マンションを売却したときに、手元にどれくらいの利益が残るのか気になっている方も多いのではないでしょうか。
本記事では、マンション売却で利益を出すコツや利益の計算方法を解説します。利益が出たときの節税対策についても解説しているので、マンション売却の際は参考にしてください。
マンションの売却益が下がる原因
マンションを売却する際、売り出し価格を設定しますが、実際に売主が受け取る金額は大きく下がってしまう可能性があります。
まずは、マンション売却の利益が下がる原因について解説していきましょう。
原因①税金がかかりすぎている
マンションを売却する際、さまざまな税金がかかります。マンションを売却して譲渡所得がプラスになると、譲渡所得税が必要です。譲渡所得税の税率はマンションの所有期間によって異なりますが、約20％～30％の税率が課されます。
また、マンションの抵当権抹消手続きを行う場合は、不動産1件につき1,000円の登録免許税を支払わなければなりません。
原因②買主の値下げ要求
マンションの売買では、売主と買主の自由なやり取りが認められています。しかし、購入希望者が契約前に値下げ要求を行うケースも少なくありません。
スムーズに売却活動を進めるためには、ある程度の値下げ要求を受け入れることも大切です。
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マンション売却で利益儲けを出すコツ
なるべくマンションを高値で販売して利益を出したいですよね。以下から、マンション売却で儲けを出すコツを解説します。
コツ①立地を考えてマンションを購入する
これからマンションを購入する方は、駅や商業施設が近いなど、立地の良いマンションを選びましょう。築年数が10年以上のマンションも立地が良ければ、高値で売却可能です。
立地が良いマンションでも、マンションの管理体制が悪く、修繕が行われていなければマンションの価値は下がります。立地だけではなく、マンションの管理体制も確認しておきましょう。
コツ②2～3月に売却する
マンションは需要が高まる2～3月に売却しましょう。2～3月は新生活に向けてマンションの購入希望者が増加する傾向にあるため、希望売却価格で売れやすくなります。
2～3月を狙ってマンションの売り出す売主も多いため、遅くとも12月までに仲介を依頼する不動産会社を選んでおきましょう。
コツ③築10年以内に売却する
マンションは、築10年を超えると修繕が必要になることが多いです。修繕費が高額になる可能性もあるため、修繕費がかかり始める10年以内にマンションを売却しましょう。
また、マンションの価値は10年を超えると購入時より20％ほど価格が落ちてしまいます。
コツ④内覧時の印象を良くする
内覧時の印象を良くすることで、希望売却価格で売却できる可能性があります。内覧時に水回りやベランダが汚れていると、汚れを理由に値下げ要求や、購入が見送られるケースも少なくありません。
汚れが気になる部分は事前に掃除しておき、買主が購入後の生活を思い描きやすいようにしておきましょう。また、内覧時は買主がリラックスして家の中を見れるように、売主はもてなしする必要はありません。
コツ⑤信頼できる不動産会社に依頼する
信頼できる不動産会社に依頼することも大切です。売りたいマンションがあるエリアに精通している不動産会社は、ターゲット層や競合物件を把握しているため、適正価格でマンションを売り出すことができます。
また、複数の不動産会社から査定を受けて、売却価格の相場を把握することも大切です。1社だけではなく、少なくとも3社以上の不動産会社に査定を依頼しましょう。
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マンションの売却利益の計算方法
ここからは、マンションの売却利益を計算する方法を解説します。マンション売却で利益を得るためには、税金や手数料の計算方法を把握しておくことが大切です。
方法①譲渡所得税を計算する
マンション売却で譲渡所得がプラスになった場合は、譲渡所得税がかかります。譲渡所得は、譲渡価格-取得費-売却費用で計算可能です。
方法②仲介手数料を計算する
マンションの売却を不動産会社に依頼する場合は、仲介手数料を支払わなければなりません。不動産会社によって、仲介手数料は異なりますが、以下のように上限が設定されています。
|
マンションの売却価格 |
仲介手数料（上限） |
|
200万円以下 |
売却価格×5％+消費税 |
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200万円超400万円以下 |
売却価格×4％+2万円+消費税 |
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400万超 |
売却価格×3％+6万円+消費税 |
マンションの売却価格が200万円以下の場合の仲介手数料の上限額は、売却価格×5％+消費税で算出可能です。
マンションの売却価格が200万円超400万円以下の場合は売却価格×4%+2万円+消費税、400万円を超える場合は売却価格×3%+6万円+消費税で計算しましょう。
方法③印紙税を計算する
印紙税は、契約書や領収書などの特定の文章に課せられる税金です。マンションの売買契約書に収入印紙を貼り付けて納付を行います。
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契約金額 |
税額 |
|
100万円超500万円以下 |
2,000円 |
|
500万円超1,000万円以下 |
10,000円 |
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1,000万円超5,000万円以下 |
20,000円 |
|
5,000万円超1億円以下 |
60,000円 |
印紙税は、マンションの契約金額によって異なります。契約金額が100万超500万円以下の場合は2,000円、500万円超1,000万円以下の場合は10,000円の印紙税が必要です。
マンション売却で利益が出たときの節税対策
マンション売却で利益が出た場合、譲渡所得税を支払わなければなりません。ここからは、マンション売却で利益が出たときの節税対策について解説します。
対策①3,000万円特例控除を利用
3,000万円特別控除とは、マンション売却によって発生した利益から、3,000万円分を非課税とする制度です。
マンション売却の利益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税を支払う必要はありません。
対策②10年超所有軽減税率の特例を利用
マンションの所有期間が10年を超えている場合、10年超所有軽減税率の特例が利用できます。10年超所有軽減税率の特例は、譲渡所得税を算出する際に軽減税率が適用される特例です。
譲渡所得が6,000万円以下の部分の所得税は10.21%、住民税は4%で計算します。譲渡所得が6,000万円超えの部分の所得税は15.315%、住民税は5％の軽減税率が適用されることを覚えておきましょう。
売却しても利益にならないマンションの特徴
マンションを売却しても高い利益を望めないケースも少なくありません。ここからは、売却しても利益にならないマンションの特徴を解説していきましょう。
特徴①事故物件
事故物件は、売却の際に買主に開示しておく必要があります。事故物件は購入希望者が現れにくいため、売却時のデメリットになるでしょう。
特徴②過疎化が進む地域にあるマンション
将来性を考慮してマンションを購入する方も少なくありません。そのため、周辺エリアが発展する予定のない過疎地域にあるマンションは、売却しても利益にならないことが多いです。
特徴③築年数が古いマンション
築年数が経過しているマンションは、売却価格が安くなる可能性が高くなります。築年数が古いマンションは、購入後にリフォームやリノベーションを行わなければならないため、購入希望者が現れないこともあります。
マンションを売却する際は手元に残る利益を確認しよう！
マンション売却で利益を出すコツや利益の計算方法について詳しく解説しましたが、いかがでしたでしょうか。
マンション売却で利益を出すためには、不動産会社選びや売却するタイミングが大切です。手元に残る利益の計算方法を確認し、適正な価格でマンションを売却しましょう。
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