住み替えを検討している際、住宅ローンが残っていて一括返済できない状態でも問題ないのか不安に感じていませんか。

この記事では、住宅ローン残債があっても住み替えできるのかや住み替えるためのローンとその利用手順、おすすめの金融機関などを解説します。住宅ローン残債ありで家の売却や建て替えを検討している方は、参考にしてください。

住宅ローンの残債があると住み替えできない？

住宅ローンの残債がある場合、原則、住み替えることは不可能です。住宅ローンを完済しない限り、抵当権を抹消できないためです。抵当権があると、家を差し押さえられてしまう可能性があり、買主を見つけることが難しいでしょう。

ローンを返済している家を売り住み替えるためには、「抵当権」という権利についてしっかりと理解しておく必要があります。

宅地建物取引士

三ヶ島和宏

抵当権とは銀行が家を差し押さえられる権利のことです

抵当権とは、ローンの返済ができなくなったときに、銀行が家を差し押さえられる権利のことです。ローンが支払われないと銀行はお金を貸しただけの状態ですが、家を担保にする抵当権により、未回収のリスクを避けられます。
住宅ローンの残債がある家を売りたい場合は、ローンをすべて返済しましょう。抵当権を抹消する際は、司法書士に依頼して手続きをしてもらってくださいね。
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住宅ローンの残債があり住み替える場合は売却が先？購入が先？

住宅ローンの残債がある家を住み替える際、今の家の売却（売り先行）と新居の購入（買い先行）、どちらが先でも問題ありません。ただし、以下のようにメリット・デメリットが異なります。

ローン残債や家の売却価格、新居の購入費、自己資金などを考慮して、自分に合った方法を選びましょう。

住み替えるための住宅ローンは2種類ある

住み替えるときに利用できるローンは、以下の2つです。

• ダブルローン
• 住み替えローン

それぞれ順に解説します。

種類①：ダブルローン

ダブルローンとは、今の家のローン残債と新居のローンをそれぞれ返済する方法です。次の項目で詳しくご紹介しますが、売却と購入のタイミングを合わせる「住み替えローン」とは異なり、ゆとりを持ったスケジュールで売買できるメリットがあります。

ただし、同時に2つローンを組むため、審査に通るのが難しく、返済額が高くなります。自己資金に余裕のある場合は、ダブルローンの利用を検討してみましょう。

種類②：住み替えローン

住み替えローンとは、今の家のローン残債と新居の購入代金を合わせて借り入れできるローンです。ローンを一本化することでダブルローンよりも返済負担を抑えられるだけではなく、支払いを管理する手間がかかりません。

こうしたメリットがありながらも、家の売却と購入の決済を同日におこなわなければ利用できず、スケジュール調整が難しいデメリットもあります。また、2件分のローンになるため、通常の住宅ローンよりも審査を通るのは簡単ではありません。

ただし、新居の購入資金だけではなく残債分も借り入れられ、今の家の抵当権を抹消できます。住み替えを検討している場合でもっともおすすめできるのは、住み替えローンといえます。

住み替えローンを利用するときの流れ

住み替えローンを利用する場合、以下の流れで融資まで進めます。

不動産会社を選ぶときは、無料相談会・セミナーなどに参加し、実績豊富な会社を見つけましょう。銀行を探す際は、銀行ごとに利用条件や借入上限金額などが異なるため、比較して選ぶことが大切です。

住み替えローンを利用するときの注意点

住み替えローンを利用する際、以下のような注意点があります。

• 審査が厳しい
• 家がすぐに売却できない可能性あり
• 金利が高い
• 返済が困難になる場合あり
• 売却と購入の時期を合わせる必要がある

注意点①：審査が厳しい

住み替えローンは、通常の住宅ローンよりも審査が厳しめです。家のローン残債と新居購入資金の合計額を借り入れるからこそ高額になり、金融機関側は返済能力があるのか厳しく審査します。住み替えローンの審査項目は、以下のとおりです。

• 年収
• 借入年齢
• 完済年齢
• 勤務先状況
• ローン残債額
• 個人信用情報
• 新居の評価額

年収を例にあげると、通常の住宅ローンは300〜400万円を基準にしていますが、住み替えローンは400〜500万円と100万円程度高くなっています。また、勤続年数が短かったり、正社員以外の雇用形態だったりする場合も、審査を通過しづらいです。

ただし、金融機関によって審査基準が異なるため、審査を通過できそうな銀行を選べば、住み替えローンを利用できる可能性があるでしょう。

注意点②：家がすぐに売却できない可能性あり

立地や築年数などに影響され、今住んでいる家をスムーズに売却できないかもしれません。家が売れなければ、住み替えることができず、住み替えローンを利用できなくなってしまいます。

また、長期間家が売れない場合、売却価格を下げて販売活動することになり、その分、住み替えるための費用や住み替えローンの負担が大きくなってしまいます。今住んでいる家を高くスムーズに売却するためには、信頼できる不動産会社に依頼することが重要です。

注意点③：金利が高い

住み替えローンは、通常の住宅ローンのような金利への優遇措置がないため、金利が高い傾向にあります。住宅ローンにおいての大手メガバンクであれば0.5%程度ですが、住み替えローンは2〜4％程度と高めです。

審査の結果や銀行によって、通常よりも金利が高く設定される可能性もあり、通常の住宅ローンより返済負担は重くなってしまうでしょう。

注意点④：返済が困難になる場合あり

住み替えローンは、ローンの残りと新居の購入費を合わせて借りているため、借入額が大きくなります。ローン返済を先送りしているだけであり、今までの住宅ローンよりも返済負担が重くなり、日々の生活費にも影響が出る可能性もあります。

返済を滞納してしまうと、せっかく購入した家を手放すことになってしまうため、住み替えローンを利用する前は、しっかりと返済計画を立てることが大切です。

注意点⑤：売却と購入の時期を合わせる必要がある

住み替えローンの利用条件は、売却と購入を同日におこなうことです。家の売却活動と新居探しのタイミングに制限はありませんが、決済日に関しては同日にする必要があります。そのため、スケジュール調整が難しい点に注意しましょう。

決済日を同日にするのが難しい場合、不動産会社に相談すれば、計画的に進められます。

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不動産の売却を検討中の方は、簡易査定にお申し込みください。wednesdayの簡易査定は、面倒な訪問は不要でオンラインのみで売却まで完了します。

こんな方におすすめ：
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住み替えローンを利用できる金融機関

住み替えローンを利用できる主な銀行は、以下の3つです。

• 三井住友銀行
• みずほ銀行
• りそな銀行

金融機関①：三井住友銀行

三井住友銀行の「住み替えローン」は、8大疾病と診断され条件を満たした場合の「8大疾病保障付住宅ローン」や夫婦どちらかが亡くなった場合の「クロスサポート」によって、住宅ローン残高が0円になります。自然災害の被災でも、返済が一部免除されます。

こうした保障などが豊富に用意されている一方、前年度税込年収500万円以上という条件は、他の銀行よりも基準が厳しめです。

参照：

住宅ローン WEB申込専用住み替えローン ： 三井住友銀行

金融機関②：みずほ銀行

みずほ銀行の「みずほ買い替えローン」は、変動金利と固定金利選択型、全期間固定金利の3種類の金利タイプから選べるローンです。また、「ライフステージ応援プラン」を利用すれば、ライフイベントによって変わる家計収支に対応し、返済額を変更できます。

ただし、年収条件が「安定収入」となっているため、どれくらいの年収であれば審査を通過できるのか事前に判断できません。

参照：

みずほ買い替えローン商品概要

金融機関③：りそな銀行

りそな銀行の「りそな住みかえローン」は、前年税込年収100万円以上と年収条件が低い住み替えローンです。また、借り入れできる金額の基準が明確になっているため、事前にどれくらい借りられるのか検討がつきやすいことも特徴です。

ただし、金利タイプの選択肢は、変動金利と固定金利選択型しかなく、全期間固定金利は選べません。

参照：

りそな住みかえローン│住宅ローン│りそな銀行

ローン残債がある家を賃貸にすると住み替えローンが組める？

住宅ローンの残っている家を賃貸物件にしても、住み替えローンを組めます。一部の金融機関やフラット35は、賃貸物件にすることでローン残債がないと判断するためです。

しかしながら、フラット35に限っては、賃貸物件を借りる人がいなければ住み替えローンを組めないため、注意が必要です。

ローン残債があっても名義を変えれば住み替えローンが組める？

ローン残債がある家の名義を変更することでも、住み替えローンを組めるようになります。ただし、新たな名義人が年収や勤務年数などの条件をクリアし、返済能力があると判断された場合のみです。

また、離婚などの特別な理由をのぞき、金融機関側はローンの名義変更を認めないため、実現できない可能性があります。

宅地建物取引士

三ヶ島和宏

残債があるときの住み替えは不動産会社選びが大切です

ローンを完済できずに住み替えるときは、信頼できる不動産会社に依頼し、今住んでいる家を高く売却してもらうことが重要です。高値で売却できれば住宅ローンをすべて返済でき、高金利になっている住み替えローンを利用しなくてもよいかもしれません。
不動産会社を選ぶときは、査定額やこれまでの実績や得意な地域、担当者の対応など総合的な観点からチェックすることをおすすめします。会社選びに失敗するとスムーズに家を売却できない可能性もあるため、時間をかけて入念に選ぶようにしましょう。
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事前に住み替えローンのシミュレーションを！

住宅ローン残債があっても、残債分と新居の購入代金を合わせて借り入れできる住み替えローンを利用すれば、住み替えできます。ただし、住み替えローンは、通常の住宅ローンよりも審査が厳しく、また金利が高めになっているため、注意が必要です。

住み替えローンを上手に利用するためには、事前に返済をシミュレーションすることが重要です。家を高く売却できれば月々の返済負担が減るため、信用できそうな不動産会社に売買を依頼しましょう。

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