介護などをきっかけに同居する義母のマンションを売却しようとしている方も多いのではないでしょうか。本記事では、義母名義のマンションを売却する方法について解説します。マンションを売却するときにかかる税金や覚えておきたいポイントもまとめているので、参考にしてください。
義母名義のマンションを売却できる？
義母名義のマンションも義母に代わって売却可能です。マンションを売却することで、老後の介護費用や医療費も捻出できます。しかし、義母名義のマンションを売却する際は、名義人本人の意思確認が必要です。
義母名義のマンションを売却する方法
マンションなどの不動産を売却する場合は、名義人への意思確認が必要です。所有者がはっきりと意思表示できる場合と、できない場合では売却方法が異なります。ここでは、義母名義のマンションを売却する方法を解説していきましょう。
方法①認知症等ではない場合は委任状を利用する
義母が認知症などではなく、しっかりと売却の意思を示している場合は、委任状を利用して売却できます。義母の捺印がある委任状を用意すれば、義母の親族などが代理人となってマンションの売却手続きを進めることが可能です。
義母が介護施設に入居している場合や、不動産会社とのやりとりが難しい場合は、委任状を利用しましょう。
認知症の症状があり、意思能力が欠けると判断された場合は、委任状があってもマンションの売却はできません。
方法②成年後見制度を利用する
すでに義母に認知症の症状が出ており、はっきりと意思表示ができない場合は、判断能力が不十分な方を支援する成年後見制度を利用しましょう。
成年後見制度では、裁判所によって選ばれた成年後見人が、義母の代わりにマンションの売却手続きを進めます。
成年後見人は、必ず親族が選ばれるとは限りません。司法書士や弁護士が後見人に選ばれた場合、司法書士や弁護士報酬が発生します。
成年後見人は、義母名義のマンションの売却だけではなく、義母の入院手続きや財産管理を行わなければなりません。
亡くなった義母名義のマンションの売却方法
義母がすでに亡くなっている場合は、委任状や成年後見人制度は利用できません。ここでは、亡くなった義母名義のマンションの売却方法を解説します。
相続後に名義変更する
義母が亡くなっている場合であっても、義母名義のマンションをすぐに売却することはできません。
義母名義のマンションを売却するためには、義母からの相続人への名義変更手続きが必要です。相続後に名義変更してから、マンションの売却手続きを進めましょう。
義母名義のマンション売却時にかかる税金と受けられる控除
マンション売却時には、さまざまな税金がかかります。ここでは、義母名義のマンション売却時にかかる税金と受けられる控除を解説していきましょう。
税金①譲渡所得税
マンションを売却したことで利益が出た場合は、譲渡所得税を納める必要があります。譲渡所得税とは、譲渡所得に対してかかる税金です。
「譲渡所得＝マンションの売却価格ー取得費ー譲渡費用」で計算します。
譲渡所得税の税率はマンションの所有期間によって異なるため、注意が必要です。譲渡所得税は、「譲渡所得×税率」で計算できます。
税金②印紙税
マンションの売買契約書には、収入印紙を貼り付けなければなりません。売買契約書に印紙を貼り付けることで、印紙税の納税が完了します。
印紙税の金額は、マンションの売却価格によって異なることを覚えておきましょう。
利用できる特別控除
義母名義のマンションを売却する際、以下の控除が利用できます。
- 3,000万円特別控除
- 住宅ローン控除
- 所有期間10年超の軽減税率
3,000万円特別控除は、譲渡所得から3,000万円まで課税対象から除外する制度です。マンションを売却して得た利益が3,000万円以下であれば、税金はかかりません。
マンションを売却して、新居を購入する場合は住宅ローン控除を利用可能です。住宅ローン控除を利用することで、年末の住宅ローン残高に対して0.7%が、所得税と住民税から最大13年間控除されます。
所有期間10年超の軽減税率とは、売却したマンションの所有期間が10年を超えていた場合に、譲渡所得に軽減税率を適用できる制度です。本来であれば、譲渡所得税や住民税などで約20％の税率がかかりますが、所有期間10年超の軽減税率の制度を利用することで、14.21%まで税率を下げられます。
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義母名義のマンションを売却するときに覚えておきたいポイント
ここからは、義母名義のマンションを売却するときに覚えておきたいポイントを解説します。
ポイント①少しでも早く売却活動を始める
義母名義のマンションの売却を検討している場合、少しでも早く売却活動を始めましょう。義母に認知症の症状などが出始めると、成年後見制度を利用しなければなりません。成年後見制度は、後見人の選出からマンションの売却まで、時間や手間がかかります。
また、焦って売却活動を進めると、相場よりも安く売り急いでしまう可能性があるため、余裕を持って売却活動を始めましょう。
ポイント②信頼できる不動産会社を選ぶ
義母名義のマンションをスムーズに売却するためには、信頼できる不動産会社を選ばなければなりません。複数の不動産会社に相談し、しっかりと対応してくれる不動産会社を見極めてください。
ポイント③義母の代理で確定申告を行う
義母名義のマンションを売却して利益が出た場合は、売却の翌年に確定申告を行う必要があります。義母名義のマンションを売却した場合の課税対象は義母です。義母が確定申告できない場合は、義母に代わって手続きをしなければなりません。
義母がマンションを売りたがらないときの説得方法
住み慣れた思い出のマンションを売却したくないなどという理由で、義母がマンションを売却したがらないケースも少なくありません。
ここでは、義母がマンションを売りたがらないときの説得方法を解説します。
方法①固定資産税が毎年かかることについて説明する
誰も住んでいないマンションにも、毎年固定資産税がかかります。地価が上がると固定資産税も上がるため、注意が必要です。
マンションを所有しているだけで、さまざまな費用が発生していることを義母に説明しましょう。
方法②空き家のリスクについて説明する
空き家は放火や不法投棄、不審者の侵入などの被害に遭う可能性があります。また、庭に木などがある場合は、草木が伸びて近隣住宅に迷惑がかかることもあるため、しっかりと手入れしなければなりません。
近所迷惑にならないように庭の草木の手入れができるかどうか、義母と話し合いましょう。
方法③早めに売却しないと特例が使えないことがあると説明する
マンションを早く売却しなければ、特例が使えない可能性があります。マンション売却時に3,000万円特別控除を利用する方も多いですが、住まなくなってから3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却しなければ、特別控除を利用できません。
義母には、特例を利用すると税金を安くできるという点も説明しましょう。
義母名義のマンションは勝手に売却してはいけない
義母名義のマンションを売却する方法について、詳しく解説しましたがいかがでしたでしょうか。義母名義のマンションを売却する際は、義母の意思確認が必要です。
住まなくなったマンションは、放火や空き巣の被害に遭う可能性もあるため注意しなければなりません。義母名義のマンションを売却する際は、余裕を持って売却活動を始めましょう。
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