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マンション売却の9つの注意点|流れや費用・よくある失敗例をご紹介

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2022.11.10
2022.11.10
マンションの売買契約をしている男女

マンション売却を検討するとき「税金などの費用はいくらかかる?」「失敗したらどうしよう」「大変そう」と疑問や不安を感じる方も多いでしょう。マンション売却は大きな額のお金が動くため心配になるのも当然です。

そこでこの記事では、マンション売却の流れや費用、失敗事例紹介します。マンション売却を検討中の方はぜひ参考にしてください。

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マンション売却の流れ

ノートにTo Do Listを書かれている画像

まず、マンション売却の全体像を把握するために、売却までの流れについて解説します。マンション売却までの流れは以下の通りです。

 

  1. 相場を調べる
  2. 価格査定を受ける
  3. 不動産会社と契約する
  4. 売却活動をする
  5. 売買契約を結ぶ
  6. 引き渡しをする
  7. 確定申告をする

 

順に詳細を解説します。

①相場を調べる

マンション売却を検討し始める段階で、はじめにすることは、売却予定のマンションの相場を調べることです。相場を調べる方法は大きく分けて2つあります。

 

  • 売出し価格を調べる
  • 成約価格を調べる

 

売り出し中のマンション価格は「SUUNO」や「at home」などの不動産ポータルサイトで調べられます。エリアや面積、築年数などで物件を絞って類似物件を検索してみましょう。

個人で成約価格を調べるときは「土地総合情報システム」を活用します。土地総合情報システムは、国土交通省が提供するサービスで、誰でも簡単に取引価格を閲覧可能です。細かい条件設定もできます。

 

②価格査定を受ける

ある程度マンション相場が分かったら、不動産会社に価格査定を依頼しましょう。査定方法は「机上査定」と「訪問査定」の2種類あります。

机上査定は、不動産会社が類似物件の取引などを参考に査定する方法のため、メールなどでマンションの情報を伝えるだけで査定可能です。

一方、訪問査定は実際に不動産会社に来てもらい現地でマンションを確認して査定します。手間と時間はかかりますが、正確に査定できるのが特徴です。

 

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不動産の売却を検討中の方は、簡易査定にお申し込みください。wednesdayの簡易査定は、面倒な訪問は不要でオンラインのみで売却まで完了します。

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③不動産会社と契約する

査定額や不動産会社とのやり取りから、信頼できる不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼するための契約のことで、以下の3種類です。

 

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

 

詳細は後述しますが、3つのうち自分に合った契約を選べます。

 

④売却活動をする

売却予定のマンション図面や竣工時のパンフレットなどマンションの情報を不動産会社に渡し、不動産ポータルサイトに掲載したり独自営業したりと、売却活動がはじまります。

リフォーム歴も立派なアピールポイントになるため「いつどこをリフォームしたのか」不動産会社に伝えましょう。

また、内覧には積極的に立会います。内覧時に売主しかわからないマンションの魅力を伝え売却に繋げましょう。

 

⑤売買契約を結ぶ

売買契約時には、売買契約書の取り交わしだけでなく「手付金の受領」および「仲介手数料半額の支払い」もあります。

また、売却後にマンションの不具合や欠陥箇所が見つかれば、売主の費用負担が発生するため、事前にわかっている不具合や欠陥は、契約時に書面にて買主に告知しなければなりません。

無事契約を結べたら、マンション管理組合に報告しましょう。

 

⑥引き渡しをする

引き渡し時には、売主・貸主・不動産会社のほかに、司法書士・銀行担当者が立会い「残代金の受領」「登記手続き」「鍵の受け渡し」「残仲介手数料の支払い」などをおこないます。

引き渡しが終わるとマンション売却は無事完了です。

 

⑦確定申告をする

売却により利益が出た場合は、売却の翌年に確定申告し、譲渡所得税を納めなければなりません。譲渡所得税は、売却価格から経費を差し引いた分にかかる税金です。

確定申告の義務があるか判断するには、売却したマンションの取得費や減価償却費、売却にかかった費用などの経費を把握しておく必要があるため、これらの金額がわかる書類を準備しておきましょう。

また利益が出なかった場合においても、確定申告することで特例措置の対象となり、納税額を抑えられることがありため、売却時は利益の有無にかかわらず、確定申告することをおすすめします。

 

マンション売却の注意点

RISKのアルファベットが書かれた積み木に拡大鏡をあてている男性

マンションの売却には9つの注意点があります。注意点を理解しておかないと、相場より価格が安くなってしまったり、売却期間が長引いてしまったりと、満足のいく売却ができないことも。後悔しないためにも以下の注意点をおさえておきましょう。

 

  • マンション売却の相場は自分でも調べる
  • 査定は複数者に依頼する
  • マンション市場が活発な時に売る
  • マンションの売却期間はゆとりを持たせる
  • 不動産会社は会社の規模より担当者を重視して選ぶ
  • 媒介契約は自分に合うものを選ぶ
  • 相場価格を参考に最適な価格設定にする
  • 査定価格の根拠も確認する
  • 内覧前は徹底して掃除する

 

順に詳細を解説します。

 

マンション売却の相場は自分でも調べる

マンション売却を検討するとき、真っ先に不動産会社に査定を依頼する方も多くいます。しかし、それでは提示された査定価格が相場に合っているのか判断できません。

なかには「相場は〇〇円です」と説明してくれる不動産会社もありますが、すべてを信用するのは危険です。相場を自分で調べておくと、不動産会社の話を鵜呑みにすることなく、納得できるまでしっかりと説明してもらえます

 

査定は複数者に依頼する

査定は複数の不動産会社に依頼しましょう。一社のみだと比較対象がなく、本当に信頼できる会社なのか判断できません。また、自分で事前に相場を確認していたとしても、複数のプロ目線での見解を知ることは大切です。

マンション売却において売出し価格は、売却が成功するか失敗するかを決める重要項目のため、必ず複数の不動産会社に査定依頼しましょう。

 

■wednesdayの簡易査定

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マンション市場が活発な時に売る

マンション市場が活発でなければ、適正価格で売りに出したとしても売れません。とくに動きの少ない1月と8月は避けたほうがよいでしょう。

一年のうちマンション市場が活発なのは、新生活が始まる2〜3月です。転勤や入学、進学を機に引越しを検討する方が多いため、売れやすい時期といえます。

2〜3月に売るためには、前年の11月頃から相場調査したり査定依頼したりと動き始めましょう。

 

マンションの売却期間はゆとりを持たせる

売却期間にゆとりがないと、売却を急ぐあまり相場より低い価格交渉に応じてしまうなど、後悔することも多いです。

同じマンション内で条件の良い部屋が売り出されていたり、近隣に競合物件が売り出されていたりすると、予想していたより売却期間が長期化することも。

とくに、住み替えなどマンションの売却に期限がある場合は、早めに売却に向けて動き出し、売却期間にゆとりを持たせましょう

 

不動産会社は会社の規模より担当者を重視して選ぶ

規模の大きい不動産会社だと安心感はありますが、実際に売却活動するのは担当者。担当者の知識量や営業力は売却に大きく影響します。不動産取引に関する専門知識を持っているかは、国家資格でもある宅地建物取引士の保有有無で判断しましょう。

また、コミュニケーション力の高さと人柄の良さも重要です。やり取りする中で、親身に対応してくれる担当者は、疑問や不安があっても真摯に相談にのってくれるでしょう。的確かつ迅速に対応してくれる担当者だと安心です。

 

媒介契約は自分に合うものを選ぶ

媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類あります。

それぞれの違いは以下の表のとおりです。

  専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
自分で買主を見つける ×
依頼可能な会社の数 1社 1社 複数社
売主への報告頻度 1週間に1回以上 2週間に1回以上 報告義務なし
レインズへの登録義務 契約締結後5日以内 契約締結後7日以内 登録義務なし


専属専任媒介契約と専任媒介契約は「確実に売却したい方」「信頼できる不動産会社がある方」におすすめです。他社への依頼ができないため、十分な広告費をかけてもらえるなど責任をもって売却活動してもらえます。

一般媒介契約は「優良物件を持っている方」「周囲に知られずに売却したい方」におすすめです。自ずと買い手が集まる物件であれば、スムーズに売却できるでしょう。レインズへの登録義務がないため、周りに知られることもありません。

 

相場価格を参考に最適な価格設定にする

相場価格から離れた強気な価格設定にしたことで、売却に時間がかかってしまうことも少なくありません。

売却に時間がかかってしまうと「売れ残り」のイメージがつき、より売れなくなることで、最終的に相場より低い金額での売却になってしまうこともあります。

はじめから適正価格で売り出すことで、値下げ交渉もなく短期間で売却できるため、相場から離れすぎている価格にならないよう気を付けましょう。

 

査定価格の根拠も確認する

査定価格を提示された時は、必ずその根拠を確認しましょう。複数社に査定依頼した場合、査定額が高い会社に依頼したくなりますが、査定価格が高くても売却活動していくなかで、結局売れずに値下げすることもあります。

本当にその価格で売れるのか、きちんと考えられて設定された価格なのか確認することで、信頼できる不動産会社かどうかまで判断できるため根拠の確認は不可欠です。

 

内覧前は徹底して掃除する

内覧は売却に繋げるチャンスです。購入後にリフォームやクリーニングを入れるとしても、内覧の際に散らかっていたり汚かったりする物件はイメージが悪く、購買意欲を掻き立てません。

逆に、きれいに整頓され掃除が行き届いている物件は、それだけで印象がアップし、魅力的にみえるものです。少しでも物件の魅力が伝わるように、売主として最善を尽くしましょう。

 

マンション売却にかかる費用

電卓を使ってマンション売却にかかる費用の説明をしている人

マンション売却には以下4つの費用が掛かります。直前で慌てないためにも計画的に準備しておきましょう。

 

  • 仲介手数料
  • 譲渡所得税
  • 登記費用
  • 印紙代

 

以下で詳細を解説します。

 

仲介手数料

仲介手数料は仲介した不動産会社に支払う手数料で「売買契約時」と「引き渡し時」の2回に分けて支払います

仲介手数料は売買価格によって上限額が定められており、計算方法は以下の表の通りです。

売買価格 仲介手数料上限額
400万円以下 18万円
400万円超 売買価格×3%+6万円

あくまでも上限額のため、この計算結果よりも低くなる可能性もあります。

 

譲渡所得税

譲渡所得税は、マンション売却により利益が発生した場合に、その利益にかかる税金で「所得税(復興特別所得税※2037年まで)」「住民税」の2つです。利益がでなければ、譲渡所得税は課されません。

税率はマンション所有期間によって異なるため、以下の表をご覧ください。

所有期間 所得税(復興特別所得税) 住民税 合計
5年以下 30%(0.63%) 9% 39.63%
5年超 15%(0.315%) 5% 20.315%

譲渡所得税を節約したい場合は「5年」がキーワード。5年を境に半額近く節税できます。

 

登記費用

マンション売却における登記費用は「登録免許税」と「司法書士報酬」の2つです。

売主は支払う登録免許税は「抵当権抹消登記」および「住所変更・氏名変更登記」。金額はそれぞれ「不動産の個数×1,000円」で計算します。

不動産の個数は、マンションと土地の合計数です。土地は2筆になっていることもあるため、登記簿で確認しておきましょう。

司法書士報酬は、1万円程度が相場です。

 

印紙代

印紙代は課税文書の作成者が納める税金です。不動産売買においては「不動産売買契約書」が課税文書に該当します。印紙税額は売買価格により異なり、以下の表のとおりです。

売買価格 税率※令和6年までの軽減措置適用
100万円超~500万円以下 1,000円
500万円超~1,000万円以下 5,000円
1,000万円超~5,000万円以下 10,000円
5,000万円超~1億円以下 30,000円
1億円超~5億円以下 60,000円

契約書に上記の額の収入印紙を貼付のうえ、消印をすることで納税します。

 

マンション売却でよくある失敗例

悩んでいる女性

マンション売却でよくある失敗例は不動産会社に任せっきりになってしまうこと

たとえば、不動産会社からの定期的な活動報告をただ待っているだけだと、担当者とのコミュニケーション不足が生じ、売却に向けた柔軟に戦略がたてられません。

結果的に売却期間の長期化に繋がるため、疑問・不安・提案などがあれば、遠慮せずに自ら積極的に担当者に連絡しましょう。

また、内覧時の対応も重要になります。物件の概要は不動産会社が説明しますが、近隣住民との関係性や地域の情報など、住んでいるからこそわかる物件の魅力があるはずです。

自ら魅力を伝えることで、説得力が増します。伝え忘れを後悔しないためにも、事前に伝えることを考えておきましょう

 

注意点に気をつけて円滑な売却活動を

マンションの売却は、売却までに時間がかかったり大幅に値下げしたりと、なかなか思うようにいかないことも多くあります。円滑な売却活動をするうえでとくに大事なのが、不動産会社(担当者)選び。

信頼できる不動産会社と出会えれば、価格設定や売却時期、内覧時の対応などもフォローしてもらえるでしょう。そのためにも、査定依頼は1社に絞らず複数社に依頼し、比較検討してください。

この記事を参考に、注意点に気を付けて円滑な売却活動で、満足のいく売却を目指しましょう。

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