離婚を検討しているけれど、住宅ローンの残債がある場合はどうしたら良いのかと悩んでいませんか？
今回は離婚に伴う住宅ローンの取扱いについて、様々なパターンを例に挙げてご紹介します。また余計なトラブルを回避するために事前に注意、準備すべきポイントも解説します。新たな人生のスタートを切るためにも、しっかりノウハウを押さえておきましょう。
離婚後も住宅ローンは名義人が支払い続ける
離婚が決定的になると財産分与が問題になりますが、プラスの財産はさておき、マイナスの財産とも言える住宅ローンの残債はどうなるのでしょうか。
住宅ローンの残債は、金融機関との契約上はあくまでローンの名義人が離婚後も支払い続けることになります。しかし離婚後にどちらがその家に住み続けるか、或いは売却するかなどによって残債分の負担の仕方が変わってくるため、離婚協議の中でしっかり話し合っておく必要があります。
ただでさえ精神的ダメージが大きい中、話し合いや処理をスムーズに進めるためにも、押さえておくべきポイントを以下で列挙します。
住宅ローンの残債があるけど離婚するには？
離婚時に住宅ローンの残債があることがわかっている場合、今後スムーズに話し合いを進めるために事前に調べておくべきことがあります。それが「家の名義人」「住宅ローンの残債額」「家を売却する場合の査定額」です。
わかっているつもりでも意外と記憶違いをしていたり、離婚のショックで冷静に行動できない場合などもあるでしょう。精神的にも時間的にも余裕がないと後であたふたすることになるので、まずはこれら3つの情報を早期に集めることをおすすめします。
家の名義人を確認する
不動産を売却できる権利があるのは名義人だけと決められています。離婚に際して家や土地などの不動産を売る可能性が高い状況にあるなら、まずは不動産の名義を確認しましょう。
夫ひとりの名義になっている場合や夫婦共有名義、親の名義になっている場合など様々です。法務局で登記簿謄本を取得すれば、正確な名義人を確認することができます。まずは不動産名義に関する自分の立ち位置をしっかり把握し、その後の各種手続きのベースとなる情報を集めていくようにしましょう。
住宅ローンの残債額がいくらか確認する
毎月の返済額や居住年数などからおおよその見当はつくかと思いますが、今現在の正確な住宅ローン残債額もしっかり把握する必要があります。住宅ローンを契約した金融機関に問い合わせて残債を確認しましょう。
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家の売却額を調べる
その家から全員退去することが決まっている場合や売却して現金化したい場合、家がいくらで売れるのかを事前に調べておくことをおすすめします。
不動産会社に連絡をし、家を査定してもらいましょう。その際は1件の会社だけでなく、複数の会社から相見積もりを取ることが重要です。不動産市況や家の状態を参考にしますが、各社全く異なる査定額を出してきます。それらの丁度中間辺りが査定額の基準値になると考えて良いでしょう。
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家を売却する場合
家の売却益はプラスの資産となるため、財産分与の対象となります。売却して得たお金で住宅ローンの残債を返済してしまえば、問題は解決です。
このように、住宅ローンの残債がある場合は売却益で返済し、住宅ローンをゼロの状態にするのが最もスムーズな流れです。ローン返済後に余剰分があれば、財産分与として折半します。これをアンダーローンと言います。相手との離婚後の余計なやり取りも少なくなり、トラブルも最小限となるでしょう。
ところが、もし売却益で住宅ローンの残債をまかなえない場合はオーバーローンとなり、残債分は基本的に住宅ローンの名義人が負うことになります。
住宅ローンを返済し離婚後に夫（名義人）が住む場合
離婚はするけれど、家は売らずにそのまま住み続けるというパターンもあります。家と住宅ローン両方の名義人である夫がそのまま住む場合は、名義変更や名字の変更、引っ越しなどの手続きが必要ないため、スムーズに住み続けることができます。住宅ローン契約時の条件にも違反していないため、何も問題はありません。
相手に不動産の分の財産分与を求められた場合は、しっかり話し合いをして代償金として分与相当額を支払うことで解決することができます。
住宅ローンを返済し離婚後に妻（非名義人）が住む場合
「子供を転校させたら可哀想」「実家が近くて介護や手伝いに行きやすい」「とても気に入っていて思い入れが強い」などの理由から、名義人ではない妻の方が家に住み続けるというパターンもあります。
このように非名義人が家に住み続けるためにはどのような方法があるのか、ケース別に見てみましょう。
名義人の夫がローンを返済する
離婚に際して夫に非が多い場合や夫に経済力と誠意がある場合、または養育費を減免する代わりに住宅ローンの残債を夫側が離婚後も払い続けるという話し合いが成立した場合を見てみましょう。
夫側から見ると、自身が住まない家のために多額のローンを支払い続けるというのは、モチベーション的に辛いものとなります。支払いが滞って金融機関から夫に督促がいったり、夫から支払いが見込めなくなると前妻に支払いの催促が来る場合もあります。
妻からすると一見好条件ですが、このような可能性もあることは事前に覚悟しましょう。
住宅ローンを借り換える
夫名義になったままの住宅ローンを妻名義に変更し、以後妻がローン返済を続けるというパターンもあります。
最初に住宅ローンを組む際は夫の収入などをベースに金融機関が審査をしているため、住宅ローンの借り換えは多少ハードルが高いと認識しておきましょう。条件的に厳しいと、連帯保証人を立てることを要求されたり、別の住宅ローン商品に切り替えることや一括返済を求められる場合もあります。
妻側の収入や蓄えに余裕があったり、夫からの慰謝料で繰り上げ返済できる計画などがある場合は、金融機関に住宅ローン借り換えの相談をしてみましょう。
名義人を妻に変更する
家の名義そのものを妻に変更し、住宅ローンは夫が払い続けるというパターンです。妻側からすると、最も理想的な形ではないでしょうか。
金融機関によっては、住宅ローンが残ったまま家の名義変更をすると、契約違反として住宅ローンの一括返済を求めてくるところもあるため、注意が必要です。
不動産の名義変更をするなら、住宅ローンも同時に名義変更してしまうのが後のリスクを避けるためにもおすすめです。金融機関に相談してみることをおすすめします。
夫に住宅ローン返済分の家賃を支払う
妻側が住み続ける代わりに、住宅ローンを返済している夫にローン相当分のお金を家賃として支払うというパターンもあります。
しかしこの場合は家の名義も住宅ローンの名義も夫のままなので、話がこじれて追い出されてしまう危険性も否定できません。また、離婚後もずっと相手とのやり取りを続けなければいけないという煩わしさが残ります。住宅ローンの返済を途中で投げ出して滞納し、家が差し押さえや競売に出される危険も伴うことを覚悟しておく必要があります。
住宅ローンがある状態で離婚した時の注意点とは？
心身面や経済面、時間の面でもダメージの大きい中、不動産に関する諸手続きをこなすのは大変なことです。ミスなく話を進めるためにも、これからご紹介する注意点を参考に、話し合いや手続きの準備をすることをおすすめします。
今後の生活を大きく左右するステップですので、できるだけファイナンシャルプランナーや司法書士などのプロに相談しながら、希望に近い状態に着地できるようにしましょう。
連帯保証人のままだと代わりにローンを支払うことになる
住宅ローンの借入額を多くするために、また審査に通りやすくするために、妻が連帯保証人になって住宅ローンを組む場合があります。この場合、離婚した後に夫のローン支払いが滞ると、妻側に返済義務がのしかかってきます。
このため、離婚前に連帯保証人から外れることをおすすめします。方法としては、金融機関の了承を得て別の人を保証人に据える「連帯保証人の差し替え」があります。また、別の金融機関で住宅ローンを借り換えて、妻が保証人にならないパターンのものに変更すると良いでしょう。
不動産の名義と住宅ローンの名義変更はハードルが高い
不動産の名義も住宅ローンの名義も、変更するのはなかなか大変な手続きです。
不動産の名後変更には登記事項証明書や登記申請書、不動産権利証、離婚協議書、不動産を譲る側の印鑑証明書、固定資産評価証明書などなど、多くの書類が必要となります。また登録免許税(固定資産評価額の2％)や司法書士にかかる費用(5万円ほど)もかかります。
住宅ローンに関しては、そもそも金融機関は最初の契約者の条件を信用して融資をしています。このため、新たな契約希望者にも同水準の収入や資産があることが求められます。審査はなかなか厳しいことを覚えておきましょう。
公正証書は必ず作成する
家や土地など不動産に関してはもちろんですが、その他財産分与や親権、慰謝料などについて様々な話し合いが行われるのが離婚協議です。後に言った言わないの水掛け論にならないためにも、離婚協議で話し合われたことは必ず離婚協議書と公正証書にして残しましょう。
公正証書は公務員である公証人が作成します。トラブルが起きた際は、公正証書があれば裁判を起こさなくても差し押さえなどの強制執行が可能になります。
音信不通になることも考えられます。いつの間にか別の人に家が売られて名義変更されてしまったら、元妻はもうその家に住めなくなってしまいます。
このようなリスクを避けるためにも、不動産の名義を取得しておくことをおすすめします。
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住宅ローンが残っていても離婚は可能
いかがでしたか。住宅ローンが残っていても離婚は可能ですが、不動産や住宅ローンの名義人がどちらであるかによって、様々な煩わしさが生まれることがお分かりいただけたと思います。
新たな生活のために、住む場所はとても重要です。そして金銭面もある程度余裕を持っておく必要があります。離婚後の生活や精神面をできるだけ早く立て直すためにも、住宅ローン残債というハードルを上手に処理しましょう。
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