投資用マンションの売却には、さまざまな税金がかかります。税金の種類によっては、確定申告も必要です。この記事では、投資用マンションの売却に必要な税金を詳しく解説します。確定申告のタイミングや税金を節税する方法、困ったときの対処法などもご紹介。投資用マンションの売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

投資用マンションの売却にかかる税金の種類

投資用マンションの売却には、以下の4つの税金がかかります。

• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税
• 譲渡所得税

種類①：印紙税

印紙税は、売買契約書などの文書を作成したときに課せられる税金です。売買契約書に印紙を貼り付ければ、納税したとみなされます。また印紙税は、以下のように契約金額によって異なります。

令和6年3月31日までは軽減措置があるため、印紙税をおさえることが可能です。

参照：No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁

種類②：登録免許税

登録免許税は、マンションに設定されている抵当権を抹消するときにかかる税金です。抵当権がついている不動産は売却することができず、ローンを完済して抵当権を抹消し、登録免許税を納めることになります。

登録免許税の税額は、不動産1つにつき1,000円です。手続きを司法書士に依頼する場合、事務所によって異なりますが、報酬として1万円前後の支払いがあります。

参照：法務局「登録免許税はどのように計算するのですか？」

種類③：消費税

投資用マンションの売却によって、建物価格に消費税が発生します。マイホームの場合、消費税はかかりませんが、投資用マンションは、個人に売却しても事業者に売っても建物価格に消費税が生じます。

対象となるのは、2年前の課税売上高が1,000万円を超えている課税事業者です。課税売上が1,000万円以下であれば、消費税は発生しません。

種類④：譲渡所得税

マンションを売って利益が出た場合、譲渡所得税が課されます。譲渡所得税とは、譲渡所得（マンションの利益）に対する所得税と住民税、復興特別所得税のことです。

また譲渡所得税は、所有期間が5年を超えている「長期譲渡所得」と、5年以下の「短期譲渡所得」によって税率が異なります。

投資用マンション売却の譲渡所得税の計算式

投資用マンションを売却したときの譲渡所得税は、「譲渡所得×対象となる税率」で計算できます。対象となる税率は、先述した長期譲渡所得20.315％、もしくは短期譲渡所得39.63％のいずれかです。ここでは、譲渡所得と減価償却費の計算方法をご紹介します。

まずは譲渡所得を計算する

譲渡所得は、以下の計算式で算出できます。

「譲渡所得＝マンションの売却価格－取得費用－譲渡費用」

売却価格は、文字通り、投資用マンションの売却価格のことです。取得費用は、マンションの購入時にかかった費用です。具体的には、マンションの購入価格や各種税金、手数料、増改築費用などが取得費用に含まれます。譲渡費用は、仲介手数料や印紙税など、マンション売却時にかかった費用です。

どの費用がどこに該当するのか判断に迷ったときは、投資用マンションの売却を依頼した不動産会社に相談しましょう。

減価償却費も算出しよう

取得費用は、経年劣化によって消耗した減価償却分を差し引いて計算します。減価償却の計算式は、「購入価格×0.9×償却率×売却までの年数」です。償却率は、以下のように建物の構造によって割合が異なります。

減価償却費を算出して正確な取得費用を計算し、「（マンションの売却価格－取得費用－譲渡費用）×対象となる税率」で譲渡所得税を把握しましょう。

投資用マンション売却後の確定申告について

投資用マンションを売却して利益が出た場合、確定申告する必要があります。ここでは、確定申告に必要な書類と申告時期を見ていきましょう。

必要書類

確定申告に主な必要な書類は、以下の3つです。

• 確定申告書B
• 譲渡所得の内訳書
• 申告書第三表

確定申告書には、確定申告書Aという種類もありますが、マンションを売った際は、その利益を申告する確定申告書Bを使います。

譲渡所得の計算に用いられる譲渡所得の内訳書や、分離課税の対象者に必要な申告書第三表も忘れずに用意しましょう。

特例や控除などを利用する際はほかにも書類が必要になるため、確定申告で提出する書類がわからない場合、不動産会社に相談することがおすすめです。不動産会社によっては、税理士事務所と連携し確定申告のサポートをおこなっています。

申告時期

確定申告をおこなう時期は、譲渡所得税と消費税で時期が異なります。

• 譲渡所得税：翌年2月16日～3月15日
• 消費税：翌年1月1日～3月31日

定められた時期に確定申告をしない場合、無申告加算税や延滞税などのペナルティがあるため、注意が必要です。

投資用マンションの税金を節税する方法

投資用マンションの節税対策は、以下の3つがおすすめです。

• 事業用資産の買い替え特例
• 所有期間が5年を超えてから売却する
• 取得費用を調べておく

方法①：事業用資産の買い替え特例

投資用マンションを売却したあとに買い換える収益物件があれば、譲渡所得税を売却益の80%を上限として繰り延べられる特例があります。ただし、適用させるためには以下のような条件があります。

• 買い換え資産も事業用であること
• 所有期間が10年を超えている
• 買い換え資産の土地面積は、元の資産の5倍以内
• 買い換え資産購入後、1年以内に事業用として使う　など

この特例を利用したい場合は、確定申告で手続きしましょう。

参照：No.3405 事業用の資産を買い換えたときの特例｜国税庁

方法②：所有期間が5年を超えてから売却する

マンションの所有期間が5年を超えてから売却することも、節税につながります。所有期間が5年を超えている長期譲渡所得の税率は20.315％になっており、短期譲渡所得の税率よりも低いためです。

長期譲渡所得と短期譲渡所得で、2倍程度の税率の差があります。高く売れたにもかかわらず、短期譲渡所得の39.63％になってしまうと手取りが減ってしまうので、マンションの所有期間も意識しながら売却活動しましょう。

方法③：取得費用を調べておく

投資用マンションの取得費用の詳細を調べることも、税金対策です。取得費用は過去の話であり、マンションを売った価格や売ったときに必要だった費用よりも、明確にならない可能性があります。

また、取得費用が不明な場合、売却価格の5％とみなされ本来よりも高くなってしまうリスクがあります。取得費用の詳細は、購入時の資料などで確認しましょう。

投資用マンションの売却や税金で困ったときの対処法

投資用マンションの売却や税金でわからないことがあった場合は、以下の対処法で乗り切りましょう。

• 税務署や税理士に相談する
• 売却全体に関しては不動産会社に頼る

対処法①：税務署や税理士に相談する

投資用マンションの税金や確定申告で困ったときは、最寄りの税務署や税理士に相談することが重要です。税務署の職員は、譲渡所得に該当する費用や確定申告のやり方など、税金関連の相談に乗ってくれます。

税理士の場合、確定申告のすべてを任せることも可能です。不動産の確定申告は複雑な仕組みになっているため、不明点が多いときは税金の専門家に頼りましょう。

対処法②：売却全体に関しては不動産会社に頼る

投資用マンションの売却全体で困ったときは、不動産会社に相談することが賢明です。不動産会社は、マンションの相場や売りやすい時期、高く売る方法、税金対策など、不動産売買に関する幅広い情報を持っています。

マンション売却を成功させるためには、マンション売却を得意としている会社に相談しましょう。実績豊富な不動産会社は、さまざまな売却のノウハウを持っており、売りづらいマンションでも高く売却できます。

投資用マンション売却後は忘れずに確定申告しよう

投資マンションを売却して利益が出た場合、確定申告する必要があります。確定申告を怠っているとペナルティがあるため、定められた申告時期に必ず対応しましょう。

投資マンションの場合、利益が大きくなり、同時に納税額も増える可能性があるため、節税することが大切です。所有期間5年を超えてからの売却であれば、5年以下よりも税率を約半分におさえられます。

税金やマンション売却で困ったときは、不動産会社に相談しましょう。実績豊富な不動産会社であれば、すぐに問題を解決してくれます。

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