マンション売却時の確定申告で、減価償却費を計算しなければならない場面に直面したことがある方も多いのではないでしょうか。本記事では、マンション売却時に減価償却費の計算が必要な理由や、計算手順について解説します。計算するときの注意点もまとめているので、参考にしてください。
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減価償却とは？
減価償却とは、マンションなどの資産が時間が経過するにつれて価値が減るという考え方です。
事業用のマンションだけではなく、自宅用マンションを売却したときも、減価償却費を計算しなければなりません。
マンションを売却する際、収入金額から経費を差し引いて算出した譲渡所得に対して課税されます。経費にはマンションの購入金額も含まれていますが、売却時のマンションの価値は、購入時よりも下がっているとみなされるため、購入費用の全額を経費として計上できません。
減価償却の計算方法
減価償却費の計算方法は定額法と定率法の2種類です。ここからは、減価償却費の計算方法について解説していきましょう。
方法①定額法
定額法とは、毎年同額の減価償却費を計上する方法です。定額法による減価償却費は、取得価額×定額法の償却率で計算できます。自宅マンションの売却においては、定額法で計算しましょう。
また、平成28年4月1日以降に取得したマンションは、定額法の計算しか認められておらず、届け出を出していない場合は定額法で計算しなければなりません。
方法②定率法
定率法は、減価償却費が一定の割合で減少するように計算します。定額法は毎年同額の減価償却費を計上しますが、定率法における減価償却費は、毎年だんだんと少なくなることを覚えておきましょう。
定率法の減価償却費は、未償却残高×定率法の償却率で計算可能です。
マンション売却時の減価償却費の計算手順
ここからは、マンション売却時の減価償却費の計算手順について解説します。正しい譲渡所得を計算するためにも、減価償却費の計算手順を確認しておきましょう。
手順①建物購入代金を調べる
建物購入代金は、建物の購入にかかった金額です。建物購入代金に、土地の代金は含めてはいけません。マンションの建物のみを減価償却するため、建物の購入代金を調べましょう。
建物購入代金は、売買契約書から確認できます。土地と建物の価格が分けて記載されている場合は、建物の価格をそのまま計算に使用しましょう。
売買契約書に建物の価格が記載されていない場合は、消費税からも計算可能です。
消費税も記載されていない場合は、標準建築単価から建物価格を測定しましょう。
手順②建物購入代金以外の取得費を調べる
譲渡所得を計算するために用いる取得費には、マンション購入時にかかった費用を計上できます。マンション購入時にかかった以下の費用も取得費として計上可能です。
- マンション購入時の仲介手数料
- マンション購入時の登記費用
- マンション購入時の印紙税
- 不動産取得税
- 住宅ローンの事務手数料・金利
- リフォーム費用
土地と建物の両方にかかった費用に関しては、価格を分けなければなりません。
例えば、マンションの土地価格300万、建物価格が700万円の場合を例に挙げます。建物にかかった諸費用を計算する場合は、仲介手数料が100万だとしたら、100万×7/10=70万円となります。よって、建物分の仲介手数料の70万円分のみ計上可能です。
手順③償却率を調べる
償却率とは、耐用年数に応じて定められた割合です。償却率は法定耐用年数で決まりますが、マンションの構造や材質によって異なります。
マンションの主な構造と耐用年数は以下の通りです。
|
構造 |
耐用年数 |
|
木骨モルタル造のもの |
20年 |
|
木造・合成樹脂造のもの |
22年 |
|
鉄骨鉄筋コンクリート造りのもの 鉄筋コンクリート造のもの |
47年 |
マンション売却時の耐用年数は、法定耐用年数-（経過年数×0.8）で計算可能です。計算した耐用年数から償却率を算出しましょう。
手順④経過年数を調べる
減価償却費の計算には、マンションを購入してから売却するまでの経過年数も調べる必要があります。端数が6ヶ月以上の場合は1年、6ヶ月未満の場合は切り捨てて計算しましょう。
手順⑤計算式に代入して計算する
減価償却費は、建物の取得費用×0.9×償却率×経過年数で計算します。
以下のマンションを売却した際の減価償却費を計算してみましょう。
- マンションの建物取得費：3,000万円
- 鉄骨鉄筋コンクリート造り
- 購入日：平成20年2月1日
- 売却日：平成30年3月1日
減価償却費の計算式に上記の値を代入すると、減価償却費は3,000万円×0.9×0.026×10＝702となります。取得費から減価償却費を差し引くことで、マンション売却時の正しい取得額が計算可能です。
マンション売却時の減価償却費を計算するときの注意点
マンション売却後は確定申告を行う必要があるため、正しい減価償却費を算出しなければなりません。ここからは、マンション売却時の減価償却費を計算するときの注意点を解説します。
注意点①土地部分は減価償却しない
減価償却の対象は、マンションの建物部分のみです。建物は経年劣化しますが、土地は経年劣化しないと考えられているため、土地部分は減価償却の対象外になります。
マンションの寿命は物件の状態や住み方によって異なるため、法定耐用年数がマンションの寿命ではないということを覚えておきましょう。
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注意点③事業用マンションの減価償却費の計算方法は異なる
マンションを事業用に使用していた場合は、売却時の計算方法も異なります。2007年3月までに取得した事業用マンションに関しては、取得費用×0.9×償却率×事業に使用した月数の累計÷12で計算可能です。
2007年4月以降に取得した事業用マンションは、取得費用×.償却率×事業に使用した月数の累計÷12で減価償却費を計算します。
マンション売却時の減価償却費の計算方法を覚えておこう！
マンション売却時の減価償却費の計算方法について、詳しく解説しましたがいかがでしたでしょうか。
マンション売却時に譲渡所得を計算するためには、減価償却費の計算が必要です。正しく確定申告を行うためにも、マンション売却時に必要な減価償却費の計算方法を覚えておきましょう。
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取得費は、「土地購入額+（建物購入額-減価償却費）」で算出しなければなりません。正しい譲渡所得を算出するためにも、必ず減価償却費を計算してくださいね。
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