住宅ローンが残っているけれど、家を売却したいと考えている人も多いのではないでしょうか。
本記事では、住宅ローンが残っている家の売却について詳しく説明していきます。住宅ローンが残っているけれど引っ越したい、転勤や離婚などによって家を手放す必要があるという方は、ぜひ参考にしてみてください。
住宅ローンが残っていても家の売却は可能？
住宅ローンが残っている場合でも、家を売却することは可能です。しかし、住宅ローンには抵当権が設定されているため、売買契約が完了するまでにはローンを完済し、抵当権を解除する必要があります。
つまり、住宅ローンが残っていても家の売却活動をすることは可能ですが、家を引き渡す前にはローンを完済しなくてはならないということになります。
住宅ローンが残っている家を売却する場合にすべきこととは？
住宅ローンが残っている場合は、家の売却活動を始める前に現状を把握しておくことが重要です。
こちらでは、住宅ローンが残っている家を売却する際にすべきことを3点お伝えしていきます。
ローンの残債を調べる
まずは、現時点でローン残債がどのくらい残っているのかを正確に知ることが重要です。住宅ローンの残債は、金融機関に問い合わせるほか、返済予定表にて確認することができます。
返済予定表は、固定金利の場合は借入時に、変動金利の場合は金融機関から毎年送付されてきますので、内容を確認してみましょう。
家の売却価格を調べる
住宅ローンの残債を家の売却資金で返済しようと考えている場合は、あらかじめ家の売却価格を調べる必要があります。
おおよその家の売却金額は、不動産会社に査定を依頼することにより知ることができます。なるべく正確な金額を知るためにも、査定は複数の不動産会社に依頼すると良いでしょう。
売却金額でローンを完済できるか調べる
ローンの残債と、おおよその家の売却金額が分かったら、売却金額でローンを完済できるかを確認しましょう。
売却金額がローン残債よりも上回るアンダーローンの場合は、売却にかかる手数料など、諸費用を支払った後、どのくらい手元に残るのかも確認しておくと良いでしょう。
売却金額がローン残債を下回るオーバーローンの場合は、足りない資金を自己資金で補填できるのかを確認しましょう。
住宅ローンが残っている家を売却する方法とは？
住宅ローンが残っている家を売却する方法は以下の3つです。
- 自己資金で返済する
- 住み替えローンを利用する
- 任意売却する
それぞれ詳しくみていきましょう。
自己資金で返済する
一番確実な方法は、住宅ローンの残債を自己資金により返済することです。
自己資金でローンを完済できれば家の売却は可能です。自己資金を使って住宅ローンを返済する場合は、その旨をあらかじめ金融機関に伝えておきましょう。
住み替えローンを利用する
住み替えローンとは、住み替えをする際に、新たな家を購入するための住宅ローンにプラスして、前の家のローン残債も一緒に組み込むローンのことをいいます。
住み替えローンの場合、前の家のローンが上乗せされることにより金額が大きくなるため、通常の住宅ローンよりも審査が厳しいとされています。
任意売却する
任意売却とは、金融機関の承諾を得て抵当権を抹消し、家を売却することをいいます。
通常、住宅ローンが返済できない場合は、抵当権を解除できないため一般の市場での家の売却はできません。しかし、任意売却の場合は、住宅ローンが完済できていなくても抵当権を解除することが可能となります。
任意売却は、通常の不動産取引よりも複雑であり、また、金融機関との交渉も必要なため、任意売却を行う場合は、実績が多い専門の不動産会社を選ぶとよいでしょう。
住宅ローンが残っている家を売却した際に利用できる特例とは？
家を売却する場合には、さまざまな税制優遇措置を受けることができます。
こちらでは、住宅ローンが残っている家を売却した際に利用できる特例についてお伝えしていきます。
3,000万円の特別控除の特例
3,000万円の特別控除の特例とは、家を売却して利益が出た場合に支払う譲渡所得税を、3,000万円まで控除できるという特例のことです。
大きな節税が期待できる特例なので、売却益が出た場合はぜひ利用してみてください。
所有期間10年超の軽減税率の特例
所有期間10年超の軽減税率の特例とは、家を売却した際に、その家を10年以上所有していれば譲渡所得を低い税率で計算できる軽減税率を適用できるという特例です。
所有期間10年超の軽減税率の特例は、3,000万円の特別控除と併用が可能となっています。
譲渡損失通算及び繰越控除の特例
譲渡損失通算及び繰越控除の特例とは、損益通算で控除しきれなかった損失を翌年以降の所得から差引くことができるという特例です。
控除を繰り越せるのは最大3年間となっており、3年後以降は繰り越すことはできないので注意しましょう。
住宅ローンが残っている家を売却する際の注意点
住宅ローンが残っている家を売却する際は、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。
こちらでは、住宅ローンが残っている家を売却する際の注意点を2つお伝えしていきます。
売却にかかる諸費用についても把握しておく
家を売却するには、仲介手数料をはじめ、さまざまな諸費用がかかります。
売却にかかる諸費用はおよそ売却価格の4〜6％といわれています。売却価格がローン残債と同額だった場合は、諸費用については自己資金で支払う必要が出てくるので、どのくらいかかるのかをあらかじめ把握しておきましょう。
住み換えの場合は売り先行にするのか買い先行にするのか決めておく
家を住み替える場合は、売却してから新居を購入する売り先行と、新居を先に購入する買い先行という方法があります。
基本的には、家の売却資金でローンを完済してから新居を購入するので、売り先行を選択することになりますが、住み替えローンの利用を考えている場合は、借り先行も可能となります。また、売却資金でローン返済をしたいけれども、どうしても先に新居を購入する必要がある場合は、つなぎ融資を利用するという方法もあります。
住宅ローンの返済方法を決めるとともに、売り先行にするのか、借り先行にするのかも決めておきましょう。
住宅ローンが残っている家の売却は計画的に進めよう
住宅ローンが残っている家の売却は、売却資金によりローンを完済できれば問題なく進めることができます。しかし、もしもローンが残るようならば対策を考えなくてはなりません。
住宅ローンが残っている家を売却する場合は、まずはローン残債や家の価値などの現状を把握することが重要です。残ったローンをどのように返済するのかをあらかじめしっかりと考えたうえで、計画的に進めていきましょう。
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