マンションを売却したいけれど、入居者がいるからと売却を諦めている方も多いのではないでしょうか。
本記事では、入居者がいるマンションを売却する方法や、売却手順を詳しく解説します。マンションを高値で売却する方法や注意点もまとめているので、参考にしてください。
入居者がいるマンションは売却できる？
結論からいうと、入居者がいる賃貸中のマンションでも売却可能です。
入居者がいるマンションの所有権と賃貸権を買主に移転させることをオーナーチェンジといい、オーナーチェンジしたマンションはオーナーチェンジ物件と呼ばれています。
入居者がいるマンションを売却する3つの方法
入居者がいるマンションの売却方法は1つではありません。ここからは、入居者がいるマンションを売却する方法について解説します。
方法①賃貸中のまま売却する
入居者がいるマンションは、賃貸中のまま売却可能です。賃貸中のまま売却し、マンションのオーナーだけが代わることをオーナーチェンジといいます。
オーナーチェンジは、売主のメリットも多いため、比較的売却がスムーズ進み、入居者への立退料も発生しません。
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方法②入居者が退去してから売却する
入居者が退去してからマンションを売却する場合、投資用物件として販売するのか、マイホームとして販売するのか売主が自由に選択できます。
この売却方法は、入居者への立ち退き交渉が必要です。借地借家法において、正当な理由でない限り立ち退きを求めることはできません。また、入居者に立ち退きを依頼する際、立退料を支払う必要があるため、注意が必要です。
方法③入居者に売却する
マンションが気に入った入居者がいる場合、入居者にマンションを売却することも可能です。入居者に立ち退き交渉を行う必要もなく、スムーズに売却が進められます。
必ずしも入居者の中にマンションの購入希望者がいるわけではありません。買主もマンションの購入資金が必要となるため、長く住み続けている入居者に売却の相談をしてみましょう。
入居者がいるマンションを売却するときの手順
入居者がいるマンションを売却するためには、さまざまな手続きが必要です。
手順①入居者に意思を確認する
入居者がいるマンションを売却したい場合、はじめに入居者に意思確認を行います。入居者の退去予定の有無や、マンションの購入意思がないか確認しましょう。
退去予定の入居者がいる場合は、入居者が退去したタイミングでマンションを売却することで、トラブルを避けられます。
手順②不動産会社に査定を依頼する
入居者の意思確認ができたら、不動産会社に査定を依頼しましょう。入居者のいるマンションは、投資用物件として売り出されるため、査定方法が異なります。投資用物件の査定方法は、将来生み出されるであろう利益をベースに査定額を決定する、収益還元法です。
また、不動産会社に査定を依頼する場合は、最低でも3社以上に申込みましょう。複数の不動産会社に査定を依頼することで、売却価格の相場が把握できます。
手順③不動産会社と媒介契約を結ぶ
マンションの売却をスムーズに進めるためには、売主に親身になってアドバイスしてくれる不動産会社を選ぶことが大切です。条件の合う不動産会社が見つかったら、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を始めましょう。
手順④売却活動を始める
基本的に不動産会社が売却活動を進めていきますが、担当者と連絡を取りながら売却活動を進めてください。
また、マンションの売却では、買主から値下げ交渉をされるケースが多いです。値下げ交渉されることを見越して、売り出し価格を設定しましょう。
手順⑤売却後にオーナー変更通知を通達する
入居者にマンションを売却する承諾を受ける必要はありませんが、オーナーが変わったことを入居者に通知する必要があります。
オーナー変更通知には、オーナーを変更した理由や日付、家賃の振込先について記載しましょう。入居時に支払った敷金も新オーナーに引き継がれるため、入居者が退去する場合は、新オーナーが敷金を返還しなければなりません。
入居者がいるマンションの売却が困難な理由
入居者がいるマンションは、すぐに売却できるわけではありません。ここからは、入居者がいるマンションの売却が困難な理由について解説します。
理由①ターゲットが投資家になる
入居者がいるマンションのターゲットは投資家です。投資用マンションの購入希望者は、居住用のマンションを探している人よりも少ないため、すぐに買い手が見つからない可能性があります。
入居者の情報をまとめた資料や明確な売却理由などを提示し、成約率を上げることを意識しましょう。
理由②入居者の退去時期を決められない
入居者がいるマンションは、入居者の退去時期を所有者が決めることができません。退去時期が把握できないため、入居者が退去するまで購入を待つ投資家も少ないです。
理由③内覧できない
入居者がいるマンションは、マンションの内覧ができません。購入希望者は、マンションの室内の状態を把握できないまま購入することになります。
内覧できないことが原因で、購入希望者から値下げ交渉をされるケースも多いです。内覧できない場合は、リフォームやリノベーションの記録や室内写真などを用意しておきましょう。
入居者がいるマンションを高値で売却する方法
マンションを少しでも高値で売却したいと考える方も少なくありません。ここからは、入居者がいるマンションを高値で売却する方法を解説します。
方法①複数の不動産会社に査定を依頼する
マンションを高値で売却したい場合、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。1社のみに査定を依頼しても、査定額が適切か判断できません。
複数の不動産会社に査定を依頼することで、売却価格の相場を把握でき、自分の条件に合った不動産会社を見つけられるでしょう。
また、不動産会社と契約する際は、賃貸中のマンションの販売実績がどれくらいあるかも確認してください。
方法②投資用マンションの相場を調べる
自分で投資用マンションの相場を調べておくことも大切です。相場を把握していなければ、不動産会社や買主に有利な条件でマンションを売却してしまう可能性があります。
マンションの売却価格の相場は、近隣で販売されているマンションの売り出し価格や、不動産情報サイトの類似物件の売り出し価格から調べましょう。
しかし、買取でのマンション売却は、仲介での売却よりも割安になることが多いため注意が必要です。
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入居者がいるマンションを売却するときの注意点
入居者がいるマンションの売却をスムーズに進めるためには、トラブルを避けなければなりません。ここでは、入居者がいるマンションを売却するときの注意点を解説します。
注意点①入居者を強制的に退去させられない
マンションの入居者を強制的に退去させられないことを覚えておきましょう。
借地借家法において、正当な理由があれば退去を求めることができますが、正当な理由があるからといって必ず立ち退いてもらえるわけではありません。
入居者が退去してからマンションを売却したい場合は、入居者と交渉する必要があるため、トラブルになりそうな場合は弁護士に依頼しましょう。
注意点②売却後の家賃は新オーナーに渡す
所有権移転登記日以降に、入居者から家賃を受け取った場合は、新オーナーに家賃を渡しましょう。
所有権移転登記日以前に受け取った家賃についても、日割り計算し、新オーナーに家賃を渡す必要があります。
入居者がいるマンションでも売却できる！
入居者がいるマンションが売却できるかのか、詳しく解説しましたがいかがでしたでしょうか。入居者がいるマンションでも、さまざまな方法で売却可能です。
入居者がいるマンションを売却する際は、自分に合った方法で売却活動を進めましょう。
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