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離婚時に住宅ローンがある家を売却する方法!支払い義務や注意点も徹底解説

2022.11.28
2023.04.03
離婚時に財産の分割について話し合う夫婦の画像
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宅地建物取引士,ファイナンシャルプランナー
溝部智佳子
大学卒業後、投資用マンションの販売を経験。「不動産業界をフェアでオープンにしたい」という考えに共感し、株式会社MUSUB ...続きを読む

離婚が決まったときに住宅ローンが残っていた場合、家をどうするべきなのか分からず、心配しているという人もいるのではないでしょうか。

本記事では住宅ローン返済中に離婚した場合の、家の選択肢や売却方法について詳しく説明していきます。ぜひ参考にしてみてください。

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離婚すると住宅ローン残債は財産分与の対象?

財産分与とは、離婚をする際に夫婦で築き上げた財産等を分配することをいいます。

財産分与の対象となるものには、夫婦の共有財産だけではなく、夫婦が生活するうえで生じた債務も含まれるため、夫婦で暮らしていた家の住宅ローン残債も財産分与の対象となります。

 

住宅ローン返済中に離婚!4つのすべきこととは?

家の模型のついた鍵を持ちながら書類に記入する女性の画像

住宅ローン返済中に離婚をした場合、財産分与の対象である住宅ローンをどうするかを決めなくてはなりません。そのため、まずは家と住宅ローンの現状について調べておきましょう。

住宅ローン返済中に離婚をした場合にすべきことは、以下の4点です。

  • 家の所有名義人を調べる
  • 住宅ローンの残債額と債務者を調べる
  • 住宅ローンの契約内容を調べる
  • 現在の家の価格を調べる


それぞれ詳しくみていきましょう。

①家の所有名義人を調べる

家を売却する場合、売却できるのは家の所有名義人だけとなります。そのため、まずは名義人が誰になっているのかを調べる必要があります。

家の名義人は、法務局にて登記簿謄本を取得することにより調べることが可能です。

もしも売却せずにどちらかが住み続ける場合でも、今後、家に関わる手続きをする場合は名義人が行う必要があります。後々のトラブルを回避する意味でも、家の名義人は事前に把握しておきましょう。

 

②住宅ローンの残債額と債務者を調べる

財産分与をするためには、住宅ローンがどのほど残っているのかを正しく把握しておく必要があります。

住宅ローンの残債額は、金融機関に問い合わせるほか、残高証明書や返済予定表などで調べることが可能です。

また、家の名義人と住宅ローンの債務者が違う場合もあるので、必ず債務者も調べておきましょう。

 

③住宅ローンの契約内容を調べる

住宅ローンの残債額と債務者を調べたら、契約内容についても確認しておきましょう。こちらも金融機関に問い合わせるか、住宅ローンの契約書で調べることが可能です。

債務者のほかに、連帯保証人がいる場合もあるので、そちらもしっかりと把握しておきましょう。

 

④現在の家の価格を調べる

家を売却した場合、売却代金で住宅ローンを完済できるのかどうかを確認するために、現在の家の価値を調べておくことも重要です。

家の価値は、まずは住宅情報サイトなどを見て、周辺の物件がいくらで売り出されているのかを調べてみましょう。広さや築年数が似ている類似物件の売り出し価格を見ることにより、売却価格の目安が分かるでしょう。

 

住宅ローン返済中に離婚した場合の選択肢は?

家を半分に分ける夫婦のイラスト

住宅ローン返済中に離婚した場合、家はどうすればいいのでしょうか。

こちらでは、以下の2つの選択肢について説明していきます。

  • 家を売却する
  • どちらかが住み続ける


それぞれ詳しくみていきましょう。

家を売却する

まず1つ目の選択肢は、家を売却するという方法です。

売却額が住宅ローンの残高を上回る場合は、住宅ローンを返済し、余った金額を分割できるので、スムーズに財産分与をすることができます。

しかし、売却額が住宅ローンの残高を下回る場合は、自己資金を用意して住宅ローンを完済しなくてはならないので、査定金額が住宅ローン残高よりも低い場合は注意が必要となります。

 

どちらかが住み続ける

2つめの選択肢は、どちらかが住み続け、引き続き住宅ローンを支払っていくという方法です。

ただし、住宅ローンの債務者が住み続ける場合は問題ありませんが、債務者ではない方が住む場合は、債務者が住宅ローンを支払い続けてくれる保証がないため注意が必要です。

 

住宅ローン返済中に家を売却する方法とは?

住宅ローン返済中に家を売却する方法は、家の売却額が住宅ローン残高よりも上回るか下回るかによって変わります。

こちらでは、売却額が住宅ローン残高を上回るアンダーローン、住宅ローン残高を下回るオーバーローンのそれぞれの売却方法についてご説明していきます。

 

アンダーローンの場合

家の売却額が住宅ローンの残高を上回るアンダーローンの場合は、売却した金額でローンを返済することができるので、一般的な売却方法である仲介を選択することが可能です。仲介ならば、売却額を自分たちで設定できるので、より高い金額で売ることができるでしょう。

また、すぐに売りたいと考えている場合は、不動産会社に買取をしてもらうという方法もあります。仲介に比べ売却額は低くなりますが、すぐに現金化をできるので、家の売却に時間をかけたくないという場合は選択肢に入れてみるといいでしょう。

 

オーバーローンの場合

家の売却額が住宅ローンの残高を下回るオーバーローンの場合は、自己資金を用意してローンを完済しなければならなくなります。もしも、自己資金を用意できないという場合は、任意売却を選択するという方法もあります。

任意売却とは、金融機関の同意を得たうえで抵当権を抹消してもらうという方法のことです。家の売却額から下回った分の住宅ローン残債については、月々支払っていくことになります。

任意売却をする場合は、任意売却の専門業者に依頼する必要があります。金融機関との交渉も任意売却業者が行うので、実績の多い業者を選択することが重要となります。

 

■wednesdayの簡易査定

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不動産の売却を検討中の方は、簡易査定にお申し込みください。wednesdayの簡易査定は、面倒な訪問は不要でオンラインのみで売却まで完了します。

こんな方におすすめ:
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宅地建物取引士,ファイナンシャルプランナー
溝部智佳子
離婚後に売却するのをおすすめします
離婚により家を売る場合は、離婚後に売却することをおすすめします。
なぜなら離婚前に売却をした場合、贈与とみなされて贈与税が発生してしまうからです。離婚後の場合は、財産分与という扱いになり税金はかからないため、売却は必ず離婚後に行いましょう。
>>プロフィールはこちら

 

離婚後にどちらかが住み続ける場合の住宅ローン

家のついた天秤に夫婦が乗っている模型の画像

離婚後も家は売却せずに、どちらかが住み続ける場合、住宅ローンはどうなるのでしょうか。

こちらでは、住宅ローンの名義人を夫と仮定して、夫が住む場合、妻が住む場合の方法についてお伝えしていきます。

 

夫が住む場合(名義人)

住宅ローンの名義人である夫が家に住み続ける場合は、そのまま住宅ローンの契約を継続していけるので、特に手続き等の必要もなく、スムーズに進めることができます。

ただし、もしも妻が連帯保証人となっている場合は、夫がローンの返済ができなくなってしまった際、妻に支払いの責任が生じてしまうので、離婚時に連帯保証人を外す必要がありますが、実際には、連帯保証人は簡単には変更できないことが多くなっています。

離婚により連帯保証人を外したいという場合は、まずは金融機関に相談してみましょう。

 

妻が住む場合(非名義人)

住宅ローンの債務者ではない妻が家に住み続ける場合は、トラブルが起きやすいので注意が必要です。

妻が住み続けながら夫がローンを返済するというケースでは、夫が支払いをしなくなった場合、家が差し押さえられてしまうリスクがあります。また、名義人は家を売却することも可能なので、この先、勝手に家を売られてしまうという可能性もでてきます。

このように、名義人以外の人が住み続ける場合さまざまなリスクが想定されるので、離婚のタイミングで住宅ローンの名義変更をしたいところではありますが、実際には名義変更には多くの条件をクリアする必要があります。名義変更を検討する場合は、まずは金融機関に相談してみるといいでしょう。

 

住宅ローン返済中に離婚した場合の注意点とは?

小槌で家を半分に割っている画像

こちらでは、住宅ローン返済中に離婚した場合の注意点について説明していきます。

大切なポイントなので、しっかりと理解しておきましょう。

 

家の査定は複数の業者に依頼する

アンダーローンになるのかオーバーローンになるのかにより、家をどうするべきかが変わるので、家の売却価格は非常に重要です。

そのため、できる限り正確な売却額を割り出すために、査定は必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。

 

公正証書を作成する

公正証書とは、公証人が証書として作成し、内容を証明する書類のことです。

離婚に際して夫婦間で合意したことについて公正証書を作成することにより、その約束が履行される安全性を高めることが可能となります。例えば、離婚後の家に住む権利やローンの支払い責任について公正証書を作成すれば、その約束が守られなかった場合、強制執行が可能となります。

公正証書を作成することで、支払いを受ける側は約束が破られることを、支払いをする側は約束した以外のお金を請求されることを防ぐことができるので、公正証書の作成は双方にとってメリットがあるといえます。

 

離婚しても連帯保証人の解除は難しい

住宅ローンの連帯保証人となっている場合、離婚を理由に解除するのは難しいといわれています。新たに物的担保を提供したり、代わりの連帯保証人を見つけた場合は連帯保証人を解除できる場合もありますが、あまり現実的ではありません。

どうしても連帯保証人を解除して現在の家に住み続けたいという場合は、ローンの借り換えを行うという方法もあります。ローンの借り換え時に連帯保証人を解除できる可能性もあるので、まずは金融機関に相談してみるといいでしょう。

 

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宅地建物取引士,ファイナンシャルプランナー
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共有名義で売却する場合は、全員の同意が必要です
家の名義が共有名義となっている場合は、売却する際は名義人全員の同意が必要です。つまり、夫婦で共有名義となっている場合は、どちらも同意してはじめて家の売却が可能になるのです。
例えば離婚後にどちらかが住み続けていた場合、家を売りたいと思っても、離れて暮らしている共有名義人の同意が必要となるということを覚えておきましょう。
>>プロフィールはこちら

 

住宅ローンが残っていても家の売却は可能!

住宅ローンの返済中に離婚した場合でも、家の売却は可能です。しかし、オーバーローンだったり共有名義だったりする場合は、手続きに時間を要するので、早めに着手することが重要です。

離婚時にはすべきことがたくさんありますが、家は家を保持し続けるか売却するかの判断は早めに行い、処理を進めましょう。

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