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築年数によるマンションの売却価格の変動は?タイミングごとの注意点や高く売るポイントをご紹介

2022.11.18
2022.11.18
下から見たマンション

マンションの売却価格は、築年数によって大きく変わります。築10年、築20年、築30年を含むマンションの相場の変動や注意点を5年ごとの表にして紹介します。他にも、高く売るためのポイントや古いマンションは売れるのか、についても解説していくので、ぜひ参考にしてください。

cta-image-3  

築年数の経過によって物件価格はどれくらい変わる?

マンションと資料

マンションの相場は、築年数によって大きく変わるので、5年ごとに分けて東京都の相場を紹介します。

築年数

相場

〜5年

7,252万円

〜10年

6,992万円

〜15年

6,362万円

〜20年

5,792万円

〜25年

5,025万円

〜30年

3,750万円

30年以降

2,865万円

 

この表から分かるように、築25年以降は急激に価格が下がります

 

参考:首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況 【2022年01~03月】

 

築何年のマンションが売り時?

電卓を叩く人

上の表からも分かるように、築5年未満は高値で売却可能です。しかし、築25年を超えると価格は急激に下がります。築10年から築25年の間はそれほど大きな差がありません。

マンションは基本的に12年ごとに大規模修繕工事が行われます。既に入居者している人は工場に積み立てをしていますが、買い手はこの時期に購入した場合、大きな出費に繋がることがあるため避けることが多いです。

そのため、修繕工事のタイミングを避けながら、築10年〜25年の間で売却するのがおすすめです。

 

築10年以内の築浅マンションを売る時の注意点は?

綺麗なマンションの玄関

築10年以内は高値で売却でき、5年以内だと新築と変わらない金額で売れることもあります。

しかし、売れにくかったりオーバーローンになる場合もあるので、注意が必要です。それぞれの場合について詳しく説明していくので、当てはまるか確認する際の参考にしてくださいね。

築10年以内は売れにくい

上の表からも分かるように、築10年以内のマンションは価格が安くなりにくいです。

そのため、中古で買わずに新築を買う人が多くなります。立地がよく共有部分の設備が整っているなど、アピールポイントがあれば売れやすいですが、そうでない場合は売れにくいでしょう。

「オーバーローン」の可能性がある

オーバーローンとは、売却価格よりも残っているローンの方が多いことを言います。

つまり、売却したお金でローンを返し切ることができないため、追加で支払う必要が出てくるのです。

そもそも、家を担保にローンを契約していることがほとんどなので、完済出来なければ抵当権が抹消できませんつまり、抹消出来なければ売却ができないということです。

事前にマンションの相場を調べ、ローンの残高を完済できるか確認してから売却するようにしましょう。

 

築20年のマンションは売り時?

古い玄関

最近では、築20年のマンションの需要が高くなっています。というのも、設備等に問題があることが少なく、あった場合も簡単に修繕ができることが多いです。

また、築年数が浅いマンションに比べて価格が下がります。そのため、手が出しやすく購入を検討する人が多いのです。

しかし、人気だから必ず売れるということはなく、売却する際に注意する点が2つあるので、紹介していきます。

修繕工事のタイミングを避けるのが大切

築20年のマンションは、ほとんどのマンションで大規模修繕工事が終わっています。また、次の工事までの期間がある事が多いです。そのため、入居してから積み立ての期間があり、大きな支出を心配する必要がありません。

しかし、小さな修繕工事はあるかもしれないので、修繕工事の予定を確認し、売却時にはきちんと告知するようにしましょう。

築20年以降価格は急激に下がる

築20年以降は急激に価格が下がります。最初に紹介した表では、25年を過ぎると1,000万円以上の値下がりです。

理由としては、多少のリフォームを必要とするマンションが多いことが挙げられます。特に劣化の激しい水回りは、パイプの交換など業者に依頼することが多いです。そうなれば、入居後に余計な費用がかかるので、マンション自体の価格を低くしないと売れなくなります。

しかし、事前にリフォームをしたからといって、高値で売却できるとはかぎらないので注意してくださいね。

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築30年以降のマンションは売れにくい?

売りに出されているマンション

築30年以降のマンションは売却価格が安いですが、売れにくいからというわけではありません。

  • リノベーションが必要
  • ローンが組めない場合がある

このような理由があるからです。反対に、この問題をクリアしているマンションだと売却できる確率が高くなります。

築30年以降はリノベーションが必要

築30年以降のマンションは設備が劣化していることが多いため、リノベーションが必要です。特に水回りや壁紙などは自分で修繕するのは難しいため、業者に依頼しなければなりません。

しかし、買い手によっては自分でするという方も多いです。そのため、売却前に自己判断で行わず、不動産会社に相談し、必要であれば行うようにしましょう。必要でなければ、売却時に買い手に欠陥部分の説明を必ずしてくださいね。

耐震基準のマンションはローンが組めない

旧耐震基準とは、震度5強の地震で建物が崩壊しないことや、修復可能な範囲での破損であることが定められていました。

しかし、1981年に改正され現在は震度6程度の地震に備えられているかという基準で新耐久基準が設けられています。

新耐震基準をクリアしていないマンションは、住宅ローンが組めません。1981年の改正なので、それ以降に建てられたマンションは全てクリアしています。築30年以降のマンションでも基準をクリアしているマンションもあるということです。

そのため、マンションの建てられた年を調べ、新耐震基準をクリアしているか確認してから売却しましょう。

 

築30年以上のマンションは売却できる?

壁のリノベーション

先ほども紹介したように、リノベーションや耐震基準などの問題をクリアしていれば築30年以上のマンションも売却できます。

自分でDIYをしたいと言う人も多いので、安く購入できる中古マンションは人気です。

売却前にリノベーションをするのは売れにくくなることがあるので、やめておきましょう。気になる場合は、不動産会社に相談してからして下さい。

 

マンションは築何年まで売却できる?

古いマンション

売却できるマンションに正確な決まりはありません。しかし、新耐震基準をクリアしていないマンションはローンが組めないので売れにくいです。そのため、築40年以上のマンションは売却が難しいことがあります。

築40年以上でも耐震工事等をして、基準をクリアしていればローンを組むことができるので、売却できる可能性は高いです。

 

築年数が古くても売却できるマンションの特徴

ビデオ通話での内覧

価格は安いですが、設備が古くなっているマンションは、リノベーションに費用がかかるので、売れにくいこともあります。つまり、設備が整っていれば売却できるということです。

他にも、古いマンションを売却するためのポイントを紹介するので、是非参考にしてくださいね。

設備が整っているマンション

マンション自体の設備が整っていれば、売れやすいです。エレベーターや駐車場などの共有部分が綺麗で使いやすいなどがあります。

特に駐車場は、ファミリーカーは停められるか、1部屋につき何台分借りられるのかなど分かれば売却しやすいです。

もし、マンションの駐車場がなければ、近くの月極駐車場を探しておくことでアピールポイントとしても使えます。

立地が良いマンション

立地がいいマンションは古くても売れやすいです。駅や学校、スーパーの近くは住みたい人も多いので需要が高くなります。

立地がいいと言える条件は30年ほど経っていてもあまり変わらないものです。そのため、古いマンションの方が立地がいい場合もあります。

駅までの距離や近くのスーパー、施設などをピックアップしてアピールポイントにしましょう。

 

マンションを高く売るには?

電卓と家の写真

マンションを少しでも高値で売却するためのポイントを紹介します。

どれも簡単にできることなので、ぜひ実践してみてくださいね。

内装をきれいにしておく

これは、内覧のときにとても重要なポイントです。買い手は中古で購入するとしても、綺麗な部屋を選びたいですよね。そのため、内覧の時にはしっかり部屋の中を掃除しておくようにしましょう。

しかし、綺麗にするためにリフォームをする場合は不動産会社と話し合ってから行うようにしてくださいね。反対にマイナスの印象を与える場合があります。

複数の不動産会社に査定してもらう

複数の不動産会社に査定を依頼することで、契約するときの交渉材料として使うことができます。

他にも、マンションの売却相場を知ることができるので、売却価格の設定に役立てることができますよ。

売却のタイミングを見極める

売却のタイミングは、簡単なようで難しいです。同じマンションの別の部屋が売却されているときは、焦らずにゆっくり売れるのを待ちましょう。少しでも早く売却するために、価格を下げるということはせず、他の部屋が売却されるのを待ちましょう。

また、修繕工事が予定されている場合は、積立金の値上げが考えられるので、そうなる前に売却するのがおすすめです。

 

築年数が古くても売れないわけではない

マンションから見た景色

上記で紹介したように、古いからと言って売れにくいということはありません。反対に、買い手の条件に合えば安く購入できるため人気です。

リノベーションや設備、立地によっては、相場よりも高値で売却できることもあります。

そのため、自分のマンションのアピールポイントをたくさん出せるよう、下調べしてから売却するようにしましょう。

 

タイミングを見計らって少しでも高くマンションを売却しよう!

マンションの売却相場を、築年数ごとに紹介しました。浅い築年数にも古い築年数にも注意点や高く売るためのポイントがあります。

古いからと売却を諦める必要はなく、売却できる可能性は高いです。売却前にはぜひマンションのアピールポイントを探してみてくださいね。

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