住み替えローンの利用を検討している方の中には、どの銀行にすべきなのか迷っている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、住み替えローンの基本情報や買い先行で住み替える時の手順、ローンの審査内容、銀行ごとの住み替えローンの特徴なども解説します。

住み替えローンの銀行選びに悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

住み替えローンの特徴

住み替えローンには、以下のような特徴があります。

• 残債があっても住み替え可能
• 金利が高い傾向にある
• 自分のタイミングで住み替えできる
• 審査基準が厳しい
• 売却日と購入日を合わせる必要がある

住み替えローンを利用する前に、特徴を把握しておきましょう。

特徴①：残債があっても住み替え可能

住み替えローンは、今住んでいる家の住宅ローンの残りがあっても、利用できます。住宅ローンの残債と新しい家の購入費用を合計して借り入れできるローンだからです。

基本的に家を住み替える場合は、住宅ローンを完済して、銀行が返済できなかったときのために家を担保にする「抵当権」を抹消する必要があります。ただし、ローンの残債がある場合、抵当権を抹消することはできません。

住み替えローンを利用すれば、新しい家のための購入資金だけではなく、残債分も借り入れられ、抵当権を抹消できます。

特徴②：金利が高い傾向にある

住み替えローンは、通常の住宅ローンよりも金利が高く設定されています。通常の住宅ローンは金利に対して優遇措置がありますが、住み替えローンには適用されていません。

一例として、住み替えローンと大手メガバンクの住宅ローンを比較してみましょう。

• 住み替えローン：2〜4％程度
• 大手メガバンクの住宅ローン：0.5%程度

大手メガバンクは、0.5%程度という低金利を実現していますが、住み替えローンは2〜4％程度と高めです。金利をできるだけ抑えたい場合は、住宅ローンの残りを完済し、新居では通常の住宅ローンを利用する必要があります。

特徴③：自分のタイミングで住み替えできる

住み替えローンは、好きなタイミングで住み替えできることも特徴です。住み替えローンを利用せずに住み替える場合、「今の家を売却⇒新居を探す」という流れが一般的ですが、住み替えローンの場合、ローンの残りも新居の購入資金も同時に借り入れできます。

そのため、住みたい物件が見つかった場合、すぐに住み替えの手続きをおこなえます。また、仮住まいを用意する必要がないため、引っ越し代や仮住まいの家賃など、余計な出費も抑えられるでしょう。

特徴④：審査基準が厳しい

住み替えローンは、通常の住宅ローンの審査よりも、基準が厳しい傾向にあります。住宅ローンの場合、新居を担保に設定し購入金額のみの借り入れになるため、新居の担保価値と融資する金額に差がありません。

一方、住み替えローンは、ローン残債を合算した借り入れで、新居の担保価値よりも大きな融資となるため、新居を売却することになった際、銀行側は貸付分を回収できなくなってしまいます。

確実にローンを回収できるように、住み替えローンの審査は厳しくなっているため、通過できないリスクもあると認識しておきましょう。

特徴⑤：売却日と購入日を合わせる必要がある

住み替えローンは、今住んでいる家の売却日と新居購入日を合わせなければ、利用できない仕組みになっています。そのため、住み替え期間中においては、家の売却活動も新居探しも同時に進められるようにスケジュールを考えておくことが大切です。

スケジュール調整が困難な場合は、不動産会社に買い取ってもらう、もしくは、家が売れないときに新居の契約を取り消せる「買い替え特約」をつけることを検討しましょう。

住み替えローンの注意点

住み替えローンは、借入金額が高くなりやすいことに注意しましょう。通常の住宅ローンは、新居の購入資金だけの借り入れになりますが、住み替えローンの場合、今住んでいる家のローンの残りも同時に借り入れます。

これまで以上に月々の返済額が大きくなり、長期での返済になる場合、家計がひっ迫してしまう可能性も考えられます。最悪の場合、ローンの返済が滞ってしまうため、余裕をもった返済計画にすることが大切です。

住み替えローンの審査項目

住み替えローンでは、以下の項目が審査されます。

• 年齢
• 前年税込年収・勤務先
• ローン残債
• 個人信用情報

それぞれ順に解説します。

審査項目①：年齢

住み替えローンの審査では、ローンを組む段階での年齢や完済年齢を確認しています。借り入れるときの年齢は「満18〜20歳」、ローンを完済する年齢は「満80歳」を条件にしていることが多いです。

現在の年齢と借り入れる期間を合算し、満80歳以上になっている場合、審査に通過できない可能性があるため、注意しましょう。

審査項目②：前年税込年収・勤務先

前年税込年収や勤務先状況なども、住み替えローンの審査項目です。年収は、400〜500万円程度が基準になっており、通常の住宅ローンより100万円程度高い傾向にあります。

ただし、前年税込年収100万円以上の基準になっている銀行もあるため、住み替えローンを利用する前は、必ず各銀行の特徴を把握しておきましょう。

勤務先状況に関しては、勤続年数や雇用形態などを審査します。会社員で勤続年数3年以上であれば、審査を通過しやすいです。

審査項目③：ローン残債

今住んでいる家のローンの残りも審査します。ローン残債が多い場合、新居購入費と合算すると借り入れるローンが大幅に増えるため、希望金額での借り入れは困難な可能性があるでしょう。

また、借り入れる金額の上限は、ローン残債から設定されます。家の売却代金や自己資金でローンの残りを減らせない場合、住み替えローンの上限額が下がり、新居購入に影響する可能性があるため、注意が必要です。

審査項目④：個人信用情報

住み替えローンでは、ローン返済・各種支払いの履歴などの個人信用情報も審査でチェックします。そして各種支払いを怠っている場合、個人信用情報に傷がつきブラックリストにのってしまい、審査を通過できなくなってしまいます。

一定期間でブラックリストから削除されますが、日ごろから支払いを遅れないように意識しましょう。

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住み替えるときの手順は？

住み替えるときの手順は、住んでいる家を先に売却する「売り先行」と、新居を先に購入する「買い先行」によって異なります。ここでは、それぞれの手順を見ていきましょう。

売り先行のケース

売り先行では、以下の手順で住み替えます。

今住んでいる家を売却してから新居の手続きをおこなうのが「売り先行」です。

家を先に売るため、どれだけ売却益が出るのか明確になることや、二重ローンにならないメリットがあります。しかしながら、新居をすぐに探せなかった場合、仮住まいの引っ越し費用や家賃が必要です。

買い先行のケース

買い先行の住み替えは、以下の手順です。

買い先行では、家に住んだまま新居を探すため、新居選びに時間をかけられ、仮住まいに関する費用がかかりません。

ただし、今の家にローン残積がある場合、二重ローンになってしまう可能性があります。また、今住んでいる家の売却が遅くなるほど、二重ローンの返済負担が大きくなってしまうデメリットもあります。

銀行ごとの住み替えローンの特徴

住み替えローンの内容は利用条件は、銀行ごとに異なります。ここでは、以下4つの銀行の住み替えローンの特徴を解説します。銀行を選ぶ際に、ぜひお役立てください。

• みずほ銀行
• りそな銀行
• 横浜銀行
• 三井住友銀行

【みずほ銀行】みずほ買い替えローン

みずほ銀行の「みずほ買い替えローン」は、変動金利、固定金利選択型、全期間固定金利の3種類から金利タイプを選べるローンです。また、家計収支の変化に応じて返済額を変えられる「ライフステージ応援プラン」を利用できることも特徴です。

ただし、年収条件の金額が明確になっていないため、審査に通過できるのか事前に把握できないローンとなっています。

参照：
みずほ買い替えローン商品概要

【りそな銀行】りそな住みかえローン

りそな銀行の「りそな住みかえローン」は、親子二世代型として取り扱いも可能になっているローンです。また、前年税込年収100万円以上、勤続年数1年以上という条件になっているため、比較的審査を通過しやすいでしょう。

デメリットは、変動金利と固定金利選択型の金利タイプしかなく、金利がずっと変わらない全期間固定金利を選べないことです。

参照：
りそな住みかえローン│住宅ローン│りそな銀行

【横浜銀行】住宅ローン（お住み替え）

横浜銀行の「住宅ローン（お住み替え）」は、6種類の団体信用生命保険が用意されているローンです。新居購入資金に最大2,000万円上乗せして借入れできることも特徴です。

ただし、神奈川県全域、東京都の一部以外にある物件は審査対象外となります。また、全期間固定金利タイプも選べません。

参照：
住宅ローン（お住み替え）

【三井住友銀行】住み替えローン

三井住友銀行の「住み替えローン」は、8大疾病と診断され条件を満たした場合や、夫婦どちらかが亡くなった場合に適用される「クロスサポート」によって、住宅ローン残高が0円になるローンです。夫婦や親子での連帯債務も可能になっています。

しかしながら、前年度税込年収500万円以上という高めの年収条件に設定されているため、年収審査に関しては、他の銀行よりも通過しづらいです。

参照：
住宅ローン WEB申込専用住み替えローン ： 三井住友銀行

住み替えローン以外の選択は？

住み替えローン以外でも、短期融資制度の「つなぎ融資」や今の家と新居のローンをそれぞれ返済する「ダブルローン」を利用すれば、住み替えることは可能です。ただし、どちらも金利や返済額が高くなってしまい、お得とはいえません。

住み替えローン以外の選択でもっともおすすめなのは、通常の住宅ローンです。ここでは、通常の住宅ローンの特徴を解説しましょう。

通常の住宅ローン

通常の住宅ローンは、住み替えローンよりも審査に通りやすく、金利が低いです。新居購入資金だけの借り入れとなり、年収300〜400万円程度でも審査に通過できる可能性が高いです。また、金利にも優遇措置があるため、返済額をおさえられます。

ただし、通常の住宅ローンは、今住んでいる家のローンを完済しなければ利用できません。ローンの残りをすべて支払うためには、できる限り家を高く売る必要があるでしょう。

高値売却を目指すためには、実績豊富な会社に依頼することがおすすめです。不動産会社が開催している無料のセミナーや相談会に参加し、どうすれば高く売れるのか相談するのもひとつの手です。

住み替えローンの利用時は銀行ごとの特徴を把握しておこう

住み替えローンには、今住んでいる家のローンが残っている状態でも利用できるメリットがあります。ただし、通常の住宅ローンよりも審査が厳しく、借り入れできない可能性があることも覚えておきましょう。

そんな住み替えローンは、豊富な金利タイプから選べたり、前年度税込年収が低く設定されていたり、銀行ごとに審査基準やプラン内容が異なります。住み替えるときは、自分に合った銀行の住み替えローンを利用しましょう。

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