家の住み替えに複雑な手順があることをご存知でしょうか？今回は売り先行と買い先行のメリットとデメリットをご紹介します。また、ローンの残っている家を売って新居を買いたい場合や、自己資金なしの対策法もご紹介します。
知識を増やし、スケジュールや資金に余裕のある住み替えを目指しましょう。
住み替えの2つの方法
家の住み替えが決まると、最初に迫られる大きな決断は「新しい家を先に買うか」、「旧住宅を先に売るか」ではないでしょうか。不動産用語では前者を「買い先行」、後者を「売り先行」と呼びます。
ここでは買い先行、売り先行両者の特徴をご紹介します。どちらを選択すべきかは各世帯の状況や経済事情などによっても異なってきます。どちらが適しているか、その特徴を見て考えてみましょう。
買い先行の特徴
買い先行は、新しい家を購入して引っ越しをした後に、旧住宅を売却するという住み替えパターンのことです。
先に新しい家を買うので、まずはまとまった大きなお金がちゃんと準備できるのかが重要ポイントです。資金計画をしっかりと立てることができる人に向いています。
また、旧住宅は後から売却するため、引き渡しまで時間的に余裕があります。新しい家をじっくり探したい、旧住宅を納得いく形で売却したいなど、後悔の少ない住み替えを目指す方にお勧めです。
売り先行の特徴
文字通り今住んでいる家を先に売って、その後に新しい家を買う住み替えパターンが売り先行です。
旧住宅の売却によって新しい家にどれくらい資金を回せるかが計れるため、経済的なリスクが少なくなると言えるでしょう。また、買い先行の場合に比べて売り急ぐ必要はないため、高値で購入してくれる人をじっくり探すこともできます。
しかし新しい家に引っ越すまでの仮住まいや、居住したまま購入希望者の内覧に応じる必要があるなど、様々な不便があるのも事実です。
売却と購入の流れ
住み替えの2大行事とも言える売却と購入ですが、実際どのような流れで行われるのでしょうか。
ここでは売りと買い、どちらを先行するかに関わらず、「売却」と「購入」に焦点を当てて重要な流れをご紹介します。
売却の手順
一般的な不動産の売却の手順は以下の通りです。
- 不動産を査定してもらう（様々な不動産会社から相見積もりを取って比較する）
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ（依頼する不動産会社を決定する）
- 購入希望者の内覧や問い合わせに応じる（高い金額で購入してくれる人を探す）
- 購入希望者と売買契約を結ぶ（売却益を得ることができる）
- 家の引き渡しをして、引っ越しをする
自身の状況に合わせて、より高く売れるタイミングを見計らって動くのがポイントです。不動産会社の営業担当者の手腕によっても、売却価格は大きく左右されるでしょう。
購入の手順
不動産購入の手順は、次のような流れが一般的です。
- 物件を探す（不動産会社で中古住宅を探したり、分譲住宅の見学や注文住宅を検討する）
- 購入物件を決定する（たくさん見比べて好条件の物件を選択する）
- 売買契約を結ぶ（不動産会社や個人との契約）
- 住宅ローンを申し込む
- 入居する
資金計画に基づいて、理想に近い物件をなるべくリーズナブルに買えるように努めたいところです。そのためにはより多くの物件を見比べて、売主や不動産会社と上手に交渉することが重要です。
買い先行と売り先行、どちらを選ぶ？
今の自身の状況に照らし合わせてどちらの住み替えパターンが適しているかを考えてみましょう。その際に参考にしていただきたいのが、買い先行と売り先行のそれぞれのメリットとデメリットです。
金銭面や時間、労力など様々な視点で考え、メリットと感じられる項目が多い方を選ぶようにしましょう。今後の動きがよりスムーズになります。
買い先行のメリットとデメリット
先に新しい家を買う買い先行には、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。
買い先行のメリット
- 新しい家をじっくり探す時間がある
- 仮住まいを探す必要がない（旧住宅があるため）
- 旧住宅が高く売れやすくなる（新しい家に引っ越した後に売るので、ハウスクリーニングを入れて生活感のない綺麗な状態を見せられるため）
- 旧住宅の購入希望者見学に立ち会う必要がない（不動産会社が代わりに行うため）
買い先行のデメリット
- 先にまとまったお金が必要になる（旧住宅の売却益がまだ無いため）
- ダブルローン期間が発生する場合がある（新居の引っ越しから旧住宅が売却されるまでの間）
- 旧住宅がいくらで売れるか分からないまま新しい家を買うことになる（経済面で不安が残るため）
このようにメリットとデメリットをまとめると、買い先行はやはり経済的に余裕のある人向けの住み替えパターンであることがわかります。
売り先行のメリットとデメリット
旧住宅を売ることを先に行う場合のメリットとデメリットを確認しましょう。
売り先行のメリット
- 旧住宅の売却益があるので、新しい家を購入する際の資金計画が立てやすい
- 時間をかけて旧住宅を売れるので、高値で購入してくれる人を探せる（値下げ交渉されても弱気にならずに済む）
売り先行のデメリット
- 居住したまま購入希望者の内覧に応じなければいけない
- 週末の内覧希望が多いため、土日の休みが奪われてしまう
- 生活感丸出しの内覧だと、売れにくい場合が多い
- 売却後にすぐ新居に住めない場合は、仮住まいが必要になり費用がかかる（引っ越しも2回必要になる場合がある）
売却益は先に得られますが、売却までの道のりが長くなりがちで、仮住まいや引っ越しにかかる費用が高額になる可能性があるのが特徴です。
やっぱりおすすめは売り先行
買い先行と売り先行のそれぞれのメリット、デメリットを見てきましたが、やはり一番のポイントになるのはお金の面ではないでしょうか。
経済面のリスクを一番抑えられるのは「売り買いがほぼ同時に成立する」パターンです。売却益を得られるし、ダブルローンの期間も無く、引っ越しも一度で済むからです。しかし現実的にそれはなかなか難しいでしょう。
売り先行で進めつつ、売り買いが同時期となるような着地点のイメージを持ちながら、不動産会社の担当者とタイミングを見計らっていくことをお勧めします。
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住み替えにかかる費用はいくら？
住み替え時は旧住宅を売った際の売却益と、新しい家を購入する際の購入費の2種類の大きな金額が動きます。加えて、他にも様々な費用がかかることを知らないと後で大慌てすることに。
ここでは住み替え時の売却と購入に必要な費用について、項目ごとにご紹介しましょう。
売却に必要な費用
売却したら売却益をもらって終わりではありません。売主が負担する費用がいくつかあるので、必要な費用としてしっかり確保しておきましょう。
仲介手数料
売却を仲介してくれた不動産会社に仲介手数料を支払う必要があり、上限金額は「（売却金額×3％+ 6万円）＋消費税」です。
例えば2,000万円で売却したなら、「（2,000万円×3％+ 6万円）×1.1％」で72万6,000円が仲介手数料となります。
住宅ローン残債にかかる費用
売却した家にまだ住宅ローンが残っている場合、売却益を使って完済する際にかかる費用が2つあります。1つ目は抵当権抹消費用です。司法書士に手続きを依頼する場合がほとんどで、おおよそ2万円くらいです。
2つ目はローン完済手数料です。住宅ローンを借りている金融機関に対して繰り上げ返済をするための手数料ですが、金融機関や金利の種類、手続き方法などによって手数料が異なるため、金融機関に相談が必要です。
印紙税
購入者と不動産売買契約書を締結する際に収入印紙を貼って印紙税を納める必要があります。売買金額によって額が変わり、100万～500万円なら1,000円、500万～1,000万円なら5,000円、1,000万～5,000万円なら10,000円、5,000万～1億円なら30,000円となります。
購入に必要な費用
新しい不動産そのものにかかる費用以外にも、様々な負担があります。
仲介手数料
購入した不動産が中古の場合は、仲介の不動産会社に仲介手数料を支払います。計算式は売却の場合と同じで（購入金額×3％＋6万円）＋消費税です。
印紙税
こちらも売却時と同様の金額の印紙税を支払います。
登記費用
不動産を購入すると、所有者が不動産を登記しなければなりません。その際にかかるのが登記費用です。司法書士に依頼するのが一般的で、登録免許税と依頼料を合わせて20万円ほどかかると考えておきましょう。
不動産取得税
不動産を取得すると、この税金が発生します。「固定資産税評価額×原則4％」ですが、2024年3月31日までの取得の場合は、土地と建物に関しては3％の特例税率が適用されます。
住宅ローン手続き費用
借入契約時の印紙税、家に抵当権を設定するための抵当権設定費用（10万円前後）、金融機関に支払うローン手数料（金融機関によって異なる）があります。
住宅ローンが残っている場合の住み替え方法
売り先行の場合も買い先行の場合も、前の家の住宅ローンの支払いがまだ残っていると経済的に大きなネックになることは言うまでもありません。
売り先行の場合は、売却益で住宅ローンの残債を一気に支払ってしまえば良いですが、売却益だけで賄えないほど住宅ローンが残っている人もいるでしょう。また、買い先行の場合は前の家と新しい家のローンを同時に抱えることになる人もいます。
ここでは、残った住宅ローンの重荷を少しでも軽くするためのノウハウを4つご紹介します。スムーズな住み替えをするために大切なポイントですので、しっかり確認しましょう。
住み替えローンを利用する
一般的に、家のみならず車など何らかのローンが残っている場合は新しい家の住宅ローン審査は非常に通りにくくなります。しかし住み替えローンを利用できれば、前の家の住宅ローンの残債を、新居の新たな住宅ローンと合算して借り入れることができます。
自己資金を使わなくてもローンで返済できるので、資金計画に余裕が生まれます。
つなぎ融資を利用する
つなぎ融資は買い先行で売却益がまだ手元にない場合や、前の家のローンが残っている場合に、一時的に融資をしてくれる仕組みです。
資金繰りが間に合わない短期間（1年以内くらい）だけ融資を受けることができるので、その間にお金を工面することが求められます。
一括返済、無担保で借りられるため、通常の住宅ローンよりも金利が高くなりますが、返済のめどが立てられる人にとっては非常に有効な一時しのぎの融資です。
ダブルローンを組む
ふたつの住宅ローンを同時に借りるのがダブルローンです。買い先行の解説でも触れましたが、ローンが残っている前の家を持ったまま、先に新しい家を買ってしまった場合は、ダブルローンを組んでしばらくしのがなければいけません。
ダブルローンを組むのは条件が厳しいですが、年収に占めるローンの割合が30％を超えていないことや、旧住宅の売却益で残債を全額返済できる見込みがあることなどを満たせば、金融機関が了承してくれます。
家を賃貸に出す
買い先行の場合や、近くに間借りができる実家などがある場合は、ローンが残っている家を賃貸に出して、得た賃料で当面の住宅ローン残債を払うという手もあります。
しかし住宅ローンの種類や融資をする金融機関によっては、不動産の所有者が住んでいなければ住宅ローンを融資しないという条件付きのものもあるので、事前にしっかり確認する必要があるでしょう。
住み替えのコツを理解し、計画的に進めよう
いかがでしたか。売却と購入の順番や住宅ローンのこと、引っ越しなどなど、たくさんのハードルが一気に押し寄せる住み替えは、心身共に膨大なエネルギーを消耗します。
スムーズに住み替えを進めるためにも、資金計画や時間にも余裕をもって行動していきましょう。ファイナンシャルプランナーや不動産会社にも気軽に相談して、不明点をクリアにしながら準備を進めていくようにしましょう。
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