家の売却には、どのような税金がかかるのかとお悩みの方も多いでしょう。
家の売却で必ず課税される税金は、印紙税や登録免許税です。売却して利益が出た場合には、譲渡所得税や復興特別税がかかります。
この記事では、譲渡所得税の計算方法や、利用できる特例控除を解説しますので、ぜひ最後までお読みください。
家の売却で必ずかかる税金は？
家の売却で必ずかかる税金は、以下の3つです。
- 印紙税
- 登録免許税
- 仲介手数料などにかかる消費税
順番に解説します。
印紙税
印紙税とは、家の売買契約書に貼る印紙の費用です。印紙税は、家の売却価格によって異なり、平成26年4月1日から令和6年3月31日までに作成された売買契約書には、印紙税が軽減されます。
| 契約書の売却価格 | 基本となる税率 | 軽減された税率 |
| 100万円を超え500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
登録免許税
登録免許税とは、不動産の名義変更などの登記申請にかかる税金です。土地と建物のそれぞれの評価額×2.0％で計算します。評価額は、毎年春頃に役所から届く固定資産税の納税通知書で確認可能です。
その条件とは築25年以内の住宅か、耐震基準に適合する中古住宅のどちらかに当てはまることです。
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仲介手数料などにかかる消費税
仲介手数料や司法書士に登記を依頼した手数料に、消費税が10％課税されます。住宅ローンは全て返済しないと、家を売却できません。住宅ローンを繰り上げ返済するときの手数料にも消費税が10％かかります。
場合によってかかる税金は？
家を売却して利益が出た場合には、以下の3つの税金が課税されます。
- 住民税
- 所得税
- 復興特別税
順番に解説します。
住民税
住民税の税率は、売却した家を所有した年数によって異なります。
- 5年以内の短期所有の場合：9％
- 5年を超える長期所有の場合：5％
家を売却したときの住民税は、売却した次の年の6月から1年間に分割して支払います。
所得税
所得税の税率は、売却した家を所有した年数によって異なります。
- 5年以内の短期所有の場合：30％
- 5年を超える長期所有の場合：15％
復興特別税
復興特別税は、東日本大震災から復興するために課税される税金です。個人の所得税に、所有年数に関わらず2.1％の税率を掛けて計算します。
【5年以内の短期所有の場合】
30%（所得税率）×0.021％=0.63%
【5年を超える長期所有の場合】
15%（所得税率）×0.021％=0.315%
譲渡所得税の計算方法
住民税と所得税、復興特別税は、譲渡所得に対して課税されます。譲渡所得は、以下の式で計算します。
| 譲渡所得＝収入金額ー取得費ー譲渡費用（ー特例控除額） |
収入金額とは、家の売却金額を指します。取得費とは家を購入したときの費用で、家の購入代金の税金などです。譲渡費用とは、家を売却するための費用を指します。
たとえば、売るときの不動産会社に支払う仲介手数料や印紙税などの税金です。
家の売却で利用できる特例控除とは？
家の売却で利用できる特例控除は、以下の6つです。
- 居住用財産の3,000万円特例控除
- 居住用財産売却による軽減税率の特例
- 特定の居住用財産の買い換えの特例
- 取得費加算の特例
- 相続した空き家の3,000万円特例控除
- 小規模宅地の特例
適用されやすい特例から解説していきます。
居住用財産の3,000万円特例控除
居住用財産の3,000万円特例控除とは、自宅を売却した場合に、譲渡所得から3,000万円控除されることを指します。控除を受ける主な条件は、以下の通りです。
- 自宅を売却すること
- 住まなくなったときは3年以内に売却すること
- 売主と買主が夫婦や兄弟などの特別な関係でないこと
居住用財産売却による軽減税率の特例
居住用財産売却による軽減税率の特例とは、居住用財産の3,000万円特例控除を利用した場合でも、譲渡した利益があるときに使える軽減税率のことです。
ただし利用するには、家を所有した期間が10年を超えていなければなりません。利用した場合の軽減税率は、以下の通りです。3,000万円特別控除した後の譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分と、6,000万円を超えている部分の2つに分けて、計算します。
| 所得税 | |
| 3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分 | 10％ |
| 3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち、6,000万円を超えている部分 | 15％ |
特定の居住用財産の買い換えの特例
特定の居住用財産の買い換えの特例は、自宅を買い替えて発生した利益にかかる税金を繰り越す特例です。特例を利用するには、令和5年12月31日までに自宅を売らなければなりません。新しい自宅の購入金額が、自宅の売却価格より上回ると、繰り越しされます。
ただし、課税の先送りのため、将来新しい自宅を売却するときに、今回の特例を受けた分を支払わなければなりません。
取得費加算の特例
取得費加算の特例は、相続した自宅を売却したときに、相続税の一定額を譲渡所得の取得費に加算できる特例です。利用すると、譲渡所得が減り、住民税と譲渡所得税、復興特別税が軽減します。利用するには、以下の3つの要件を満たさなければなりません。
- 相続や遺贈によって財産を受け継いだ者であること
- 家を受け継いだ人に相続税が課税されていること
- 家を相続税の申告期限から3年経つまでに売却していること
譲渡所得の取得費に加算される金額は、以下の計算式で求められます。
| 加算される金額＝相続税額×売却した家の課税価格÷（相続財産の課税価格＋相続財産の債務控除額） |
相続した空き家の3,000万円特例控除
相続した空き家の3,000万円特例控除とは、相続した家が自宅ではないときに、譲渡所得から3,000万円控除される特例です。適用するには、売却までの期間の条件と家の条件を満たさなければなりません。売却までの期間の条件は、以下の2つを満たす必要があります。
- 平成28年4月1日から令和5年12月31日までの期間で売ること
- 相続が開始した日から、ちょうど3年後にあたる日の年の12月31日までの間に売ること
たとえば、令和1年5月1日に相続が開始されたときは、令和4年12月31日までが売却の期限です。
家の条件は、以下の5つの要件を満たす必要があります。
- 相続開始の直前まで亡くなった方が住んでいた家であること
- 昭和56年5月31日以前に建築された家であること
- 区分所有建築物(マンション等)以外の家であること
- 相続開始の直前まで亡くなった方以外に誰も住んでいないこと
- 相続から売るときまで事業や賃貸に出さず、誰も住んでいないこと
参照：国税庁 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
小規模宅地の特例
小規模宅地等の特例は、相続した不動産の評価額を最大80％下げられる特例です。以下の条件のうちいずれかに当てはまると、小規模宅地等の特例が適用できます。
- 特定事業用宅地等
- 特定同族会社事業用宅地等
- 特定居住用宅地等
- 貸付事業用宅地等
参照：国税庁 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
特例控除を利用するときの2つの注意点
特例控除を利用するときには、2つの注意点があります。
- 控除の申請には確定申告する必要がある
- 住宅ローン控除と併用できない特例控除がある
順番に解説します。
控除の申請には確定申告する必要がある
特例控除を申請するには、確定申告をしなければなりません。申告すると、控除の対象になっているかチェックできます。家を売却してマイナスの利益が出た場合でも、特例控除が利用できるケースがあるため、確定申告をしたほうがよいでしょう。
住宅ローン控除と併用できない特例控除がある
住宅ローン控除と、併用できない特例控除があります。住宅ローン控除は、10年以上のローンを組んだ場合に、最大10年間にわたって所得税から控除されることです。
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家の売却にかかる税金や特例控除を知って、節税しよう！
家の売却で必ず課税される税金は、印紙税と登録免許税です。売却して利益が出た場合は、住民税や譲渡所得税、復興特別税の課税対象となります。家の売却に利用できる特例は、居住用財産の3,000万円特例控除や、取得費加算の特例などです。
ただし、利用するには確定申告が必要となります。また住宅ローン控除と併用できない特例控除もあるため、売却するときに不動産会社に相談しておきましょう。
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