共有持分のマンションを売却したいけれども、やり方がわからないと困っていませんか。
この記事では、共有持分のマンションの売却では共有者の同意が必要なのかや、税金などの各種費用、トラブルにならない方法、確実に売るコツなどをご紹介します。
共有持分のマンションの売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
共有持分とは
共有持分は、複数人で共有してひとつの不動産を所有している場合、その不動産に対してそれぞれが持つ所有権の割合です。複数人で共有してひとつの不動産を所有している主なケースは、以下のとおりです。
- 新居購入の際に夫婦共有名義で登記をおこなう
- 二世帯住宅を購入するときに親子で費用を負担する
- 兄弟姉妹で相続した不動産を共有する
割合は、偏っているときもあれば均等になっている場合もあります。また一般的に、不動産取得で支払った資金の割合と共有持分の割合を同じにすることが多いです。
マンションの共有持分について
マンションの共有持分で気になるのは、土地です。ひとつの土地にひとつの建物となっている戸建てのように、権利状態がわかりやすいわけではありません。
マンションの場合は、建物と土地が一体で登記されている「敷地権」になっています。それぞれを分けて売却できず、登記情報には、総面積で建物の専有面積を割った割合が記載されています。
マンションでは、「土地は○○さんが所有」「建物を□□さんの所有」といった分け方はできず、どちらかだけを売却することはできないため、注意が必要です。
共有持分のマンションを売却するコツ
共有持分のマンションは、以下の方法で売却することが可能です。
- 持分のみ売る
- 共有者全員の合意を得る
- 他の共有者に売る
- 買取も検討する
方法①：持分のみ売る
マンション全体でなければ、自分の持分のみ独断で売却することは可能です。自分の持分だけは、共有者の同意を得ることなく売ってもかまいません。
しかしながら、買主側からすると共有名義人ができてしまい、活用できる範囲が限られるデメリットがあります。不動産業者が購入するケースでも、共有者がいる場合、自由にリフォームして再販するような行為はできません。
こうした理由により、持分のみ売る場合はニーズが少なく価格を下げて売却することが一般的です。
方法②：共有者全員の合意を得る
共有者全員の合意を得えれば、共有者全員の持分を売却できます。買主側からすると、一括でマンションの部屋を購入できるため、活用しやすくなります。また、持分のみ売るより相場に近い価格で売りに出せるメリットもあるでしょう。
ただし、売却するときの売買契約書には全員の署名と捺印が必要になり、手続きに手間がかかります。また、合意を得られない場合、全員の持分を売却することはできません。
方法③：他の共有者に売る
自分の持分のみ誰にでも売却できるため、同じマンションを共有している人に買い取ってもらう方法もあります。
共有者が親族などであれば相談しやすく、他人に売却するよりもハードルは低いといえるでしょう。ただし、買い取るメリットがなければ相談しても断られる可能性があります。
方法④：買取も検討する
買取専門業者に依頼すれば、共有持分のマンションを買い取ってくれます。通常のマンション売却では、仲介会社に売却活動を依頼して買主を探しますが、不動産会社がマンションを購入する「買取」という方法もあります。
買取のメリットは、買主を見つける必要がないため、すぐにマンションを売却できることです。共有持分専門で買取している業者もいるため、スムーズに売りたい場合は、そうした業者に相談するとよいでしょう。
共有持分のマンションを売却するときの必要書類
共有持分のマンションの売却では、以下の種類を準備しましょう。
- 印鑑
- 登記識別情報
- 土地測量図及び境界確認書
- 住民票
- 身分証明書
- 印鑑証明書
重要なポイントは、住民票や印鑑身分証明書、印鑑証明書は、共有者全員のものが必要になることです。人数が多いほど時間がかかるため、売却活動に支障をきたさないように、早めに準備することをおすすめします。
共有持分のマンション売却にかかる費用
共有持分のマンション売却には、以下の費用がかかります。
- 譲渡所得税
- 登記関連
- 仲介手数料
- 印紙税
費用①：譲渡所得税
マンションを売却して利益が出た場合は、譲渡所得税を納める必要があります。売却したときの利益を「譲渡所得」と呼び、譲渡所得税は「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の3つを合わせた呼び名です。
譲渡所得税は、所有期間が5年を超えている「長期譲渡所得」と、5年以下の「短期譲渡所得」によって以下のように税率が異なります。
| 譲渡所得の種類 | 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 |
| 長期譲渡所得 | 15％ | 0.315% | 5％ | 20.315% |
| 短期譲渡所得 | 30％ | 0.63％ | 9％ | 39.63% |
短期間の所有では税率が高くなりますが、マイホームの場合、譲渡所得から3,000万円控除できる特例があるため、節税することは可能です。
費用②：登記関連
マンションを売却した場合、名義を変更しなければならず、登記関連の費用もかかります。住宅ローンを組んでいるマンションは、担保として物件に抵当権が設定されていますが、抵当権を抹消するためには「抵当権抹消登記」の手続きが必要です。
抵当権を抹消するための費用は、1本につき5,000円〜10,000円程度かかり、司法書士に依頼することが一般的です。
費用③：仲介手数料
不動産会社に仲介を依頼してマンションを売却した場合、成功報酬として仲介手数料を支払います。仲介手数料の金額設定は不動産会社によって異なりますが、法律によって以下のように上限が定められています。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限 |
| 400万円超え | 売却価格×3％＋6万円＋消費税 |
| 200～400万円以下 | 売却価格×4％＋2万円＋消費税 |
| 200万円以下 | 売却価格×5％＋消費税 |
不動産会社によっては、仲介手数料がかからない場合もあります。詳しい金額を知りたい場合は、依頼する不動産会社に問い合わせましょう。
費用④：印紙税
マンションの売買契約書を作成する際は、印紙税を納める必要があります。印紙税は売却価格によって税額が異なり、たとえば、1,000万円以下であれば5,000円、5,000万円以下は10,000円です。
また、令和6年3月31日までは軽減税率が適用されるため、印紙税をおさえることが可能です。
参照：No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁
共有持分のマンション売却で注意する点
共有持分のマンションを売る際は、以下の点に注意しましょう。
- 個人への売却は難しい傾向にある
- 共有者とトラブルになる可能性あり
- 売却後の配分額を決めておく
個人への売却は難しい傾向にある
自分の持分のみ売る場合、個人に売却することは困難です。一般の個人に売却するとなると、ほかの共有者は赤の他人となり、マンションで一緒に暮らす可能性すらあります。
わざわざマンションを購入して他人と生活をともにすることを選ぶ人は、ほとんどいないと考えられるでしょう。共有持分のマンションを売却するときは、共有者全員の合意を得ることや買取業者に依頼する方法が無難です。
共有者とトラブルになる可能性あり
自分の持分のみ勝手に売却する場合、共有者と揉める可能性があります。先述したように、共有者全員の合意を得てマンションを売却した方が高く売れる可能性が高く、事前に相談せずに持分だけ売却してしまうと、「もっと高く売れたはず」「一緒に売って欲しかった」などと反感を買ってしまうかもしれません。
法律的には問題がなくても、事前に売却することを伝えることで、トラブルになるリスクを減らせるでしょう。
売却後の配分額を決めておく
共有者全員で合意を得てマンションを売る場合は、売却額の配分を決めておくことが大切です。不動産売却は大きな金額の利益が発生し、配分を上手に調整しなければ、共有者同士で揉める可能性があります。
住宅ローンが残っている場合は、その支払いの配分を併せて協議しましょう。基本的には、マンションの売却額を持分割合に応じて分配すれば問題ありません。
買取業者は共有持分を買い取り再販しますが、買主はほかの共有者がいることに拒否反応を示しやすいのです。ニーズが少ないからこそ高く売れるケースが少ないため、確実に売却したい場合は単独名義に変更するなどの対策を行いましょう。
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共有持分のマンション売却は不動産会社に相談しよう
共有持分のマンションを売却するのは、難しい傾向にあります。共有者全員の合意を得ることで売りやすくなりますが、合意を得られる保障はありません。また、買取業者に依頼しても、仲介での売却より高く売れないリスクがあります。
トラブルにも発展しやすいため、共有持分のマンションを売却するときは、自分の持分だけ勝手に売ることを避け、売却後の配分額をしっかりと話し合っておきましょう。マンション売却で困ったときは、信用できる不動産会社を探し、相談することもおすすめです。
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共有名義の反対の言葉は、単独名義です。単独名義はひとりで不動産を所有している状態であり、マンション売却の手続きなどが共有名義よりも楽なのが特徴といえます。
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