価償却　3,000万円×0.9×0.022×10=594万円

この場合減価償却費は594万円になります。

次に中古マンションの場合を計算しましょう。

中古マンションの場合は、 (新築時耐用年数－経過年数) ＋ (経過年数×0.2)で耐用年数を求めることができます。

築10年のマンションであれば、

（47−10）＋（10×0.2）=39 

39年が耐用年数となり、これを国税庁ホームページで確認すると耐用年数37年の償却率は「0.026」ということが分かります。

築10年中古マンションを2,000万円、設備を300万円で取得し、10年間居住した場合の計算例です。

⇒建物減価償却　2,000万円×0.9×0.026×10年＝468万円

この場合は、468万円が減価償却額になります。

また、築年数が耐用年数を過ぎている場合は、耐用年数に0.2を掛け算したものを耐用年数として計算をしましょう。

参照：国税庁HP

譲渡所得税の計算方法

最後に譲渡所得税の計算をしましょう。

• 売却価格：6,500万円
• 購入価格：5,500万円（建物3500万円、土地2,000万円）
• 譲渡費用：300万円
• 購入費用：200万円
• 新築マンション
• 所有期間：5年
• 耐用年数：47年

まずは減価償却費を算出します。

次に取得費を計算します。

そして、譲渡所得を計算します。

最後に税額です。

所得税：1346万5千円×15％＝約202万円

住民税：1346万5千円×5％＝104万7千円

復興特別所得税：1346万5千円×0.315％＝約4千円

総額　約307万円

このように税金の総額を計算することができます。

また、3,000万円の特別控除などの特例を利用することで、節税が出来るため後章で解説をします。

居住用不動産の譲渡所得税率

居住用不動産の譲渡所得の税率は所有期間によって異なります。

5年を境目に税率が大きく変わるので注意しましょう。

マンション売却時にかかる税金はいつ払う？

それぞれの税金の支払いタイミングを確認しましょう。

住民税は、確定申告をした翌年の6月から支払いが始まります。住民納付書が郵送され、一括または、4回に分けて支払うことができます。

所得税と復興特別所得税は、確定申告時に納税手続きを行いましょう。

マンション売却の際に利用できる控除特例は？

売却の際に利用できる控除特例は主に4つあります。

• 3,000万円の特別控除
• 居住用財産の買い換え特例
• 10年超所有軽減税率特例
• 譲渡損失がある場合の控除特例

それぞれ詳しく確認していきましょう。

3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除は、譲渡所得3,000万円までの課税を全額控除になる特例です。3,000万円以上でも、超えた金額のみが課税対象になります。

譲渡所得が3,000万円以内の方はこの特例が最適です。

居住用財産の買換え特例

買い替え特例は、不動産を売却する際に得た利益分の「譲渡所得税を先送りにできる」制度のことです。税金の支払い分を先送りにすることで、買い替えの資金を工面することができます。

先延ばしにした譲渡所得税は買い替え特例を利用した不動産を売却した際に支払う必要があります。つまり買い替え特例は譲渡所得が3,000万円を超え、買い替え先に生涯住む方にメリットのある特例です。

10年超所有軽減税率特例

10年超所有軽減税率特例は、売却する物件を10年超所有している場合、税率を軽減できる特例です。6,000万円までの譲渡所得に関しては、所得税10.21％、住民税4％の軽減を受けることができます。この特例は、3,000万円控除との併用も可能です。

譲渡損失がある場合の控除特例

譲渡損失がある場合も特例を受けることができます。譲渡損失をその年の給与所得などから損益通算ができます。損益通算でも控除しきれなかった場合は、3年内に繰り越して控除が可能です。

譲渡益が出た場合に確定申告は必要？

譲渡益が出た場合は、確定申告を必ず行いましょう。申告の時期は毎年2月16日から3月15日までです。確定申告に不明点がある場合は、確定申告窓口または税理士に相談をしましょう。

また、特例を利用する場合も確定申告と共に申請が必要です。それぞれ必要書類が異なるので、事前に準備をしておきましょう。

譲渡益が出たら特例を利用して節税しよう！

ここまでマンションを売却した際の税金について解説をしました。

税金を支払う必要があるのは、譲渡益が出た場合のみです。つまり、不動産の売却で利益がでなければ税金を支払う必要がありません。解説をした計算式に当てて、譲渡益が出ているのか確認をしましょう。

また、譲渡益が出ている場合は、特例を利用しましょう。

譲渡所得が3,000万円以下であれば「3,000万円の特別控除」、3,000万円を超えていて生涯買い換え先に住む場合は「買い換え特例」を利用しましょう。

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