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マンション売却して損失が出ても確定申告すべき!必要書類や損益通算できる特例を解説

2022.12.15
2023.02.17
家と矢印

マンション売却で損が出たときに確定申告すべきなのか、迷っていませんか?

この記事では、確定申告の必要・不要の見分け方や、確定申告のやり方・必要書類、マンション売却の譲渡損失の計算方法、損益通算できる特例、売却で損を出さないコツなどをご紹介します。

マンション売却の損失で確定申告しようとしている方は、ぜひ参考にしてください。

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確定申告の必要・不要の見分け方

「確定申告書」

マンションを売却したとき、確定申告が必要なケースと、不要なケースがあります。ここでは、確定申告の必要・不要の見分け方をご紹介します。

 

利益が出た場合は必要

マンションを売却して利益が出た場合、確定申告する必要があります。確定申告をして、利益に課される税額を納税しなければ、脱税になってしまうため注意が必要です。

「売った価格-購入したときの費用-売却で必要だった費用」で計算し、プラスになっていれば利益が出ていることになります。また、マンション売却の利益は「譲渡所得」と呼ばれています。

 

損失になった場合は不要

利益が出なかった場合、確定申告する必要はありません。マンションを売った価格よりも、購入したときの費用などが高ければ、利益は出ておらずマイナスの状態です。

税金は所得に課されるため、譲渡所得がマイナスであれば、納税の対象となる所得はなくなります。ただし、損失があっても確定申告によって特例を受けることは可能です。

 

売却損が出た場合でも確定申告で損益通算が可能

マンションを売却して損失があっても、確定申告によって「損益通算」が可能です。損益通算とは、給与所得などプラスになっている所得とマンション売却の損失を相殺できる制度です。所得税を納めている会社員の場合、確定申告をおこなえば相殺して還付を受けられます。

損益通算だけではなく、マンション売却年の翌年から最長で3年間に渡り、損失を繰り越して税金を計算できる「繰越控除」という制度もあります。

どちらも、マイホームであることが前提条件になっているため、住んでいるマンションを売って損失が出た場合、いずれかの方法で節税できるでしょう。

 

マンション売却後の確定申告の流れ

「パソコンで確定申告する人」

マンションを売った後は、以下の流れで確定申告を進めます。

  1. 必要書類を用意する
  2. 申告書に入力する
  3. 申告時期に提出する

 

流れ①:必要書類を用意する

まずは、必要書類を準備しましょう。書類は、以下のように税務署で取得するものと自分で準備するものがあります。

税務署で取得する書類

自分で準備する書類

・譲渡所得の内訳書

・確定申告書B

・申告書第三表(分離課税用) など

・売買契約書の写し

・経費などの金額がわかる領収書 など

 

税務署で取得する書類は、公式サイトからダウンロードすることが可能です。

 

流れ②:申告書に入力する

必要書類を用意した後は、申告書の必要事項に記入していきます。申告書の入力は、紙の書類を用意せず、Web上の確定申告書等作成コーナーで入力することも可能です。

ただし、不動産の確定申告は複雑な仕組みになっているため、間違えずに申告書を作成するためには、不動産会社に相談しましょう。不動産会社によっては税理士事務所と連携し、無料で確定申告をサポートしてくれるため安心です。

 

流れ③:申告時期に提出する

申告書の作成を終えた後は、申告時期に提出します。申告時期は、マンションを売却した翌年の2月16日〜3月15日の間です。この時期に提出しない場合、納税額が増えるペナルティがあるため、注意しましょう。

申告書を提出する方法は、郵送や税務署への持参だけではなく、オンラインでも対応しています。オンラインであれば、自宅から簡単に提出できるため手間がかかりません。

 

マンション売却の譲渡損失の計算方法

「家と計算機」

マンション売却の譲渡所得(売却益)は、「マンションの売却価格-取得費-譲渡費用」で計算できます。

取得費は購入したときの費用であり、譲渡費用は売却で必要だった費用のことですが、具体的にどのような費用なのか、計算方法とともに見ていきましょう。

 

取得費

取得費は、マンションの購入時にかかった費用です。具体的には、以下のような費用が取得費に含まれます。

  • マンションの購入価格
  • 司法書士への報酬
  • 仲介手数料
  • 設備費
  • リフォーム費 など


取得費が不明な場合、「売却価格の5%」とみなされることがあり、本来よりも高くなってしまう
可能性があるため注意が必要です。取得費は、マンションを購入したときのパンフレットや資料などで確認しましょう。

 

減価償却費

マンションの取得費は、経年劣化によって消耗した減価償却分を差し引く必要があります。減価償却は「購入価格×0.9×償却率×売却するまでの年数」で算出でき、以下のように償却率は建物の構造によって割合が異なります。

居住用マンションの構造

耐用年数

償却率

木造

33年

0.031

軽量鉄骨

40年

0.025

鉄筋コンクリート

70年

0.015

 

事業用マンションの構造

耐用年数

償却率

木造

22年

0.046

軽量鉄骨

27年

0.0638

鉄筋コンクリート

47年

0.022


居住用のマンションは、事業用と比較すると価格の落ちるスピードが遅いです。そのため、取得費が大きく計算される傾向にあり、譲渡損失が出やすいでしょう。

 

譲渡費用

譲渡費用は、マンションを売ったときにかかった費用です。売却の仲介を不動産会社に依頼したときにかかる仲介手数料や、売買契約書などの文書を作成したときに課せられる印紙税が主な譲渡費用です。

仲介手数料は、マンションを売却するときの諸費用のなかで、もっとも高額になります。法律で定められている仲介手数料の上限は以下のとおりです。

 

売却価格

仲介手数料(税抜き)

200万円以下

売却価格×5%

200万円超400万以下

売却価格×4%+2万円

400万円超

売却価格×6%+6万円

 

印紙税は、以下のように売却価格によって異なります。

売却価格

印紙税(軽減措置後)

1,000万円超え5,000万円以下

1万円

5,000万円超え1億円以下

3万円

1億円超え5億円以下

6万円

5億円超え10億円以下

16万円


また、売買契約で違約金が発生した場合も、譲渡費用に含めることが可能です。

 

マンション売却の損失を損益通算できる特例

「家と電卓とTAX」

マンション売却で損失が出たときに、以下の2つの特例で損益通算できます。

  • 譲渡損失の買換え特例
  • オーバーローン特例

 

特例①:譲渡損失の買換え特例

マイホームの買い換えのためにマンションを売却して損失が出た場合に、損益通算できる特例です。住宅ローン控除と併用できるメリットもあります。

購入する物件の住宅ローンを10年以上に設定したり、売却するマンションの所有期間が5年を超えていたり、さまざまな条件がありますが、買い換えを検討している方は利用しやすいでしょう。

 

参照:

No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)|国税庁

 

特例②:オーバーローン特例

譲渡損失が発生しオーバーローンにもなっている場合、特例で損益通算できます。オーバーローンとは、マンションの売却でローンを完済できない状態のことです。

ただし、譲渡損失が繰越控除限度額になるのではなく、オーバーローンが繰越控除限度額となり、一般的に譲渡損失の額が大きくなるため、還付を受けられる額は少ない傾向にあります。

買い換えを前提としてしない場合は、オーバーローン特例の利用を検討しましょう。

 

参照:

No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)|国税庁

 

マンション売却で損を出さないための5つのコツ

マンション売却でできるだけ損をなくすためには、以下の方法がおすすめです。

  • 売却相場を調べる
  • 高く売れる時期を見極める
  • 余裕を持ったスケジュールで売却活動する
  • 複数の不動産会社に査定依頼する
  • 売却が得意な不動産会社に依頼する  

 

①売却相場を調べる

マンション売却では、相場価格を調べることが重要です。相場を知らずに売却すると、本来よりも安く売って損になるリスクがあります。

事前に相場を把握することで、どれくらいの価格であれば売却できるのかや、いくらになれば損にならないのか判断できるでしょう。

 

②高く売れる時期を見極める

マンションが高く売れる時期を見計らって売却活動することもおすすめです。取引件数が多いほどマンションの価格が上がるため、もっとも取り引きされる2〜3月であれば、損するリスクを減らせるでしょう。

4月や8月などは、不動産の閑散期となるため、この時期に売却することは避けてください。

 

③余裕を持ったスケジュールで売却活動する

タイトなスケジュールで売却活動することは危険です。時間に追い込まれると、焦って相場よりも安く売ってしまう可能性があります。

マンション売却は、不動産会社に依頼してから売買契約まで3ヶ月、そこから引き渡しまで1ヶ月程度かかることが一般的です。6ヶ月程度の期間にすれば、慌てずにじっくり売却活動ができるでしょう。

 

④複数の不動産会社に査定依頼する

複数の不動産会社に査定依頼することも重要です。1社だけの場合、査定価格が相場より高いのか低いのか判断できず、安く売りに出してしまう可能性があります。

複数社に査定依頼すれば、適正な査定価格がわかるだけではなく、各会社の強みなども比較できます。4〜6社程度に査定依頼して、信頼できる不動産会社を見つけ、損をするリスクを回避しましょう。


■売却査定ならwednesday

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⑤売却が得意な不動産会社に依頼する

売却を強みとしている不動産会社に依頼することも、損を減らすコツです。不動産会社ごとに「賃貸が得意」「事業用不動産が強み」などの特徴があります。

マンションの売却を得意としている不動産会社に依頼することで、できるだけ高く売る方法を模索しながら、損を出さずに売却できる可能性が高まるでしょう。不動産会社を探す際は、売却実績や得意エリアを確認することが重要です。

 

マンション売却で損失が出たときでも確定申告しよう!

マンション売却で損失が出た場合、確定申告する必要はありません。しかしながら、確定申告によって、プラスの所得とマイナスの所得を相殺し還付金を受けられる損益通算の特例を利用できます。譲渡損失があっても、確定申告で特例を活用しましょう。

できるだけマンション売却で損失を出したくない場合は、売却に強い不動産会社に依頼することがおすすめです。売却が得意な不動産会社は、売却のノウハウを持ち、マンションを高く売ってくれます。

 

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