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住宅ローン返済中だけど家を手放して引っ越したい!売却手順や注意点とは?

2022.11.18
2023.01.27
ローンのブロックとパソコンで入力する女性の画像
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宅地建物取引士
三ヶ島和宏
不動産業界歴20年。前職では、大手不動産会社でさまざまな不動産売買の仲介をしてまいりました。2店舗のセンター長を務め、今 ...続きを読む

住宅ローン返済中だけど、家を手放して引っ越したいと考えていませんか?返済中でも新しい家を購入できますが、ローンの残債を払いきれるのか事前に確認することが大切です。

この記事では、売却手順やローン中の家を売るときの注意点を解説しますので、ぜひ最後までお読みください。

 

cta-image-3  

 

売却をする前に現状を確認しよう

夫婦でローンの額を確認している画像

家を売却するには、住宅ローンの完済が必要です。完済できるかどうかは、以下の流れに沿って確認します。

 

  1. 住宅ローンの残債を調べる
  2. 家の売却価格を調べる
  3. 売却価格で住宅ローンを完済できるかチェックする

 

順番に沿って説明します。

 

①住宅ローンの残債を調べる

まずは、住宅ローンの残りの金額を調べましょう。銀行から毎年10月頃に送られてくる返済予定表でチェックできます

返済予定表がない場合は、金融機関で残高証明書の発行や、窓口やローンセンターでも残債を確認しましょう。窓口に行くときは、ローンを借りた人の身分証明書や、通帳やキャッシュカードなど返済する口座が分かるものを持参すると、スムーズに進みます。

 

②家の売却価格を調べる

売却価格で、住宅ローンの残りを支払いきれるか確認するために、複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。不動産会社によって査定の基準が異なり、数百万円の差額が出るためです。

査定を依頼する前に「REINS Market Information」を使って相場を調べておきましょう。不動産会社の査定額を、妥当か判断する材料となります。

参照:REINS Market Information

 

③売却価格で住宅ローンを完済できるかチェックする

売却価格と住宅ローンの残債を比べて、完済できるかチェックしましょう。ローンを売却価格で完済できても、査定額で売れるとは限りません。また諸経費で、売却価格からまとまった金額が差し引かれます。売却を決めたときには、不動産会社に家を売却した資金で住宅ローンを完済できるか相談しておきましょう。

また、家の売却価格では、住宅ローンを完済できない「オーバーローン」の場合もあります。オーバーローンのときには、売却資金だけでは足りないローンの残債を、自己資金などで補填しなければなりません。

 

オーバーローンの家を売る3つの方法

売却契約を結んで、握手をしている画像

オーバーローンの家を売る方法は、3つあります。

 

  • 自己資金で補う
  • 住み替えローンを使う
  • 任意売却する

 

簡単な方法から解説します。

 

自己資金で補う

住宅ローンの残債を、自己資金と売却代金を合わせて支払う方法があります。つまり、家の売却代金で払いきれない住宅ローンの残りを、貯金などで補って売却する方法です。

自己資金が足りない場合は、両親などに相談してみましょう。それでも足りない場合は、金融機関からローンを借りることになります。しかし、無担保のため審査が厳しく、借りられたとしても高金利になってしまうこともあるので注意が必要です。

 

住み替えローンを使う

住み替えローンを使って、住宅ローン残債を返済して売却する方法があります。住み替えローンとは、住宅ローンの残債を、新しい家の住宅ローンに合算できることです。

ただし、オーバーローンと新しい住宅ローンを合算するため、借入金額が大きく、審査が厳しくなります。

 

任意売却する

任意売却とは、住宅ローンを返せなくなった場合に、金融機関から同意を得て、不動産を売却することです。オーバーローンのときには、売却後の住宅ローンの残債をどのように返済するのか、金融機関と相談しなければなりません。本来は住宅ローンを完済できなければ、差し押さえられて、競売にかけられてしまいます。売却しても、ローンの完済が難しい場合の任意売却は、金融機関からあまり認められません。

 

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宅地建物取引士
三ヶ島和宏
専門家に相談しましょう
任意売却を利用するときは、安く売却されてしまう競落の前に専門家に相談しましょう。競落になってしまうと。任意売却はできなくなるので注意が必要です。
>>プロフィールはこちら

 

住宅ローン返済中の家を売却する費用

予算を計算する夫婦の画像

住宅ローン返済中の家を売却するには、以下の4つの費用がかかります。

 

  • 不動産会社に払う仲介手数料
  • 司法書士に依頼する費用
  • 譲渡所得税
  • 印紙税

 

順番に解説します。

 

不動産会社に払う仲介手数料

売却できた場合には、不動産会社に仲介手数料を支払うことが必要です。仲介手数料は上限が決められていて、以下の計算式を使って求めます。

仲介手数料の上限金額(税込)=(売却価格×3%+6)+消費税

この金額は上限の金額であり、実際の金額は不動産会社の見積もりを確認してください。

 

司法書士に依頼する費用

司法書士に、家と土地の所有権移転登記を依頼する費用がかかります。日本司法書士連合会のアンケートでは、関東地区の平均報酬額は41,219円です。

また、抵当権の抹消を依頼する費用は、関東地区の平均報酬額は15,613円です。

参照:日本司法書士連合会 報酬アンケート結果

 

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却して、利益が発生した場合にかかる税金です。譲渡所得の税率は、家を所有した期間で変わります。5年以内の場合は39.63%、5年を超える場合は20.315%です。

 

印紙税

印紙税は、不動産売買の契約書に貼る印紙代です。印紙税の金額は、家の売却価格によって異なります。2014年4月1日から2024年3月31日までは印紙税が軽減され、金額は以下の通りです。

家の売却価格

基本となる税率

軽減された税率

100万円超え500万円以下

2,000円

1,000円

500万円超え1,000万円以下

10,000円

5,000円

1,000万円超え5,000万円以下

20,000円

10,000円

参照:国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

 

■wednesdayの簡易査定

cta-image-3

不動産の売却を検討中の方は、簡易査定にお申し込みください。wednesdayの簡易査定は、面倒な訪問は不要でオンラインのみで売却まで完了します。

こんな方におすすめ:
・売却・住み替えを検討中の方
・今のお家がいくらで売れるか知りたい方

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住宅ローン返済中の家を売却するときに利用できる3つの特例控除

喜んでいる家族の画像

住宅ローン返済中の家を売却するときに利用できる特例控除は、3つあります。

 

  • 居住用財産の3,000万円特例控除
  • 居住用財産売却による軽減税率の特例
  • 譲渡損失の売却特例

 

控除される金額が大きい特例から解説します。

 

居住用財産の3,000万円特例控除

居住用財産の3,000万円特例控除は、マイホームとして所有していた家を売却した場合に、譲渡所得のうち3,000万円が控除されることです。控除を受けるには、以下の主な条件を満たす必要があります。

  • 自分で住んでいる家を売却すること
  • 住まなくなったときは、3年以内に売却すること
  • 売主と買主が親子や兄弟などの特別な関係でないこと

 

参照:国税庁 マイホームを売ったときの特例 

居住用財産売却による軽減税率の特例

居住用財産売却による軽減税率の特例とは、居住用財産の3,000万円特例控除を利用しても譲渡した利益の税率が軽減されることです。ただし利用するには、家の所有期間が10年を超えていなければなりません。

3,000万円特例控除を利用した後の6,000万円以下の譲渡所得と、6,000万円を超えている譲渡所得の2つに分けて計算します。

 

 

譲渡所得税

3,000万円特別控除をした後の譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分

10%

3,000万円特別控除をした後の譲渡所得のうち、6,000万円を超えている部分

15%

参照:国税庁 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

 

譲渡損失の売却特例

譲渡損失の売却特例とは、マイホームを売却した損失分を給料などの他の所得から控除し、源泉徴収額を取り戻せる特例です。オーバーローンのときにも利用できます。特例を利用する条件は、以下の通りです。

  • 自分が住んでいるマイホームを売却すること
  • 売却するマイホームが、売却する年の1月1日時点で所有期間が5年を超え、日本にあること
  • 売る前の年の1月1日〜売る次の年の12月31日までに、床面積が50㎡以上かつ日本にある家を買うこと

 

参照:国税庁 譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

 

住宅ローン返済中の家を売却する2つの注意点

ソファで考えている夫婦の画像

住宅ローン返済中の家を売却するには、抵当権を抹消する必要があり、諸費用もかかるので注意しましょう。それぞれ詳しく解説していきます。

 

抵当権を抹消する必要がある

家を売却するときには、抵当権を抹消する必要があります。抵当権とは、金融機関が住宅ローンを融資するときに、不動産を担保にする権利のことです。抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済しなければなりません。売却する前に、住宅ローンの残額を確認しましょう。

 

家を売却する諸費用がかかる

家を売却しても、売却した現金がそのまま入るわけではありません。仲介手数料や登記費用などの費用がかかります。仲介手数料の上限は、「売却価格×3%+6」で求められます。

たとえば、売却価格が2,000万円で売れた場合には、最大で66万円(税抜)かかります。まとまった額の諸費用がかかることを、頭に入れておきましょう。

 

売却のケース別の注意点

外を眺めている夫婦の画像

シチュエーションによっては、売却するときに注意が必要です。今回は、離婚の場合と買い替えの場合を解説していきます。

 

離婚の場合の注意点

離婚した場合は、住宅と住宅ローンの名義を確認しましょう。家を売ることができるのは、家の名義人です。一方で、住宅ローンの返済義務があるのは、住宅ローンの名義人です。それぞれの名義が、夫のみ、妻のみの単独名義なのか、夫婦共同名義なのかチェックしましょう。

 

admin-avt-16
宅地建物取引士
三ヶ島和宏
ローンは必ずしも分けて払う必要はありません
住宅ローンは、離婚したときの財産分与の対象です。しかし、契約によっては同額ずつ返済しにくいため、必ずしも分けて支払う必要はありません。
>>プロフィールはこちら

 

買い替えの場合の注意点

買い替えの時には、「売り先行」をおすすめします。売り先行とは、今の家を売ってから新しい家を買う方法です。安心して資金計画が立てられ、焦らずに売却ができるメリットがあります。しかし、デメリットとして、新しい家が見つかるまで仮住まいになる可能性も。

しかし、新しい家を買ってから売却する「買い先行」では、大きなデメリットがあります。そのデメリットとは、資金計画が立たず、焦ってしまい、相場より安く売ってしまうことです。売り先行をして、資金に余裕がある状態で売却しましょう。

 

トラブルなく売却しよう!

ローン中の家を売る時には、住宅ローンの残債と売却価格を事前に確認しましょう。家を売却する費用は、仲介手数料や譲渡所得税などがあります。住宅ローン返済中の家を売却するときには、居住用財産の3,000万円特例控除や、居住用財産売却による軽減税率の特例を利用して、節税に繋げましょう。抵当権の抹消や、家を売却する諸費用がかかることを頭に入れ、トラブルなく売却をしましょう。

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航空業界に2年間勤めた後、不動産が好きすぎて2021年にMUSUBUに入社。月間90本MUSUBUメディアのwednesdayとTSUNAGUの構成考案と執筆を務める。絶賛宅建勉強中のライター兼編集者。趣味はルームツアーのYouTube動画を見ること。

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