マンションを購入する際に必要な仲介手数料。見積書の中でも額が大きく、不安に感じますよね。

今回は、仲介手数料を基礎から解説をします。仲介手数料の相場、計算方法や値引きのコツを知ることで、納得できるマンションの売却ができるでしょう。

ぜひ参考にしてください。

マンション売却の手数料とは？

売却の際に必要な「仲介手数料」とは、不動産会社に支払う報酬のことです。

査定から売却活動、引き渡しまでを安全に行った対価ということになります。不動産仲介業者は、売主からの報酬の請求を、この仲介手数料以外の請求をすることができません。

支払い先は？

支払いは、売却を成約させた不動産会社に支払いをします。査定や媒介契約の段階では、不動産仲介業者に対する報酬は一切発生しません。

仲介手数料以外の報酬を請求された場合は、注意しましょう。

支払うタイミングは？

仲介手数料の支払いは一般的に2回に分けて支払いをします。売買契約時に半分の額、引き渡し時に半分の額を支払うケースがほとんどです。

仲介手数料を支払うタイミングは、売却活動を依頼する際の媒介契約時に決まります。事前に確認をして、不動産会社と認識を合わせておくことでトラブルを避けることができますよ。

仲介手数料は安くできる？

仲介手数料は上限は法律で定められていますが、下限はないため、値引きは可能です。しかし、無闇な交渉はトラブルの元になるため、値引きを交渉する際は後章で解説をする値引き方法を参考にしながら、慎重に行いましょう。

仲介手数料の相場は？

仲介手数料は売却価格によって大きく異なり、売却価格が高くなるほど高額になります。また、法律により上限が定められており、その上限が相場と言えます。価格によって仲介手数料の金額が変わるため、金額によって相場が変わります。

例えば、3,000万円で売却が成立した場合、105万6千円が相場です。仲介手数料の上限は簡単に求めることができるため、売却金額に合わせて相場を知ることができます。

次章で仲介手数料の上限の計算方法を確認しましょう。

仲介手数料の計算方法は？

仲介手数料は、売買価格の200万円以下の部分、200万円超え400万円以下の部分、400万円以上の部分によって異なります。

売却価格が400万円以下の場合は、金額に合わせて計算式を使い分けましょう。400万円以上の場合は、『仲介手数料＝売却価格×3％＋6万円』この速算式で問題ありあません。

計算シュミュレーション

実際の例を用いて、仲介手数料を算出するシミュレーションを行いましょう。

【3,000万円で売却が成立した場合】
3,000万×3％＋6万円＝96万円

96万円に消費税がかかり105万6千円と算出することができます。ご自身の物件売却予定金額を当てはめて計算をしてみてください。

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マンション売却でかかるその他の費用

マンション売却でかかる仲介手数料以外の費用を確認しましょう

• 抵当権抹消などの登記費用
• 売買契約書に課税される印紙代
• 売却で利益が出た場合は譲渡所得税
• 解体費や測量費などのその他費用

それぞれ解説をします。

抵当権抹消などの登記費用

売却の際に住宅ローンの残債がある場合、抵当権の抹消が必要になります。抵当権の抹消は、司法書士に依頼をするため、司法書士に対する報酬と登録免許税が必要になります。

登録免許税は、土地と建物それぞれ一筆ずつ、各1,000円、司法書士の報酬は5万円が相場です。

また、売却の際は所有権移転登記も必要になります。所有権の移転登記は自力でも可能ですが、司法書士に依頼することもできます。司法書士の報酬額は5万円が相場です。

所有権の移転登記の際の登録免許税は固定資産税評価額によって大きく変動があるため、事前に確認をしておきましょう。5〜40万円が目安になります。

売買契約書に課税される印紙代

売買契約書には、印紙税が課税され、金額は物件価格によって異なります。3,000万円の物件を購入した場合は、3万円の収入印紙が必要になります。

売却で利益が出た場合は譲渡所得税

譲渡所得税は、マンションの売却によって得られた利益に課税される税金のことです。譲渡所得を算出し、利益が出ているかどうか確認をしましょう。

また、譲渡所得が3,000万円以下である場合は、3,000万円の特別控除を受けることができます。3,000万円までは非課税にすることができるので条件を満たしているか確認しましょう。

仲介手数料の値引き方法

最後に仲介手数料の値引き方法を確認しましょう。

• 媒介契約前に交渉をする
• 専任媒介契約か全族専任媒介契約を結ぶ
• 新居の購入も同じ不動産会社に依頼する
• 期間限定キャンペーンなどを使う

無闇に値段を交渉してもほとんどの場合、成立することがありません。不動産会社にもメリットになるように交渉をすることがポイントです。

媒介契約前に交渉をする

仲介手数料の値引き交渉をする場合、媒介契約を結ぶ前に行いましょう。不動産エージェントは媒介契約を取りたいと考えているため、「仲介手数料の値引きをしてくれれば媒介契約を結ぶ」などの交渉方法が効果的です。

媒介契約の後に値段の交渉は原則マナー違反です。不動産会社側の売却活動意欲を低下させてしまう原因にもなるので、注意が必要です。

専任媒介契約か専属専任媒介契約を結ぶ

専任媒介と専属専任媒介は、契約を締結した不動会社以外の不動産会社に一定期間、売却を依頼することはできなくなります。不動産会社からすると、他社に報酬が流れることがないため、専任媒介と専属専任媒介を取りたいと考えているため、交渉が成立しやすくなります。

一般媒介は、何社とも契約を締結することができるため、手数料を下げてまで契約をする会社は少ないです。

新居の購入も同じ不動産会社に依頼する

売却後の引っ越し先探しを、売却を依頼した不動産会社に依頼することを条件に交渉する方法もあります。

不動産会社からすると、売却の際の仲介手数料と、購入の際の仲介手数料の2回報酬をもらえることになります。値引きをしたとしても利益が出る範囲内で交渉することをおすすめします。

期間限定キャンペーンなどを使う

不動産会社は、売却の依頼を受けるために仲介手数料の割引を期間限定で行うことがあります。売却期間で割引額を変更している会社や、期間限定で50％引きにしている会社などに依頼することも仲介手数料を安くする方法の一つです。

また、仲介手数料の無料を謳っている不動産会社は、買主を自社で見つけようとするため「囲い込み」を行っている可能性があります。売主側の仲介手数料を無料にし、買主から仲介手数料をもらうために他社に物件を紹介していない囲い込みをされた場合、売却に時間がかかるため注意が必要です。

相場を理解してマンション売却を

ここまでマンション売却の仲介手数料について解説をしました。仲介手数料は、法律で定められた上限金額が相場になります。上限は『仲介手数料＝売却価格×3％＋6万円』の計算式で求めることが可能です。

また、仲介手数料は下限は定められていないため、値引きをすることはできます。解説をした仲介手数料値引きの方法を参考に値引き交渉をしてみてくださいね。

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