マンションの売却時に税金がいくらかかるのか気になりますよね。マンションの売却時にかかる税金はシミュレーションできる事を知っていますか？
ここでは税金がかからないケースや相続した物件を譲渡する場合の計算方法、節税のポイントについて紹介していきます。譲渡所得税の計算方法や計算ツールも紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
マンション売却で税金がかからないケース
マンションを売却したからといって、必ず税金がかかるわけではありません。
利益が出なかった場合と利益が3,000万円以内の場合は、特例控除を利用することで税金がかからなくなります。
3,000万円以内というのは、「3,000万円の特別控除」が適用されるからです。これについては、下記の節税のポイントで詳しく紹介します。
しかし、3,000万円の特別控除以外にも節税するために利用できる特例があるので、本記事を参考にしてみてくださいね。
>>プロフィールはこちら
マンションの売却にかかる税金の種類
マンションを売却する際には、さまざまな税金を払う必要があるのです。一律でかかるものと、利益が出た場合にかかるものに分けて紹介します。
また、それぞれの支払いのタイミングも合わせて紹介しているので、不安な方はぜひ参考にしてください。
【一律でかかるもの】
| 税金 | 支払いのタイミング | 支払い方法 |
| 印紙税 | 売買契約時 | 収入印紙 |
| 登録免許税(自宅を住宅ローンの担保としていた場合) | 手続き時 |
基本的には現金 サイトからの場合は電子マネーも可 |
| 手数料にかかる消費税 | 手数料支払い時 | 現金 |
【利益が出た場合にかかるもの】
| 税金 | 支払いのタイミング | 支払い方法 |
| 譲渡所得税 | 売却の翌年 | 支払い用紙または支払いサイトから |
これらが、マンション売却時にかかる税金の種類です。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税の計算方法は下記です。
| 「譲渡所得税＝譲渡所得×税率」 |
この式に数字を当てはめて計算すれば、所得税が出せます。
譲渡所得の計算方法は、「譲渡所得＝譲渡所得−取得費−譲渡費用」です。当てはめる税率は、保有年数により変わります。
保有日数が5年以下の場合は39.63%、5年より長い場合は20.315%、10年を超える場合は14.21%をそれぞれ当てはめてください。
譲渡所得税の計算シミュレーション
譲渡所得が300万円の場合の所得税を3つの保有年数で計算してみましょう。
5年以下の場合：
300万円×39.63%＝118.8万円
5年を超える場合：
300万円×20.315%=60.9万円
10年を超える場合：
300万円×14.21%=42.6万円
このような式になります。式に数字を当てはめて計算してみましょう。
■Wednesdayの簡易査定
不動産の売却を検討中の方は、簡易査定にお申し込みください。Wednesdayの簡易査定は、面倒な訪問は不要でオンラインのみで売却まで完了します。
こんな方におすすめ：
・売却・住み替えを検討中の方
・今のお家がいくらで売れるか知りたい方
利益が出た場合の節税のポイント
マンションの売却により、利益が出た場合に節税するためのポイントは3つあります。
- 3,000万円の特別控除
- マイホーム買い替えの特例
- 譲渡資産の取得費への加算
これら3つを上手に使って、支払う税金を少しでも少なくできるようにしましょう。
3,000万円の特別控除の特例
正式には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。これは、譲渡所得のうち3,000万円までは、非課税にできるというものです。
マイホーム買い替えの特例
これは、令和5年12月31日までにマイホームを売って新しい家を買った場合に使えるものです。
この特例は、譲渡益にかかる税金を繰越しできます。繰越しするだけなので、支払いの義務がなくなるわけではありません。
参照：No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
これは、相続により取得した資産を相続税の申告期日の翌日以降3年以内に譲渡した場合に利用可能です。適用すれば、相続税額の一部が譲渡資産の取得費に加算することができるので、譲渡所得を減らすことができます。
取得費に加算できる相続税額の計算方法は、「相続税×譲渡した財産の相続税評価額÷（取得財産の価格＋生産課税適用財産の価格＋贈与財産の価格）」です。
利益が出なかった時にも特例がある
マンションを売却しても、利益が出ない場合もありますよね。そういった時にも使える特例があります。
ここで紹介する特例を使えば、所得税を減らすことができるので、ぜひ参考にしてください。
住宅ローンが残っているマイホームの買換え時に受けられる特例
住宅ローンの残っている家が、住宅ローンの残高を下回る額で売却された際に他の所得から控除を受けられ、損益通算することができます。
また、この年だけでは控除できなかったものに関しては、繰越しで控除可能です。この特例は、新しいマイホームを購入しなくても受けられます。
マイホーム買換え時に受けられる特例
マイホームを買い替えた時に譲渡損失があれば、損益通算の特例が受けられます。
この特例を受けるためには、8個の書類が必要です。
- 譲渡損失の金額の明細書
- 譲渡損失の損益通算、繰越控除の対象となる金額の計算書
- 売却する家が国内にある又は、自分が3年以内に住んでいた事実などが証明できるもの
- 登記事項証明書や売買契約書の写し
- 住民票に記載されていた住所と家の住所が違う場合に、住んでいたことを証明できるもの
- 買換資産に関する登記事項証明書や売買契約書の写し
- 買換資産に関する住宅ローンの残高証明書
- 新しい家に確定申告日まで住んでいない場合は、その理由と住み始める日を記載したもの
これらが必要になります。5と8に関しては必要でない場合もあるので、どの書類が必要かは税務署に確認してください。
税金を払うタイミングは？
支払いのタイミングは種類によって変わってくるので、マンションの売却時に必要な税金の支払日をそれぞれ紹介します。
印紙税は売買の契約時
印紙税とは、売買契約書に貼り付ける収入印紙です。そのため、契約した時に払うことになります。
収入印紙を購入すれば、その時点で税金を払ったことになるので、支払いしたかを悩むこともなく分かりやすいです。
譲渡所得税は所得税や住民税と一緒に
売却した次の年に払うのが、譲渡所得税です。譲渡所得税は所得税に合算されるので、分かりにくいかもしれませんが、金額が多くなるので気づくはずです。
自治体から納付書がくるので、コンビニや銀行での支払いです。他にも、サイトから納付することもできるので、忘れずに支払いするようにしましょう。
>>プロフィールはこちら
マンションの売却にかかる税金を減らして、利益を増やそう！
マンションを売却すると、多くの税金を支払う必要があります。
しかし、節税できる特例もあるので、支払う税金が減らせる特例を使って利益を多くできるよう、工夫してみてはいかがでしょうか。
税金を払いたくないからといって、確定申告をしなければより高額な納税を求められることもあるので、確定申告は必ずしてください。損益が出ていても、確定申告をすることで受けられる特例がありますよ。
不動産に関するお悩みを解決！
中古マンション・リノベーションを得意とする「wednesday」。物件の購入や売却、リノベーションのサービスを提供しています。
不動産の売買は人生において、とても大きなイベントです。だからこそ、「よくわからない」を無くして、安心して理想の暮らしを手に入れていただくためにセミナーや個別相談を実施しています。
不動産のプロであるwednesdayのコンシェルジュにお気軽にご相談ください。
■Wednesdayの簡易査定
不動産の売却を検討中の方は、簡易査定にお申し込みください。Wednesdayの簡易査定は、面倒な訪問は不要でオンラインのみで売却まで完了します。
こんな方におすすめ：
・売却・住み替えを検討中の方
・今のお家がいくらで売れるか知りたい方
■不動産売却についての相談
不動産の売却についてのご相談は、個別相談のフォームよりお申し込みください。
■LINEで気軽に相談
WednesdayのLINEアカウントを友だち追加していただくと、コンシェルジュにLINEのメッセージ上でいつでも気軽にご相談いただけます。
