「ローン残債のあるマンションは売却できない？」「一括返済できないけれど、売却する方法はある？」などと、疑問に感じている方も多いのではないでしょうか？
この記事では、ローン残債のあるマンションが売却できない理由や対処法、高く売却するコツなどを取り上げます。
ローン残債のあるマンションを売りたい方は、ぜひ参考にしてください。
ローン残債のあるマンションが売却できない理由
ローン残債のあるマンションは、原則売れません。ここでは、売却できない理由をご紹介します。
抵当権のついているマンションは勝手に売れないから
ローン残債のあるマンションには、金融機関によって抵当権が設定されています。抵当権とは、ローンの支払いが滞った際、金融機関が不動産を担保にできる権利のことです。
抵当権のついているマンションは、購入者側からすると家がなくなってしまうリスクがあるため、現実的に売却することは難しいです。また、売買契約書には抵当権の抹消を条件として記載することが一般的です。
ローンを完済しなければ抵当権抹消できない
抵当権の抹消は、ローンを完済することで実現できます。抵当権抹消までの一般的な流れは、以下のとおりです。
- マンションを売る
- ローンを完済する
- 司法書士に必要書類を渡す
- 抵当権の抹消登記がおこなわれる
ローンを完済した後、登記をおこなわなければ抵当権を抹消できません。また、マンション売却と同時にローンを完済し抵当権を抹消する流れが基本です。
ローン残債のあるマンションを売却する方法
ローン残債のあるマンションは、以下の方法で売却できます。
- 売却価格でローン残債を完済する
- 自己資金を使う
- 住み替えローンを利用する
- 任意売却する
方法①：売却価格でローン残債を完済する
売却価格がローン残債を上回れば、すぐに完済できます。このアンダーローンの場合、特に問題なくマンションを売却できるでしょう。
重要なのは、できるだけマンションを高く売却することです。ローンを完済できる価格で売れるのか、売却が得意な不動産会社に相談しましょう。
方法②：自己資金を使う
売却価格でローン残債を完済できなくても、自己資金で補うことが可能です。「売却価格＋自己資金」によって、ローンを一括返済している方は少なくありません。
ただし、十分に貯金がなければ、ローンを完済できないリスクがあります。自己資金を使う方法であっても、マンションをできるだけ高く売却することが賢明です。
方法③：住み替えローンを利用する
住み替える場合は、「住み替えローン」を利用することでローンを完済できます。住み替えローンとは、ローン残債と新居購入費を一緒に借り入れられるローンのことです。
ただし、通常の住宅ローンよりも審査に通過することが難しく、金利の優遇措置がありません。売却と購入を同時に進める必要もあり、タイトなスケジュールになる可能性があります。
方法④：任意売却する
任意売却でローン残債のあるマンションを売却できます。任意売却は、ローンの借り入れ先から許可を得て抵当権を抹消し、マンションを売れる状態にする方法です。ローン残債は、無理のない範囲で月々返済することになります。
ただし、通常の仲介での売却よりも、マンションを高く売りづらい傾向にあります。金融機関が任意売却を認めないケースも少なくありません。任意売却は、あくまでも最終手段であると覚えておきましょう。
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ローン残債があるときの売却の流れ
ローン残債のあるマンションは、以下の流れで売却します。
- ローン残債をチェックする
- 不動産会社に査定依頼する
- 売却にかかる費用を確認する
- 売却してローンを完済できるか確認する
- 売買契約を締結する
- 金融機関にローン返済を申し込む
- 決済・引渡し・ローン残債の支払い
流れ①：ローン残債をチェックする
まずは、ローン残債がどれくらいあるのか確認しましょう。残債がわかれば、どれくらいの売却価格と自己資金があれば返済できるのか、資金計画を立てられます。
ローン残債は、金融機関から届く最新の残高証明書で確認してください。残高証明書がない場合は、再発行も可能です。
流れ②：不動産会社に査定依頼する
続いて、不動産会社に査定依頼をします。不動産会社から届く査定価格は、マンションの予想売却価格になるため、この段階でマンション売却でローン残債を完済できるのか、自己資金は必要になるのか、住み替えローンを利用すべきなのかある程度判断できます。
査定依頼する際は、査定価格だけではなく、各社の強みや担当者の対応力も併せて確認することが大切です。マンションの売却に長けている会社であれば、高額売却も夢ではありません。
流れ③：売却にかかる費用を確認する
マンションを売却する際、さまざまな費用や税金がかかり利益から差し引かれるため、事前に確認しておくことが大切です。マンション売却にかかる主な費用は、以下のとおりです。
- 不動産会社に支払う仲介手数料
- ローンの繰上返済手数料
- 抵当権抹消の登録免許税
- 登記を依頼する司法書士への報酬
- 売買契約書に必要な印紙税
- 住み替え先の引っ越し代
売却にかかる費用の合計は、売買代金の3.5％程度になることが一般的です。諸費用をおさえたい場合は、不動産会社に相談しましょう。
流れ④：売却してローンを完済できるか確認する
買主が決定したら、正式に購入することを示す「買付証明書」を受け取ります。買付証明書には購入希望価格が記載されているため、この段階で売却してローンを完済できるのか正確に把握できます。
購入希望価格でローンを返済できないときは、別の買主を探してもかまいません。なかなか買主が現れないときは不動産会社と相談して、売却戦略などを変更することが重要です。
流れ⑤：売買契約を締結する
正式に買主が決まったら、条件などをまとめ売買契約を締結します。売買契約を締結する際は、手付金を買主から受け取ることが一般的です。
売買代金の10％が手付金の相場になっており、特に問題が起きなければ、手付金はそのまま売却価格に充当されます。
流れ⑥：金融機関にローン返済を申し込む
買主と売買契約を締結した後、ローンの返済を申し込みます。一括返済するため引渡しのときに同席してほしい旨と、抵当権抹消に関する書類を用意してほしいことを金融機関に伝えましょう。
また、一括返済に関する手数料も併せて確認することが大切です。この手数料は、返済期間によって変動する可能性があります。
流れ⑦：決済・引渡し・ローン残債の支払い
最後は、決済とマンションの引渡し、ローン残債の支払いを1日でおこないます。引渡し日当日、金融機関に当事者全員が集まり、各種支払いとローンの返済をします。
抵当権抹消を司法書士に頼む場合、売主で対応することはありません。抹消登記を終えると、マンション売買はすべて完了します。
高く売却するコツ
ローン残債のあるマンションは、以下の方法で手取りを増やす売却が可能です。
- 控除を適用して税金をおさえる
- 不動産会社に依頼する
コツ①：控除を適用して税金をおさえる
マンションの利益をできるだけ増やすためには、控除を利用することがおすすめです。たとえば、マイホームのマンションであれば、売却価格から3,000万円の控除を適用できる特例があります。3,000万円も控除できれば、その分手取りを増やせるでしょう。
こうした特例は、確定申告にて手続きする必要があります。ほかにもさまざまな特例や控除があるため、詳しい内容は税理士や不動産会社に問い合わせましょう。
コツ②：実績豊富な不動産会社に依頼する
マンションを高く売却するもっとも有効的な方法は、売却の実績が豊富にある不動産会社に依頼することです。豊富な売却実績があれば、それだけノウハウを持っていることになり、条件の悪いマンションでも高く売れる可能性があります。
不動産会社によっては、戸建ての売却がメインでマンションの売却に長けていないケースもあるため、各社の実績や強みは公式サイトなどで確認しておきましょう。
ローン残債のあるマンションでも売却できる！
ローン残債のあるマンションは、原則売れません。ただし、売却価格や自己資金でローンを完済すれば、売却できます。また、ローン残債分も借り入れられる住み替えローンを利用しても、マンション売却は可能です。
ローンを一括で返済するためには、できるだけマンションを高く売ることが得策です。そのためには、実績豊富な不動産会社に相談しましょう。売却に強い不動産会社は、市場動向や競合物件などを熟知しており、確かな戦略のもとマンションの売却をサポートしてくれます。
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