家を売却しようと思っても、どのように売り出し価格を付けていいのか分からないという方も多いのではないでしょうか？
スムーズに売却を進めるためには、家の売り出し価格と成約価格の乖離率を低くすることが重要です。
本記事では、不動産の売却価格の決め方について詳しくお伝えしていきます。ぜひ参考にしてみてください。
「売り出し価格」「適正価格」「成約価格」について
家の価格には「売り出し価格」の他に、「適正価格」、「成約価格」があります。
こちらでは、それぞれの違いについて説明していきます。
売り出し価格とは
売り出し価格とは、実際に家を売り出す際に付ける価格のこと。
売り出し価格は、不動産会社からの査定結果などの金額を参考にして、売主が自由に付けることができます。
適正価格とは
適正価格とは、家の売却において相場に沿った価格のこと。
一般的には、売り出してから3か月程度で売れる価格が適正価格といわれています。
成約価格とは
成約価格とは、家の売買において売主と買主が合意に至った価格で、売買契約書に記載される金額のこと。
成約価格は「取引価格」とも呼ばれることもあります。
家の売り出し価格の決め方とは？
家の売り出し価格は売主が自由に決めることができます。しかし、相場からかけ離れた価格を付けると、いつまでも売れ残ってしまったり、反対にすぐに売れたはいいものの、大きな損を出すという事態が起き兼ねません。
こちらでは、家の売り出し価格の決め方についてご説明していきます。
①類似物件の価格を調べる
まずは、自分で類似物件がどのくらいの価格で売りに出されているのかを調べてみましょう。類似物件の売り出し価格は、不動産会社のポータルサイトを見れば調べることができます。
類似物件の価格を調べることにより、不動産会社に査定した際、その査定結果が適正なのかを判断できるようになります。また、売り出し価格の参考にもなるので、必ず類似物件の価格は調べておきましょう。
住宅ローンの残債を調べる
住宅ローンが残っている場合は、残債がいくらあるのかを正確に把握しておくことが重要です。
家の売却資金によって住宅ローンが返済できなければ、自己資金を用意してローンを返済しなくてはなりません。もしもそれが不可能ならば、住み替えローンの利用や、任意売却も検討する必要が出てきます。
アンダーローンになるのか、オーバーローンになるのかで、家の売却の進め方は大きく変わります。家の売り出し価格を決める前に、必ず正確なローン残債を調べておきましょう。
不動産会社に査定を依頼する
自分で類似物件の価格とローン残債を調べ、希望の売り出し価格がある程度決まったら、不動産会社に査定を依頼します。査定は会社により金額が大きく異なることもあるので、必ず複数社に依頼しましょう。
査定結果が出たら、なぜその金額に至ったのか理由を聞くことが重要です。特に、希望価格と大きな差があった場合は、根拠をしっかりと聞くようにしましょう。理由に納得が出来た場合は、その査定金額を参考に売り出し価格を設定していくと良いでしょう。
家の売り出し価格と成約価格の乖離率とは？
価格乖離率とは、売り出し価格と成約価格の差額の比率のことをいいます。
乖離率が0に近づくほど、成約価格と売り出し価格との差が少ないということになります。
乖離率の計算方法
価格乖離率は以下の計算式で算出します。
乖離率（％）＝（成約価格－売り出し価格）÷売り出し価格×100
例えば、売り出し価格が3000万円で、実際の成約価格が2850万円だった場合、
（2850万円-3000万円）÷3000万円×100＝-5
という計算式となり、価格乖離率は-5％となります。
家の売り出し価格を決める際の注意点とは？
高すぎる価格に設定しない
売主としては、「少しでも高く売りたい」と思うものではありますが、相場よりも高い金額に設定すると、当然ながら家は売れにくくなります。
長い期間ポータルサイトに残り続けると「売れ残り」というイメージが付いてしまい、値段を下げたとしても、なかなか買い手が見つからなくなる可能性も高くなります。
売り出し価格を決める際は、不動産会社の査定を参考にして、あまりにも高すぎる価格は設定しないようにしましょう。
最低売却価格を決めておく
売り出し価格を決めたら、最低売却価格も決めておくことが重要です。
中古物件では、値引き交渉を持ちかけられることがよくありますが、最低売却価格を決めておけば判断に迷うこともありません。
最低売却価格を決める際は、ローン残債などを参考にするとよいでしょう。
査定は複数の不動産に依頼する
査定は、必ず複数の不動産会社に依頼することが重要です。不動産会社によって査定方法が異なるため、査定結果が大きく異なることも珍しくありません。
1社のみの査定を鵜呑みにしてしまうと相場を見誤ってしまう可能性があるので、最低でも3社には査定を依頼し、結果を見比べてから売り出し価格を設定するようにしましょう。
家を売却するときは適正価格で売り出そう
家の売却は、設定する売り出し価格によって販売期間が大きく変わります。
相場よりも高く設定してしまうとなかなか買い手が付かず、売れ残ってしまう可能性が高くなるので注意が必要です。
早期売却のためにも、売り出し価格は複数の不動産会社の査定結果を参考にして、相場に沿った適正価格を設定するよう心がけましょう。
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