中古マンションの売却を考えた時に、流れや手数料を含む費用、相場が気になりますよね。
ここではさらに、築年数などの価格を判断する基準や売却時の注意点を加えて紹介します。利益が出た場合にかかる譲渡所得税など、税金についても解説しているので、ぜひ参考にしてください。
中古マンション売却の流れは？
中古マンションを売却する流れを以下のように分けて紹介します。
- 売却準備
- 売却中
- 売却後
それぞれにかかる期間は、売却準備に1ヶ月、売却中は半年ほどです。あくまでも目安なので、余裕を持って行動できるよう各段階に長めの期間を確保しておくようにしましょう。
【売却準備】査定・媒介契約
まずは、マンションの査定です。複数の不動産会社に査定を依頼して、より好条件で契約してくれるところと媒介契約をします。
その際に、サイトを使って一斉査定を行うのがおすすめです。その中でも好条件な会社に実際に部屋を見てもらいましょう。
納得できる金額の会社と、一般媒介契約を結びます。一般媒介契約とは、複数の会社と結べる契約なので、売却率が高くなりますよ。
【売却中】販売活動・売買契約
不動産会社と媒介契約を結んだ場合、販売活動をしてくれます。そのために必要なのが、写真の撮影や販売価格の決定です。
販売価格は売主が決められますが、高すぎると売れにくく、安すぎると利益が少なくなるので、相場付近で設定するようにしましょう。
また、写真や値段から内覧をしたいという人には、その場を設ける必要があります。都度部屋の中を掃除して、いい印象を与えられるようにするのが大切です。水回りは見る人も多いので、落ちない汚れ等は、業者に頼んでみてはいかかでしょうか。
【売却後】引き渡し・確定申告
買い手が決まれば、引き渡しです。居住中の場合は、引き渡し日までに引っ越しをしなくてはなりません。引き渡しが決まった時点で、引っ越しの準備をしましょう。
引き渡し日には、買い手と不動産会社、ローンを使う場合は双方の銀行員、司法書士が集まってお金のやり取りや、鍵の受け渡しが行われます。
確定申告をするのは、売却した次の年の2月〜3月です。
利益が出ても出なくてもするようにしましょう。どちらの場合でも、控除や特例が利用できます。
【2023年最新】中古マンションの相場はいくら？
2022年第2四半期の中古マンションの相場を紹介します。
|
首都圏 |
相場 |
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東京都 |
9,150万円 |
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愛知県 |
2,029.7万円 |
|
大阪府 |
2,664.2万円 |
|
福岡県 |
1,304.7万円 |
国土交通省が運営している、不動産取引価格情報検索をもとに、計算した結果になります。
全ての都道府県の売買記録が見れるので、ぜひ参考にしてください。
中古マンションの価格は上昇している
マンションの相場は、近年上昇傾向にあります。
上記と同じ、不動産取引価格情報検索をもとに計算すると、2019年の東京都の平均は4,205万円です。2022年第2四半期と比べると約5,000万円もの差があります。計算に含む物件が変わればこの差は変わるので、あくまで参考程度です。
また、ウッドショックにより新築マンションの価格が高騰しています。これらの影響により、中古マンションの価格が上昇しているのです。
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相場の調べ方
マンションの相場を調べるには、不動産取引価格情報検索を使って、似ている状態のマンションの値段を探します。
また、無料の一斉査定サイトを使うのもおすすめです。
中古マンションの相場はなにで変わる？
マンションの相場は、2つの項目で大きく変わります。
- マンションの立地
- マンションの築年数
この2つが変われば相場は大きく変わるので、似ている物件を探して相場を調べるようにしてくださいね。
マンションの立地
駅や学校、保育園、スーパーの近くは高値がつきやすいです。また、都心部と郊外でも大きく値段が変わります。
ほかにも、現在の日当たりだけではなく、数年後の日当たりも考慮していた方がいいでしょう。周辺の「都市計画法」を見ると、今後周りに大きな建物が建つかの確認ができますよ。
マンションの築年数
マンションの築年数はとても重要です。
築5年未満だと、新築とあまり変わらない価格で売却できます。反対に、築30年を超えると価格が一気に下落するので、売却を考えている方は、築25年までにするのがおすすめです。
売却時には、マンションの修繕工事のタイミングとずれるようにしましょう。
買い手は入居してすぐに修繕工事となると、費用が心配なため、避ける傾向にあります。そのため、修繕工事の後または、数年前に売却が売れやすいですよ。
売却にかかる費用は？
マンションを売却するためには、費用がかかります。
- 売却時にかかる費用
- 売却後にかかる費用
それぞれ細かく紹介していくので、ぜひ参考にしてください。
売却時にかかる費用・税金・仲介手数料
売却時にかかる費用は複数あります。不動産会社との契約時にかかる仲介手数料や税金、マンションの名義を変更するための登記にかかる費用です。
印紙税
印紙税は、売買契約書に貼ります。そのため、売主と買主のどちらかが払わなくてはならないものであり、どちらが払ってもいいです。
基本的に売買契約書は2枚作成するので、両者が半分づつ負担することが多いですが、費用を抑える場合は、1枚のみ作成してコピーを残しておくという方法もあります。
登記費用
ローンを組む際に不動産を担保としていた場合は、抵当権抹消登記が必要になります。これは、1つの不動産に対して1,000円です。
もう1つ、所有権移転登記があります。これは、不動産の名義人を変更するために必要なものです。登録免許税がかかり、「固定資産税評価額×税率」で求めることができます。
一括繰上返済手数料
売却時に住宅ローンが残っていれば、売却したお金で一括返済をします。その際にかかる手数料です。
こちらは、銀行によって違います。みずほ銀行や三菱UFJ銀行だと、ネットバンクを使えば手数料がかかりません。窓口や電話を利用した場合はかかります。
フラット35を利用していた場合は、インターネットからの返済で手数料が無料です。反対に、窓口で返済する場合は、期間短縮型で3,150円、それ以外の場合は5,250円かかります。
このように、銀行によって変わるので、事前に契約している銀行の手数料を確認しておきましょう。
売却後翌年にかかる費用・税金
マンションを売却して利益が出れば、税金を払わなくてはいけません。この税金を所得税と言います。利益が出なかった場合は支払う必要がなく、反対に控除が受けられるので必ず確定申告をしてください。
譲渡所得税
譲渡所得税は、「課税譲渡所得×税率」で計算することができます。課税譲渡所得とは、譲渡所得から控除を引いたものを指します。
税率は、保有期間が5年以下の場合39.63%、5年を超える場合20.315%です。
マンションの売却時に注意すること
マンションを売却する際に注意することを紹介します。注意点を事前に確認しておくことで、損をしたり期間が短く慌てるということを防げますよ。
複数の不動産会社で査定する
複数の不動産会社で査定することで、相場を知ることもできます。また、契約する不動産会社を決めるときに、手数料の交渉などをする材料としても使うことができますよ。そのため、出来るだけ複数の会社に依頼するようにしましょう。
■wednesdayの簡易査定
不動産の売却を検討中の方は、簡易査定にお申し込みください。wednesdayの簡易査定は、面倒な訪問は不要でオンラインのみで売却まで完了します。
こんな方におすすめ：
・売却・住み替えを検討中の方
・今のお家がいくらで売れるか知りたい方
事前に相場を調べる
相場を知らなければ、安すぎる価格設定になってしまい、利益が少なくなります。少ないだけでなく、損をすることもあるので、注意してください。不動産会社の情報を信じるのではなく、事前に自分で調べてから、査定を依頼するようにしましょう。
必要な書類は事前に揃えておく
マンションの売却には、複数の書類が必要です。不動産会社に問い合わせると、教えてもらえます。査定を依頼しようと考えているところには事前に確認しておきましょう。
取得までに時間がかかるものや、自分で作成する必要があるものがあります。書類が揃っていれば、売却がスムーズに進みますよ。
売却のタイミングを注意する
売却のタイミングはとても大切です。同じマンションで売却されている部屋があれば、それが売れてから売却するのがおすすめです。
競争相手がいないため、価格を下げる必要もなく売却できますよ。
水回りなどは特に見る人が多いので、自分で落とせない汚れはハウスクリーニングを利用するのがおすすめです。
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ポイントを押さえて中古マンションを少しでも高く売却しよう！
中古マンションを売却するときに大切なポイントや必要となる費用、相場について紹介しました。少しでも高値で売却できるよう、事前にしっかりと準備をするのがおすすめです。
ぜひこの記事を参考に、マンションの売却を進めていただけたらと思います。
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