マンション売却を検討しているものの、何にどれだけの費用がかかるのかわからない、と不安な方も多いのではないでしょうか？
マンションの売却には仲介手数料のほか、さまざまな費用がかかるのが事実です。
今回はマンション売却にかかる費用とその内容について詳しくご紹介します。
準備もスムーズになるので知識を深めておきましょう。
マンション売却の仲介手数料はいくらかかる？
マンション売却には専門分野である不動産会社の仲介が必須です。仲介手数料は不動産会社が販売活動や各種手続きなどの代行費用となります。
ここではどのように計算されるのか、いつ支払うのかを確認しておきましょう。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料はマンションの売却価格による料率によって計算され、売却価格が高くなればその分仲介手数料もかかります。
なお、仲介手数料は法的に上限が定められており、定められた計算式で算出することが可能です。
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仲介手数料 ＝ (売買価格 × 3%＋6万円) ＋ 消費税 |
例として、売却価格が1000万円だった場合を計算してみましょう。
計算式にあてはめると「1000万円×3%＋6万円＋消費税＝39万6千円」となり、仲介手数料として39万6千円を不動産会社に支払います。
仲介手数料はいつ支払う？
仲介手数料は売買契約が成立したときに支払う成功報酬型です。
よって、不動産会社は売買活動を行っていたとしても、物件の売買が成立しなければ費用を請求することはできません。
仲介手数料は売買契約時に費用の半額を、物件の引き渡し時にもう半額を、と2回に分けて支払うのが一般的です。なお、現金か振込での支払いとなりますので預金残高や振込の限度額を前もって確認しましょう。
その他の必ずかかる5つの費用と概算
仲介手数料のほかに、必ずかかる費用が5つあります。
- 抵当権抹消登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
- 印紙税
- 住所変更登記の費用
- 引っ越し費用
- 住宅ローンの一括返済の手数料
中には普段あまり聞きなれないもの、見落としがちなものもありますので、ここでしっかりと確認しておきましょう。
抵当権抹消登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
不動産を購入する際、所有権と抵当権を登録する必要があります。このうちの抵当権とは、住宅ローンを組むときに不動産へ設定する担保のことです。
よって、そのときの住宅ローンが完済もしくは残っている場合でも、不動産を売却する際には登録している抵当権を抹消する必要があり、その手続きに登録免許税がかかります。
登録免許税は不動産1つにつき1,000円ですが、注意点は建物と土地を分けて数えることです。戸建ての場合、建物1つ・土地1つと換算し不動産は計2つということになります。
マンションの場合も同様に、マンションの部屋が1つ・土地が1つと数え、計2,000円が登録免許税としての費用です。
この抵当権抹消の手続きは自分で行うこともできます。仮に司法書士に依頼した場合、登録免許税に加え司法書士報酬として支払う費用は5,000円～10,000円ほどです。
印紙税
マンションを売却する場合、「不動産売買契約書」という課税文書を作成する必要があります。この課税文書を作成した際に課せられる国税が印紙税です。
費用の相場は1万円～3万円ほどで、マンションの売却価格によって変動します。
住所変更登記の費用
所有していたマンションを売却し新たな場所に引っ越しをする場合は「登記簿上の所有者が転居する」という扱いになります。この登記簿上の住所変更は2021年から義務化されていますが、自動的に変更されることはないので手続きをしなくてはなりません。なお、2年以内に手続きをしないと5万円以下の罰則となります。
ご自身で行うこともできますが準備の手間と時間がかかるため、専門である司法書士に依頼することが可能です。費用総額は2万円ほどになりますが、必要な書類を用意して依頼したあとは待つだけなのでさまざまな手続きがあるなかでの負担は減るでしょう。
引っ越し費用
マンション売却をするならば、当然新しい住まいへの引っ越しも必要です。家財道具の移動など、引っ越し自体は4人家族で10万円～15万円が相場となります。
ただ、引っ越しの繁忙期である1月～3月はどの業者も料金が上乗せされることがほとんどです。また、新居購入のタイミングが早すぎると売却前のマンションと新居の2重で住宅ローンを支払うことになります。
住宅ローンの一括返済の手数料
住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、売却代金がローンを上回ったら一括返済することが可能です。ただ、一括で返済額を指定口座に入金するだけでは完了しないため、事前に所定の手続きを行い、一括返済の手数料が必要になります。
この手数料は多くの金融機関で33,000円に設定されているのが一般的です。インターネットや窓口など、受付によって費用が異なりますので、一括返金の手続きを申請する際に確認しておきましょう。
翌年以降かかる費用
「無事に売却できて一安心…と思っていたら翌年の税金に驚いた」という声を多く聞きます。翌年以降かかる費用としての税金は以下の3つです。
- 譲渡所得税
- 住民税
- 復興特別所得税
焦らないためにも確認しておきましょう。
譲渡所得税
マンションを売却し利益を得るとその金額に応じて所得税・住民税が課せられます。これらの税を総称したものが譲渡所得税です。
この譲渡所得税は事業所得や給与所得とは切り離して税額を計算する分離課税方式となり、マンションの所有期間によって税率が変わります。
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5年以下の短期所有 |
所得税30.63％ |
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5年以上の長期所有 |
所得税15.315％ |
住民税
住民税も同様に、マンションの所有期間によって税率が変わります。
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5年以下の短期所有 |
住民税9％ |
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5年以上の長期所有 |
住民税5％ |
よって、所得税と合わせるとそれぞれ39％、20％と税金がかかる計算です。
なお、これら譲渡所得税には特別控除がありますので、また後ほど解説します。
復興特別所得税
復興特別所得税とは2011年に発生した東日本大震災の復興に必要な財源を確保するための特別税で、2013年から始まり2037年まで所得税に上乗せして徴収されるものです。
先ほど解説した譲渡所得税も、この復興特別所得税の課税対象となります。なお、税率は2.1％(年)です。
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かかるかもしれない費用
これまでは売却の際に必ずかかる費用と税金を解説してきましたが、マンションの内装状況や売却のタイミングによってかかるかもしれない費用があります。
- ハウスクリーニング代
- 水道光熱費
それぞれ見ていきましょう。
ハウスクリーニング代
例えば同じマンションの部屋でも、綺麗な状態の部屋のほうがやはり高く評価され人気です。ハウスクリーニングを行うことで物件の価値が高まり早く売却できることがあります。売却においてハウスクリーニングは義務ではありませんが、プロに頼んで済ませておいたほうが後の売却活動もスムーズです。
特にキッチンやお風呂などの水回りは費用対効果が高いので、何社か比較して行うといいでしょう。
水道光熱費
売却するマンションの水道光熱費は、買主に物件を引き渡し名義変更を行うまでは売主が支払うのが一般的です。特に電気に関しては、内見時に照明がつかない・エアコンなどの空調が止まってしまっている状況での売却活動は厳しくなります。また、売買が成立したあとでも引き渡しまでの期間に買主が家具配置のために間取りを測りに来ることもあり、その際にはやはり電気と水道は必須になるでしょう。
税金を抑えるための方法
これまで解説してきた通り、売却にともないさまざまな税金が課せられます。
以下から税金を抑える方法をご紹介しますので、ぜひチェックしてください。
譲渡所得税の特別控除
譲渡所得には一定の条件を満たすことで所得を減額し、税金の負担を軽減できる特別控除制度があります。特別控除額は最低100万円、最高5,000万円です。7つのケースによって金額が変わりますが、マンション売却に関係するケースを次で解説します。
3,000万円特別控除
譲渡所得税の特別控除のなかでも代表的なもので、マンション売却の多くのケースに関係するのが3,000万円の特別控除です。
仮に、売却し1,000万円の譲渡所得が発生した場合、この3,000万円の特別控除が適応されれば所得税や住民税を納める必要がなくなります。
主な条件は以下の表の通りです。
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この特別控除は投資用のマンション、別荘としてのマンション売却には対象外となります。また、所有者が老人ホームなどに入居している場合には住居用のマンションとして認められず特別控除が受けられないケースもありますので注意が必要です。
マンション売却の際に必要な費用をよく知ろう
ご紹介してきた通り、マンション売却には実に多くの費用がかかります。
また、それぞれマンションの構造や所有年数によって税率が変わるので自分では明確な金額が出しにくいものです。
だからこそ、売却にともなって必要な費用、または発生するかもしれない費用について調べておきましょう。まったく知らなかったというよりも知識があったほうが安心してプロにも相談でき、売却までの流れが掴みやすくなります。
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