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マンションの売却益にかかる税金はいくら?計算シミュレーションや節税ポイントを紹介

2022.11.01
2022.11.01
マンションの模型の横で鍵と電卓と書類が置いてある画像

マンションを売却するときにかかる税金に関して、初めから詳しく理解している人は少ないのではないでしょうか?

今回は、マンションの売却益にかかる税金について、税金がかからないケースや、確定申告の必要性なども押さえながら詳しく解説していきます。

この記事を参考に、マンションの売却益についての理解を深めていきましょう。

cta-image-3  

そもそもマンションの売却益とは?

口元に手を当てて考えている女性の画像

そもそも、マンションの売却益とはどのようなものなのでしょうか?不動産を売却した経験がない場合、売却益という言葉には聞き馴染みが無いという人も少なくありません。

マンションの売却益とは、マンションの売却によって得た利益のことです。つまり、実際に売却した際のマンションの価格から、マンションを取得したときにかかった費用や売却のためにかかった費用を除いた金額が、売却益となります。

マンションを取得してから売却するまでの中で、最終的に手元に残った金額がプラスであれば、それが売却益であると理解しておきましょう。

 

マンションの売却益にかかる税金

電卓の上に家の模型とTAXの文字の積み木が置かれている画像

マンションを売却する場合、売却益に対して課税される税金が複数あります。マンションの売却で利益を得た場合、実際にどのような税金を支払うことになるのか、事前に把握しておくことは大切です。

ここでは、マンションの売却時にかかる6種類の税金について、1つずつ紹介していきます。それぞれの税金がどのようなものであるか、大まかな金額もあわせて把握していきましょう。

印紙税

印紙税は、マンション売却時に買主と売買契約書を取り交わす際に必要となる税金です。売買契約書に印紙を貼り付けて納税します。

マンション売却時に支払う印紙税の金額は、売買契約書に記載された契約金額に応じて決まります契約金額が50万円以下であれば印紙税額は200円、契約金額が50億円を超えていれば印紙税額48万円と、課税される印紙税額は契約金額に応じて大きな差があることを理解しておきましょう。

印紙税の詳しい金額は、売却時の契約金額によって段階ごとに細かく定められており、国税庁のサイトで確認することが可能です。

登録免許税

登録免許税は、マンションの売却に伴い、登記を変更する際に必要となる税金です。

ただし、マンション売却による所有権の移転登記に関しては、一般的に買主側が負担することになるため、登録免許税はかかりません。マンションを売却した際に売主が支払うのは、抵当権の抹消登記に関する登録免許税です。

登録免許税の金額は、不動産一筆ごとに1,000円と設定されています。登録免許税に関しては、マンション売却時の売却益に関わらず一律となっているので、覚えておきましょう。

消費税

マンションを売却する際にかかる費用の中には、消費税が課税されるものがあります。

例えば、売買仲介を担当した不動産業者へ支払う仲介手数料は、消費税が課税される費用の1つです。仲介手数料は、売買金額の3%+6万円が上限とされていますが、ここからさらに消費税分を加算して支払わなければならないので、金額を把握する際は注意しましょう。

ほかにも、マンション売却に関する依頼をした司法書士への報酬を支払う場合も、消費税が課税されるので、頭に入れておきましょう。

所得税

所得税は、マンションの売却益が出た場合に課税される税金です。マンションの売却益は、働いて得た所得と同様に扱われるため、所得税の課税対象となります。

マンションを売却した際に課税される所得税の金額は、生じた売却益の金額によって決まり、売却益が大きいほど課税される所得税額も高くなるという仕組みです。

また、売却した時点でのマンションの所有期間も、所得税の金額に影響します。所有期間が5年以内の場合は税率30%、5年を超える場合は税率15%として計算されるので、売却する時点における所有期間を予め確認しておくようにしましょう。

住民税

住民税も、所得税と同様にマンションの売却益に対して課税されます。

住民税の金額についても、所得税の場合と考え方は同じであり、売却益の大きさに応じて税額が決まります

所得税と異なるのは、税額を計算する際に用いる税率です。住民税の税率は所得税の場合と異なり、売却する時点における所有期間が5年以内であれば税率9%5年を超える場合は税率5%となります。

所得税とセットにして理解しておくようにしましょう。

復興所得税

復興所得税は、2011年に起きた東日本大震災における被災地の復興を目的とした税金で、マンションの売却益に課税される所得税に上乗せする形で支払います。

復興所得税が課税されるのは、2037年までの期間とされていて、この期間内にマンションを売却して利益を得た場合は課税されます。支払う税額は、所得税の金額×2.1%で計算することが可能です。

ほかの種類の税金に比べて、復興所得税は見落としがちな税金でもあるので、しっかりと把握しておきましょう。

 

譲渡所得税のシミュレーション

電卓とペンを持って計算している男性の手元の画像

マンションを売却する際の売却益にかかる税金を把握するには、譲渡所得税をシミュレーションしておくことが大切です。

譲渡所得税は所得税と住民税と復興所得税を合わせた税金のことを指すので、それぞれの金額の計算方法を理解した上で、支払う税金のシミュレーションをしておきましょう。事前にシミュレーションを行っておくことで、実際にマンションが売れた際に支払う税金を、計画的に準備しておくことができます。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得税のシミュレーションをするために、まずは譲渡所得の計算方法を理解しておきましょう。マンション売却時の譲渡所得は、次の計算式で求めることができます。

譲渡所得=マンションの売却価格-マンションの取得費用-マンションの売却費用

例えば、マンションを取得したときにかかった費用が5,000万円であり、200万円の売却費用をかけ、6,000万円で無事に売却できたケースを考えてみましょう。この場合の譲渡所得は、6,000万円-5,000万円-200万円=800万円となります。

減価償却の計算方法

譲渡所得の計算において、減価償却も考慮することで、より正確性の高い計算をすることが可能です。減価償却とは、時間の経過と共にマンションの価値が徐々に減っていくことを示しています。

減価償却費を計算する際は、次の計算式が利用できます。

減価償却費=マンションの購入価格×0.9×償却率×築年数

なお、上記の計算で用いる償却率は、鉄筋コンクリート造のマンションの場合は0.015と定められています。計算した減価償却費を考慮して譲渡所得を算出することで、より正確な譲渡所得税を求めることができるでしょう。

譲渡所得にかかる税率

譲渡所得税を把握するときは、譲渡所得に税率を乗じて計算しましょう。譲渡所得税の計算で利用する税率は、以下の通りです。税率を把握する際は、売却する時点でのマンションの所有期間によって異なる点に注意しましょう。

 

所得税

住民税

復興所得税

合計

5年を超えて所有

15%

5%

0.315%

20.315%

所有期間5年以内

30%

9%

0.63%

39.63%

 

例えば、10年間所有したマンションを売却した際の譲渡所得が800万円であった場合、譲渡所得税は800万円×20.315%≒162万円となります。

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マンション売却時に利用できる節税の特例を利用しよう

TAXと書かれた袋を上から両手で抑えている画像

マンション売却時には、税金の負担を軽くするために利用できる特例が複数あります。マンションを売却する場合は、税金の支払いで損をしないように、どのような節税の特例があるか把握しておきましょう。

マンション売却時に利用可能な特例は複数ありますが、必ずしもすべての人が特例を利用できるわけではありませんそれぞれの特例には、適用条件が設けられているので、条件に該当するかどうかも合わせて、確認していきましょう。

マイホーム売却による3,000万円特別控除

売却するマンションが、実際に自分が居住していたいわゆるマイホームである場合、3,000万円特別控除が受けられます。これは、適用条件に該当すると、マンション売却時の譲渡所得税を計算する際、譲渡所得から3,000万円までを控除することが可能になる特例です。

特例を利用するには複数の条件が設けられていて、特に重要となるのが、売却したマンションに自分が住んでいたということです。例えば、投資用マンションなどのように、自分以外の人に住ませていたマンションを売却する場合は利用できないので、注意しましょう。

マイホーム売却による軽減税率の特例

自分が住んでいたマンションを売却する場合において、所有期間が10年を超えていれば、軽減税率の特例を利用することが可能です。この特例は、前述した3,000万円控除と重複して利用することも認められています

軽減税率の特例を利用できる場合、通常20.315%とされている税率が、売却益の額に応じて軽減されます。売却益6,000万円までは税率10%、6,000万円を超えた分は税率15%として税金を計算することが可能です。

マイホーム買い替えによる繰り延べの特例

住んでいたマンションを売却し、新たな住まいへ買い替える場合は、買い換えによる繰り延べの特例を利用できます。買い換え特例を利用することで、本来課税される譲渡所得税を、新たに購入した住まいを次に売却するときまで繰り延べることが可能になります。

買い換え特例は、あくまで税金を繰り延べられる特例であり、税金の支払いが免除されるわけではないので、注意しましょう。また、3,000万円特別控除や軽減税率の特例との併用は認められていない点にも注意が必要です。

相続した空き家の売却による特別控除

空き家となったマンションを相続し売却する場合を対象とした特別控除もあります。条件にあてはまれば、最大で3,000万円の控除を受けることが可能です。

特別控除を受けるための条件として重要なのは、マンションを相続してから売却するまでの期間が3年以内であることや、相続する直前まで被相続人が実際に居住していたことなどがあります。

親族などからマンションを相続して売却する場合は、できるだけ放置せず早めに売却することを検討しましょう。

相続後の譲渡による取得費の特例

マンションを相続したあと譲渡する場合において、支払った相続税の一部をマンションの取得費にできるという特例もあります。相続税の一部を取得費に加算することによって、マンション売却時の売却益を抑えることになり、譲渡所得税の負担が軽くなります。

相続後の譲渡による取得費の特例を利用する場合も、相続した空き家の売却による特別控除と同様に、マンションを相続してから売却するまでの期間に制限があるため、注意が必要です。期限は、相続税の申告期限から3年後までとなっているので、特例を利用する場合は頭に入れておきましょう。

 

マンション売却後は確定申告を忘れずに

電卓を持ってOKサインをしている女性の画像

マンションの売却後は、確定申告を忘れずに行いましょう

マンションを売却し、売却益が生じた場合は必ず確定申告が必要であり、確定申告を怠った場合は罰則を受けることになりかねません。また、マンションの売却で結果的に売却益が出なかった場合は確定申告の義務はありませんが、確定申告することで節税に繋がるため、しっかりと確定申告することをおすすめします。

マンション売却後の確定申告の時期は、売却した翌年の2月から3月となるので、忘れることがないように把握しておきましょう。

 

マンションを売るなら売却益にかかる税金についても理解を

マンションを売るなら、売却益にかかる税金について理解を深めておくことが非常に重要です。

売却益にかかる税金の計算方法や、節税のために利用できそうな特例についてもしっかりと理解した上で、マンションの売却に備えましょう。

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